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- 그린벨트 풀어 택지 확보...주민 반발 등 풀어야 할 숙제 산적
- [그래픽=이데일리 이동훈 기자][이데일리 박민 기자] 정부와 여당이 서울 집값 안정을 위해 서울 근교 개발제한구역(그린벨트) 해제를 통한 주택공급 확대 의사를 강하게 밝히면서 해제 권한을 갖고 있는 서울시도 미묘한 입장 변화를 보이고 있다. 그동안 ‘해제 불가’라는 원칙만 고수해 왔었지만, 정부의 공식적인 협조 요청이 있을 경우 신중하게 협의해 나가겠다며 보다 유연한 입장을 내놓은 것이다. 이번 서울시의 입장 변화로 정부가 오는 20일 발표할 예정인 ‘서울 등 수도권 지역 공공택지 개발 계획’에 서울 지역이 포함될 것이란 기대가 높아졌다. 다만 실제 그린벨트가 해제되기까지는 지구지정, 수용, 개발 등의 각 단계를 거치는데 수년의 시간이 걸리는데다 주민의 반발과 토지보상 문제라는 큰 산도 넘어야 하는 상황이다.◇서울시 그린벨트 해제 미묘한 입장 변화서울시는 5일 이해찬 더불어민주당 대표와 국토교통부의 그린벨트 해제를 통한 수도권 주택 공급 확대 기조에 대해 “우선적으로 도심 유휴지 등을 대상으로 공급확대를 위한 택지를 최대한 발굴할 것”이라며 “그린벨트는 최후의 보루로 마지막까지 고민해야 할 영역이지만 향후 정부에서 그린벨트 해제와 관련한 공식 협조요청이 있으면 신중하게 협의해 나가겠다”고 밝혔다. 그동안 서울시는 국토부가 신혼희망타운을 조성하기 위한 서울 지역 그린벨트 해제 요청에도 난개발 등을 이유로 난색을 표하며 늘상 거부했다. 그러던 서울시가 그린벨트 해제 신중론을 펼치며 기존과는 다소 달라진 입장을 밝힌 것이다. 지난 7월 박원순 서울시장의 ‘여의도·용산 통째 개발’ 발언 이후 서울 집값이 치솟은데 따른 책임론이 불거진 데다 정부와 여당이 합세해 ‘주택 공급’ 확대를 강하게 밀어붙이자 입장을 선회한 것으로 풀이된다.그린벨트는 지난 1970년대 8차례에 걸쳐 전국에서 53억 9711만㎡에 걸쳐 지정됐지만 이후 40년간 3분의 1 가량인 15억 5076만㎡가 해제됐다. 강원도와 전북, 제주는 그린벨트 제로 지역이다. 하지만 서울은 1억 6792만㎡ 중 10% 수준인 1721만㎡만 풀렸다. 서울 전체 면적의 25%(149.13㎢)가 아직 그린벨트로 묶여 있다. 그린벨트 해제 대상지로 거론되는 곳은 강남구 개포동 구룡마을과 서초구 성뒤마을, 양재동 우면산 일대, 송파구 방이동, 은평구 불광동 일대 등이다. 전문가들은 이중 서초구 내곡동을 해제 1순위로 꼽는다. 장재현 리얼투데이 본부장은 “내곡동은 과거 이명박 정부 시절 그린벨트를 풀어 조성한 보금자리주택지구여서 잔여 그린벨트를 추가로 풀 수 있을 것”이라며 “이외 올림픽 선수촌 인근 그린벨트(방이동)와 중앙보훈병원 인근 그린벨트(둔촌동) 등도 해제 가능성이 있다”고 말했다. 이번 서울시의 태도 변화로 정부의 서울 등 수도권 신규 공공택지 확보에도 속도가 붙을 전망이다. 정부는 지난달 ‘8·27 부동산 대책’을 통해 서울·수도권 신규 택지 14개 곳을 추가로 확보하고, 앞서 지난 7월 ‘신혼희망타운’ 공급 계획에서 언급한 택지(30여곳)와 합해 총 44곳에서 36만 2000여가구를 공급하겠다고 밝힌 바 있다. 이중 지자체와 협의를 마치는 대로 오는 20일 전후로 선정된 택지부터 순차적으로 공개할 예정이다. 이문기 국토부 주택토지실장은 “교통이 편리한 지역에 양질의 저렴한 주택공급 확대를 위해 공공택지를 추가로 개발할 계획”이라며 “택지 확보를 위해 그린벨트 해제뿐만 아니라 도심 유휴용지 활용 등 다양한 공급 방안을 고려하고 있다”고 말했다.◇주민 반대 땐 택지지구 지정 지체 불 보듯이번 서울시의 입장 변화로 서울 지역 주택 공급난도 일정 부분 해소될 것으로 기대를 모으지만 앞으로 넘어야 할 산이 많다. 당장 토지 보상비 등 재원 마련을 비롯해 해당 지역 주민 반발 등도 예상되고 있다. 실제 작년에 정부가 신규 택지로 발표한 14곳 중 일부는 난개발을 우려하며 지정을 철회하는 반대 여론이 거센 상황이다. 송파구 방이동 그린벨트와 길 하나를 사이에 두고 있는 올림픽선수기자촌 아파트 주민들이 대표적이다. 입주민 대표 회의나 지역 카페 등에서 그린벨트 해제에 대한 우려를 표명하는 이들이 잇따르고 있다. 송파구 오금동 W공인 관계자는 “그린벨트 너머 둔촌동도 재건축으로 대규모 주거타운으로 변신하고 있는데 이곳마저 택지지구로 개발되면 인구밀도와 교통체증을 감당하기 어려울 것이란 걱정이 많다”며 “구청에서도 그린벨트 개발에 적극적으로 반대하며 한국예술종합대학 유치를 추진했는데 구청장이 바뀐 후로 소극적이라는 얘기가 나와 주민이 불안해하고 있다”고 전했다. 주민 반대가 거세면 택지지구 지정에 상당한 시간이 소요될 수밖에 없다. 신태수 지존 대표는 “토지 소유주들이 지장물 조사를 거부하는 식으로 합법적인 투쟁에 나서면 토지 보상과 택지 확보는 기약 없이 미뤄질 수 있다”고 말했다. 또 해제가 예상되는 그린벨트 지역에 투기가 몰리면 땅값이 오르고, 정부에서 저렴한 가격으로 공급한다는 정책 취지 자체도 위험해질 수 우려가 있다. 실제 정부가 작년 하반기 그린벨트를 푼 경기도 성남시 금토동 땅값은 1년도 채 되지 않아 2~3배나 급등했다.이러한 문제로 그린벨트 해제와 지구지정, 수용, 개발 등의 과정이 지지부진할 경우 결국 공급 확대에 따른 집값 안정화 효과를 얻을 수 있을지 미지수다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산전문위원은 “그린벨트 해제는 수년이 걸리는 만큼 철도나 도로 등의 복합 개발을 통해 주택 공급을 다각화하는 정책이 동시다발적으로 이뤄져야 할 것”이라고 말했다.
- 비규제지역 용인 기흥구 집값 0.47% '쑥'…8·27대책 '풍선효과' 나타날까
- [이데일리 성문재 기자] 최근 서울 못지않게 집값이 뛴 경기도 일대 주요 지역 5곳이 정부의 규제망에 걸렸지만 집값 상승세는 계속될 것이라는 관측이 나오고 있다. 집값 상승의 시발점이 되는 매수 수요가 감소하는 동시에 거래 가능한 매물도 줄어들기 때문이다. 갈 곳을 잃은 투자 수요와 실거주 수요가 인근 비(非)규제지역으로 넘어갈지 여부에도 관심이 모아지고 있다.국토교통부는 앞서 지난 27일 경기도 광명시와 하남시를 투기과열지구로, 구리시와 안양시 동안구, 광교택지개발지구를 조정대상지역으로 지정했다. 지정효력은 28일부터 발효됐다.경기도 규제지역 현황.*빨간색은 조정대상지역 겸 투기과열지구(성남시 중 수정구와 중원구는 투기과열지구 아님), 주황색은 조정대상지역(수원시는 광교택지개발지구만 해당, 안양시는 동안구만 해당, 화성시는 동탄2신도시만 해당)◇규제로 매물 묶여…가격 상승 빌미될 수도이로써 기존 조정대상지역이던 광명시와 하남시는 LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 40% 적용, 재건축 조합원 지위양도 금지, 정비사업 분양 재당첨 제한, 청약규제 강화, 분양권 전매제한, 3억원 이상 주택 거래 시 자금조달계획 의무신고 등을 적용받는다. 재정비 사업이 본격화하고 있는 광명시의 경우 재건축 조합원 지위양도는 물론 정비사업 분양 재당첨이 제한되면서 거래 가능한 매물 숫자가 급감했다. 광명시 철산동 주공아파트 4단지를 재건축하는 ‘철산 센트럴 푸르지오’가 지난달 분양을 성황리에 마친 가운데 주공7·8·9·10·11단지가 줄줄이 분양을 앞두고 있는 상황이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “투기과열지구로 지정된 곳은 재건축과 재개발 거래 위축이 불가피하다”며 “3억원 이상의 주택을 매입하거나 분양받을 때는 자금조달계획서와 입주계획서를 제출해야 한다는 점에서 매수 수요가 제한될 것”이라고 말했다.매수 수요가 위축되더라도 집값이 안정될지는 미지수다. 규제 적용에 따라 매물도 함께 줄어들기 때문이다. 투기과열지구 내 재건축 물건은 장기보유자나 해외 발령 등 특수한 경우에 해당해야만 조합원 지위를 양도할 수 있기 때문에 오히려 매도 호가가 뛸 수 있다는 분석이다. 투기과열지구 내 재개발 조합원 분양권도 관리처분인가 후부터 소유권이전 등기 때까지 전매가 제한된다. 실제로 25개구 모두 투기과열지구로 지정된 서울에서는 재건축·재개발 물건 가격이 ‘부르는 게 값’일 정도로 뛰었다. 광명시 철산동 D공인 관계자는 “정부 발표 이후 매수 문의도 뚝 끊겼지만 거래 가능한 재건축 매물 역시 손에 꼽힌다”며 “서울이 투기과열지구로 지정된 뒤 재건축 물건 호가가 천정부지로 뛴 것과 비슷한 양상이 나타날 가능성이 있다”고 말했다.◇용인 기흥·수지구 집값 꿈틀…풍선효과 1순위?시장에서는 투자자는 물론 실수요자 일부가 비(非)규제지역으로 눈길을 돌리면서 ‘풍선효과’가 나타날 가능성도 점치고 있다.이번 추가 지정에 따라 경기도 31개 시·군 가운데 조정대상지역은 총 10곳, 투기과열지구는 4곳이다. 경기도 내에는 아직 규제를 받지 않는 지역이 더 많다는 뜻이다. 한국감정원에 따르면 비규제지역인 용인시 기흥구 주택종합 매매가격이 지난 6월과 7월 각각 0.49%, 0.47% 뛰었다. 경기도 시·군·구 가운데 월간 상승률로는 가장 높은 수치다. 투기과열지구로 지정된 광명시, 하남시보다도 같은 기간 집값이 많이 뛰었지만 현재 아무런 규제도 받고 있지 않다. 주간 아파트 매매가격 변동률 기준으로는 8월 들어 용인시 수지구의 약진이 눈에 띈다. 수지구는 분당과 판교 생활권으로 분류 가능한 거주지다.국토부는 경기도 비규제지역 중 용인시 기흥구를 유일하게 집중 모니터링 지역으로 선정하고 주택가격, 분양권 등 거래동향, 청약상황 등을 모니터링하고 있다. 용인 기흥구 마북동 K공인 관계자는 “용인시가 보정·마북·신갈동 일대에 경제신도시를 조성하는 계획을 발표한 데다 분당선 구성역에 GTX(수도권 광역급행철도)가 연결되면 수요가 늘어날 것이라는 기대감이 크다”며 “마북동 삼거마을삼성래미안1차 전용 84㎡ 중층 매물이 지난달 6억5000만원 정도에 거래됐는데 이번 달 호가는 3000만 가량 뛰었다”고 전했다.경기도 및 용인시 기흥구 월간 주택종합 매매가격 변동률 추이(단위: %, 자료: 한국감정원)경기도 및 용인시 수지구 주간 아파트 매매가격 변동률 추이(단위: %, 자료: 한국감정원)
- [르포]"예견된 일".. 투기지역 추가 지정에도 주택시장 '덤덤'
- [이데일리 김기덕 경계영 기자] (투기지역 지정 이전과)별반 달라지는 게 없는데 굳이 신경쓸 필요 있나요? 오히려 집주인이 물건을 전부 거둬들여 매물 자체가 더욱 귀해질 판입니다.” (서울 종로구 홍파동 D 공인중개업소 관계자) “투기지역으로 지정됐다는 것은 그만큼 입지가 좋아 집값이 많이 올랐다는 방증 아닌가요. 이미 학습효과로 규제가 강해질수록 되레 집값이 더 오를 수 있다는 기대 심리가 높아진 게 사실입니다.” (서울 동대문구 청량리역 인근 C 공인중개업소 대표) 정부가 서울 동작·동대문·종로·중구를 부동산 투기지역으로 지정한 다음날인 28일. 이날부터 이들 주택시장은 주택담보대출 제한 등 투기지역 지정에 따른 규제가 즉각 가해졌지만, 대부분 중개업소는 하루 종일 조용하기만 했다. 간간이 대출이나 세제 변화 등을 묻는 집주인들의 전화가 걸려왔지만, 별다른 영향이 없을 것이라는 답변에 이내 안심하는 분위기였다. 시장에서 충분히 예상됐던 자치구가 투기지역으로 추가 지정됐고, 이들 지역은 이미 투기과열지구에 포함돼 있어 투기지역 지정에 따른 심리적 압박은 거의 없다는 게 현지 중개업소 관계자들의 전언이다.전문가들은 투기지역으로 새로 지정된 곳에 갭투자(전세를 끼고 주택을 매입하는 투자 방식) 등 투기 수요가 원천 차단되고, 실수요자를 중심으로 주택시장이 재편되는 효과가 나타날 수 있다고 내다봤다. 다만 매물 잠금 현상이 더욱 심화하는 등 버티기에 들어가는 집주인들이 많아지면서 공급 부족에 따른 매물 희소성 가치는 더욱 높아질 수 있다는 분석이다. ◇“신경 안써요”… 투기지역 덤덤 이번에 투기지역으로 추가 지정된 동작·동대문·종로·중구 등은 기존 11개구(강남4구·마포·용산·성동·양천·영등포·강서·노원구)와 같이 주택담보대출이 세대당 1건으로 제한되고, 2건 이상 대출이 있는 경우 만기 연장이 제한된다. 하지만 해당 지역은 “예견된 일”이라며 별로 신경 쓰지 않는 분위기가 역력했다. 종로구와 중구는 상업업무지구가 많고, 아파트 비율이 높지 않아 거래가 많지 않았다는 점에서 억울하다는 반응이다. 종로구 교남동 S공인 관계자는 “강북권에서 최초 30평대(전용면적 84㎡)가 10억원을 넘어서면서 주목받은 ‘경희궁자이’ 외에는 올 들어 분양한 단지도 없는 데다 기존 아파트 거래도 한 달에 한 건도 체결하기 힘든 상황인데 정부는 수요자 옥죄기만 하고 있다”며 “최근 이 아파트 전용 59㎡형(옛 24평)도 12억원에 거래돼 화제가 됐지만, 이것도 5개월 만에 이뤄진 첫 매매계약”이라고 볼멘소리를 내뱉었다. 추가 대책을 예상하고 이미 빠져나갈 사람은 다 나간 상황이라 규제 효과는 미미할 것이라는 지적도 나온다. 서울 동작구 사당동의 H공인중개사는 “지난 주말에만 십수명이 와서 언덕배기에 있어 인기가 없던 극동아파트까지 다 사갔다”며 “7억~8억원을 현금으로 준비해오는데 대출 조인다고 될 일이 아니다”라고 지적했다. 동대문구 전농동의 K공인중개업소는 “(이번 조치는) 시장에 악영향을 준다기보다 이 지역에 더 관심 두라고 불 붙이는 셈”이라며 “이 일대 30평대 매물은 지난해만 해도 7억원에 거래됐는데, 최근엔 10억원에 사겠다는 사람이 나타나도 그보다 더 오를 것이라면서 매물을 내놓지 않는다”고 전했다. ◇매물 잠금 현상 더욱 심해질 듯…공급 확대 등 근본 대책 필요다만 이번에 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정된 경기도 지역은 사정이 조금 다르다. 입주 물량이 쏟아지는 상황에서 한층 강화된 청약과 대출, 세제, 제건축과 관련한 20여개 규제를 한꺼번에 적용받아 주택시장이 위축될 수 있다는 우려가 나온다. 투기과열지구로 지정된 경기도 광명시와 하남시는 당장 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 강화 등으로 주택담보대출 한도가 40%로 낮아지는 데다 재건축 조합원 지위 양도 금지 및 재개발 조합원 분양권 전매제한 조치로 재건축과 재개발 시장 위축될 가능성이 높아졌다. 또 청약시 전용 85㎡ 이하는 100% 가점제가 적용되고, 3억원 이상 주택 매입 시 자금조달계획서 등을 제출해야 한다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “재건축 단지가 적지 않게 있고 올 연말까지 아직 분양 물량이 남아 있는 광명·하남시 등은 시장 위축이 불가피해 보인다”고 말했다. 경기도 구리시, 안양시 동안구, 광교신도시도 조정대상지역으로 지정돼 양도소득세 중과(2주택자 10%포인트·3주택자 20%포인트 추가 과세), 비과세 요건 강화(1가구 1주택 2년 거주해야 양도세 비과세) 등의 강화된 규제를 적용받게 됐다. 구리시 인창동 K공인 관계자는 “지난주 중개업소마다 하루에 4~5건씩 매매가 성사될 정도로 거래가 활발해 이미 매물이 바닥난 데다 이번 규제 강화로 다주택자가 양도세 중과에 걸려 앞으로 매매 거래는 뚝 끊길 것 같다”고 말했다. 정부는 이번 대책 이후 과열 진원지로 꼽히던 서울과 일부 경기도 지역의 부동산 시장을 면밀히 관찰하고, 주택시장이 안정화되지 않을 경우 연내 추가 대책을 내놓을 계획이다. 투기지역 추가 지정, 재건축 연한 강화(30년→ 40년), 양도세 비과세 요건 확대(2년→ 3년) 등이 거론되고 있다. 함영진 직방 데이터랩장은 “당장 시장 겁주기 식으로 추가 규제를 내놓으면 주택시장이 잠깐 주춤할 수 있지만, 오히려 매물 품귀현상 심화로 집값이 더 뛸 수 있다”며 “재건축 규제 완화 등을 통해 수요가 몰리는 곳에 공급이 빨리 이뤄지도록 하는 등의 근본적인 대책 마련이 필요하다”고 말했다.
- 동작·동대문구 등 투기지역 지정..어떤 규제 받나?
- 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 지정 현황(자료: 국토교통부)*빨간색은 8월 28일부터 지정효력 발생[이데일리 성문재 기자] 내일부터 서울 동작·동대문·종로·중구에서 주택담보대출을 받기가 힘들어진다. 국토교통부는 27일 이들 4개 지역을 투기지역으로 추가 지정해 오는 28일부터 바로 지정효력이 발생한다고 밝혔다.부동산 규제의 끝판왕으로 불리는 ‘투기지역’은 국토교통부 장관의 요청에 따라 기획재정부 장관이 부동산가격안정심의위원회를 거쳐 지정 및 해제된다. 작년 8·2 부동산 대책에서 서울 25개 전역이 투기과열지구로 지정됐지만 투기지역으로까지 중복지정된 곳은 강남4구 포함 11개구에 그쳤다. 최근 서울시 동작구, 동대문구, 종로구, 중구의 주택가격 상승률이 전월 대비 큰폭으로 확대된 것은 물론, 서울 내 최고 수준을 기록하자 정부는 이들 주변지역으로 과열 분위기가 확산될 가능성이 크다고 판단했다. 투기지역으로 지정되면 대출과 세금 관련 규제가 강화된다. LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 40% 제한은 물론, 주택담보대출이 인당 1건에서 가구당 1건으로 제한된다. 아파트담보대출이 2건 이상인 경우 만기연장도 제한된다. 양도소득세 주택수 산정시 농어촌주택도 포함된다. 이에 따라 투기지역에선 유주택자들이 대출을 받아 집을 추가로 구입할 수 없다. 대출 대신 전세를 끼고 매입하는 갭투자는 가능하지만 다주택자에 대한 양도세 중과가 부담스럽고, 종합부동산세 인상에 따른 세금도 증가하는 만큼 갭투자도 사실상 쉽지 않다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “유주택자들의 추가 구입이 쉽지 않다는 것은 해당 주택시장이 실수요 중심으로 재편되는 효과를 기대할 수 있다는 뜻”이라고 말했다.한편 경기도 광명시와 하남시는 투기과열지구로, 경기도 구리시와 안양시 동안구, 광교택지개발지구는 조정대상지역으로 지정됐다. 투기과열지구는 LTV·DTI 40% 제한에다가 재건축 조합원 주택공급수 제한(1주택), 재건축 조합원 지위양도 제한, 분양권 전매제한, 청약 1순위 자격요건 강화, 민영주택 일반공급 청약가점제 적용 확대, 9억원 초과 주택 특별공급 제외 등의 규제를 받는다. 3억원 이상 주택을 매입하는 경우 자금조달계획서 신고가 의무화된다.박 위원은 “투기과열지구로 지정되면 재건축과 재개발 거래 위축이 불가피해진다”며 “3억원 이상의 주택을 매입하거나 분양받을 때는 지금조달계획서와 입주계획서를 제출해야 하므로 자금출처를 명확히 해둬야 한다”고 말했다.투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 지정효과(자료: 국토교통부)
- 서울아파트 분양권, 거래 절벽인데 팔리면 '신고가'···왜
- [이데일리 문승용 기자][이데일리 권소현 기자] 서울 아파트 분양권 시세가 잇달아 신고가를 갈아치우고 있다. 새 아파트에 대한 선호도가 갈수록 높아지는 상황에서 분양권 전매 제한과 양도소득세 중과 등으로 매물이 워낙 귀하다 보니 분양권에 붙은 웃돈도 갈수록 불어나는 모습이다. 입주 예정 단지가 이미 지역 대장주 자리를 꿰찬 경우도 있고, 최고가 아파트와의 가격 차이를 좁히면서 랜드마크 자리를 넘보는 곳도 적지 않다. 기존 아파트 매매시장에서도 이전 최고가를 경신하는 사례가 속속 나오고 있는 만큼 입지 좋고 개발 호재가 있는 지역에 들어서는 아파트의 분양권 시세는 앞으로 더 오를 여지가 있다는 분석이 많다. ◇입주 앞둔 아파트 분양권 시세 ‘고고’…지역 대장주 ‘찜’26일 국토교통부 실거래가 자료를 보면 오는 11월 입주하는 동작구 흑석동 ‘아크로리버하임’ 전용면적 84㎡가 이달 3일 13억5110만원에 팔렸다. 지난 3월 비슷한 면적의 분양권이 12억6990만원에 매매된 이후 4개월간 거래가 없다가 1억원 가까이 높은 가격에 거래된 것이다. 인근 한강변에 위치한 명수대현대아파트 전용 84㎡가 아직 10억원을 밑돌고 있고 인근 흑석한강센트레빌 매도 호가가 최고 12억원 수준이라는 점을 고려할 때 이미 분양권 가격만으로 아크로리버하임은 흑석동 대장주 자리를 꿰찬 셈이다. 지난달 입주를 시작한 동대문구 답십리동 ‘힐스테이트 청계’는 이달 초 전용 84㎡ 분양권이 9억원에 팔렸다. 지난달 같은 면적의 분양권이 8억6130만~8억7000만원에 거래됐지만 한 달 만에 9억원을 돌파한 것이다. 인근 답십리래미안위브 전용 84㎡가 지난달 8억원에 거래된 것보다 1억원 높은 수준이다. 지난 6월 입주를 시작한 동대문롯데캐슬노블레스와 함께 답십리와 전농동 일대 대장주로 자리매김할 것이란 기대가 높다. 답십리동 C공인 관계자는 “힐스테이트 청계 아파트 입주가 시작되면서 매수 문의는 더 늘었다”며 “현재로서는 9억3000만원에 팔겠다는 조합원 입주권 정도가 실제 거래 가능한 매물”라고 전했다. 2015년 12월 분양한 동대문구 휘경동 ‘휘경 SK뷰’도 이달 들어 전용 84㎡ 분양권이 7억6083만원에 팔려 처음으로 7억원을 넘겼다. 이 단지는 신축 아파트 프리미엄을 고스란히 누리며 가장 비싼 아파트로 등극할 것이란 전망이 많다. 휘경동 N공인 관계자는 “인근에 재개발 사업이 활발하게 진행 중이어서 동네가 환골탈태할 것이란 기대감이 높다”며 “가까운 청량리만 봐도 전용 59㎡가 8억원 이상을 호가해 휘경동과 이문동 일대도 결국 주변 시세를 따라가지 않겠냐는 생각에 매수하려는 수요가 상당하다”고 말했다. 지난달 전매 제한이 풀린 마포구 대흥동 ‘신촌그랑자이’도 전용 84㎡ 분양권이 지난달 최고 12억2341만원에 거래됐다. 인근 대장주로 꼽히는 마포래미안푸르지오나 e편한세상 신촌 전용 84㎡의 매도 호가(13억~14억원)에 비해서는 가격이 다소 낮지만 지하철 2호선 이대입구역 초역세권 단지라는 경쟁력을 앞세워 시세 차이를 좁혀갈 것으로 현지 공인중개사들은 보고 있다. 성북구 관석동 ‘래미안 아트리치’ 역시 지난달 전매 제한 해제 이후 전용 84㎡는 최고 6억9000만원에, 전용 59㎡는 최고 6억2503만원에 새 주인을 찾았다. 인근 가장 가격이 비싼 래미안석관 전용 84㎡ 호가가 6억3000만원 수준인 것과 비교하면 래미안 아트리치는 입주 후 대장주 자리를 예약한 셈이다. ◇“교통·편의시설·학군 좋아 더 오를 듯”이처럼 아파트 분양권 시세가 뛰는 것은 서울 아파트값 상승, 새 아파트 선호, 분양권 전매 제한에 따른 희소성 등이 맞물린 결과로 풀이된다. 올 들어 재건축 초과이익 환수제, 다주택자 양도세 중과, 보유세 개편 등으로 집값은 안정됐다는 평가이지만 서울 내 입지 좋은 아파트 단지들은 속속 신고가를 갈아치우고 있다. 이달 들어 용산구 신계동 용산e편한세상, 송파구 장지동 송파파인타운 13단지, 양천구 목동 대원칸타빌 등이 사상 최고가에 거래됐다. 분양권 가격도 기존 아파트의 시세를 따라갈 수밖에 없다는 분석이다. 새 아파트 선호도는 높은데 분양권 매물은 귀해 프리미엄(웃돈)이 더 붙는 요인도 있다. 작년 6·19 부동산 대책 이후 분양된 서울지역의 신규 아파트 분양권 전매가 입주 때까지 전면 금지되면서 거래 가능한 물량이 크게 줄었다. 실제 서울부동산정보광장에 따르면 이달 들어 서울 아파트 분양권은 87건 거래됐다. 작년 같은 달(441건)과 비교하면 5분의 1 수준에 불과하다. 서울 아파트 분양권은 작년 하반기 월평균 351건씩 거래되다 올 들어 3월까지 131건으로 줄었고 4월 이후부터는 100건에도 못 미치는 상황이다. 2016년 11·3 대책으로 분양권 전매 제한 기간이 6개월에서 1년 6개월로 강화되면서 거래가 묶였던 서울 내 알짜 단지 10곳이 지난달과 이달 전매 제한에서 풀렸지만 거래 증가에 크게 도움되는 상황은 아니다. 래미안 아트리치(19건), 신촌그랑자이(10건), 사당 롯데캐슬 골든포레(7건) 정도가 조금 거래됐고, 그 외에는 거의 거래가 아예 없거나 1~2건에 불과했다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 “서울 내 분양아파트는 대부분 재건축·재개발 물량이기 때문에 입지나 인프라 등이 잘 갖춰진 곳에 들어서는 경우가 많다”며 “특히 교통·편의시설·학군 등 주거 프리미엄 3박자가 맞아 떨어진 아파트 분양권의 경우 시세가 상승 탄력을 받을 가능성이 크다”고 말했다.
