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- '분양가 규제 피하자'..재건축단지, 속속 '후분양' 우회
- 그래픽= 문승용 기자[이데일리 박민 기자] 서울 강남권과 경기도 과천시 등 수도권 주요 지역에서 아파트를 짓기 전 입주자를 모집하는 ‘선(先)분양’이 아닌 일정 부분 짓고 나서 공급하는 ‘후(後)분양’ 단지가 나오고 있다. 현행법상 선분양 방식에서 입주자를 모집하기 위해서는 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 받도록 의무화해 이 과정에서 정부의 분양가 통제가 이뤄지지만 후분양은 이를 피할 수 있기 때문이다. 서울의 한 재건축 조합 관계자는 “작년까지만 해도 정부의 분양가 규제를 피하기 위해 후분양을 고민했지만 올 들어 시장 분위기도 변수”라며 “아파트값이 계속 떨어지면서 더 시장이 악화되기 전에 선분양을 하자는 목소리도 있고, 반대로 좀 더 시장이 좋아질 때까지 지켜보다 후분양을 하는 게 좋다는 의견이 갈려 고민이 깊다”고 말했다.◇분양가 규제하자 후분양으로 우회과천시 중앙동에서 공급하는 ‘과천 더 퍼스트 푸르지오 써밋’(과천주공1단지 재건축 아파트)은 지난달 조합 총회를 통해 올해 하반기에 일반분양에 나서기로 확정했다. 지난해 조합 측과 HUG 간 분양가 책정을 놓고 이견을 좁히지 못해 분양 시기를 끌어오다 결국 선분양을 포기하고 후분양을 택하기로 한 것이다. 앞서 HUG는 조합이 제시한 3.3㎡당 3313만원의 분양가가 비싸다는 이유로 분양 보증 발급을 거부했다.이미 작년 9월부터 공사를 진행하고 있는 이 단지는 지하 3층~지상 29개층, 총 32개동 규모로 전체 1571가구 중 509가구를 일반에 분양한다. 조합 측은 “전체 공정률 80%를 넘어서는 올 하반기에 일반분양할 예정”이라며 “현재 주변 단지 시세가 3.3㎡당 3000만원 중·후반을 넘는데 분양할 즈음에는 4000만원 안팎까지도 고려해볼만 하지 않겠느냐”고 말했다.현재 주택사업자가 아파트를 선분양하기 위해 HUG로부터 반드시 분양 보증을 받아야 한다. 분양 보증을 받지 못할 경우 아예 분양을 할 수 없다. 이는 주택사업자가 아파트를 짓는 도중에 유동성 위기 등으로 부도가 나도 HUG가 시공 및 분양 대금 환급을 책임지는 등 소비자 피해를 줄이기 위해서 마련된 제도다. HUG는 이처럼 분양보증을 통해 서울과 과천 등 고분양가 관리지역에서는 사실상의 분양가 통제를 하고 있는 것이다.그러나 전체 공정의 3분의 2 이상이 지난 후분양의 경우에는 HUG의 보증없이 시공사 연대보증만 있어도 입주자를 모집할 수 있어 정부의 분양가 규제를 벗어날 수 있다. 즉 분양가 책정에서 자유롭다는 설명이다. HUG 관계자는 “아파트를 100% 다 지어 팔기 전에는 주택 공급자는 반드시 분양보증이 반드시 필요하다”며 “다만 전체 공정률이 60%를 넘어서면 시공사 연대보증도 가능능하고, 이 경우엔 HUG 분양보증 심사는 이뤄지지 않는다”고 말했다.서울 한강변의 알짜 땅으로 평가받는 서초구 반포동 ‘신반포3차·경남아파트’(래미안 원베일리)도 최근 후분양으로 가닥을 잡았다. 이 단지는 신반포3차, 신반포 23차, 반포경남, 우정에쉐르(1·2차), 경남상가 등 총 5개 단지를 통합 재건축해 기존의 2433가구를 허물고 총 2971가구로 지을 예정이다. 이미 지난해 11월 말 이주를 100% 마쳤고, 오는 9월쯤 착공에 나설 예정이다. 조합 관계자는 “지난 1월 열린 조합 총회에서 후분양 방식을 공식화했다”며 “이르면 연말에 조합원 동·호수 추첨을 진행하면서 후분양 방식에 대한 조합원 의결을 받아 확정할 방침”이라고 말했다. 업계에서는 이 아파트가 후분양을 할 경우 3.3㎡당 분양가격이 5000만원을 넘기며 서울 내 역대 최고 분양가를 기록할 것으로 보고 있다. ‘과천 더 퍼스트 푸르지오 써밋’ 투시도. 대우건설 제공.◇서울 서초구 알짜 지역도 줄줄이 후분양 검토신반포3차·경남아파트가 후분양을 선택할 경우 주변 재건축 단지들도 선분양 대신 후분양으로 사업 방식을 바꿀 가능성이 크다. 현재 서초구에선 ‘방배13구역’, ‘반포주공1단지(1·2·4주구)’, ‘신반포(한신)4지구’ 등의 재건축 단지들이 후분양을 검토하고 있다. 다만 최근 서울 아파트값 하락세가 지속되면서 시공사와 건설사와 입장이 양분화되고 있다. 신반포4지구 조합 관계자는 “후분양에 대해 긍정적인 검토는 하고 있지만 시공사와의 조율도 필요해 당장 확답할 수 없다”며 “HUG의 분양보증을 대신할 경우 반드시 시공사의 연대보증이 있어야 하는데, 시공사가 이를 응하지 않을 경우 후분양은 어렵다”고 말했다.박원갑 KB국민은행 WM부동산투자솔루션부 수석전문위원은 “원칙적으로 아파트값 하락기에는 선분양이 유리하고, 가격 상승기에는 후분양할 때 수익을 더 극대화할 수 있다”며 “다만 시장 침체기에 선분양 결과가 좋지 않아 미분양으로 이어지는 리스크도 발생할 수 있는 만큼 시공사와 조합간 셈법도 복잡해질 것”이라고 말했다.
- 얼어버린 지방부동산시장, 홍남기 '핀셋대책' 발언에 반색
- 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 30일 오전 서울 양천구 목동 한국방송회관에서 열린 방송기자클럽 초청 토론회에서 모두발언하고 있다. (사진=연합뉴스)[이데일리 성문재 박민 기자] 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관이 지방 부동산시장의 침체 국면과 관련해 맞춤형 대책을 꺼낼 수 있다고 밝히면서 기대감이 커지고 있다.홍 부총리는 30일 서울 양천구 한국방송회관에서 열린 방송기자클럽 초청 토론회에 참석해 “인위적인 부동산 경기 부양 조치는 계획하고 있지 않지만 지역별 맞춤형 보완대책을 강구해야 할 것으로 보인다”며 추가 대책 마련 가능성을 시사했다. 그는 이어 “작년 9·13 대책 발표 이후 부동산 시장이 안정세를 이어가고 있다”며 “부동산시장 안정화가 중요하지만 지방이 지나치게 침체되는 것은 지역경제에 좋지 않은 상황”이라고 말했다.이번 발언은 경제정책을 총괄하는 부총리로부터 나온 만큼 실행 가능성이 높다는 분석이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “경제정책의 수장이 국토부 장관과 조율하지도 않고 독단적으로 맞춤형 보완대책이 필요하다고 말하진 않았을 것”이라며 “지방 침체가 심각한 상황에서 정부 차원의 지원 대책이 조만간 나올 가능성이 크다”고 내다봤다.◇지방, 올해도 ‘하락’ 전망…공급과잉·경기 불황 여파한국감정원에 따르면 지방 주택종합 매매가격은 작년 한해 0.86% 떨어졌다. 지난 2004년 이후 14년만에 약세 전환이다. 특히 울산(-6.87%), 경남(-4.80%), 부산(-1.49%) 등은 하락폭이 컸다. 올해 시장 전망도 회의적이다. 서울 집값에 대해서는 상승과 하락 관측이 엇갈리고 있지만 지방 집값은 약세 전망 일색이다. 한국감정원과 국토연구원은 각각 올해 지방 집값이 2.2%, 1.1% 하락할 것으로 내다봤다. 작년에 이어 2년 연속 약세는 2004년 감정원 관련 통계 작성 이후 처음이다. 낙폭도 전년 대비 확대될 걸로 봤다. 강원, 충북, 경남 등은 신규주택 과다 공급이 부담이고, 울산, 전북 등은 지역 경제상황 위축 영향을 크게 받고 있다. 세종시의 경우 규제지역 지정에 따른 세제 강화가 가격 하락요인으로 지목됐다.변세일 국토연구원 부동산시장연구센터장은 “강원, 전북, 전남, 경북, 경남 등 지방의 공급 과잉으로 인해 매매가격 하락이 본격화될 것으로 예상된다”며 “급격한 가격 하락 방지를 위해 공공주도 매입임대주택 확대 등 급격한 하락 방지 대책을 검토해야 한다”고 말했다.세제와 대출 지원 대책 등이 필요하다는 주장도 제기됐다. 고 원장은 “그간 수도권 집값을 잡기 위해 과열을 진정하는 정책을 펼쳤다면 지방에는 그 반대인 부양 정책을 펼치는게 맞다”며 “빈사 상태의 특정 지역에 한해서 대출 및 금리를 완화해주고, 임대주택 사업자에겐 추가적인 세제 지원책을 둬야 주택 수요가 살아날 것”이라고 말했다.박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “지방 부동산 시장이 죽은 것은 단순히 규제 여파라기 보다 지역 기반산업 위축, 내수 경기 둔화 등 복합적인 이유에서 발생했다”며 “부동산 부양책과 함께 지역 경제를 살리는 부분에 대한 고민이 같이 이뤄져야 한다”고 말했다. 변 센터장 역시 “조선업 등 주력산업의 침체로 인한 경기 위축과 소비심리 위축으로 부동산산업뿐만 아니라 부동산 관련 산업의 일자리도 동반 감소할 수 있어 지역산업 안정방안과 연계한 대응방안을 마련할 필요가 있다”고 덧붙였다.그래픽= 이동훈 기자◇청약시장도 한파…서울·대구서 1순위 미달 속출정부가 부동산 규제 강화 기조를 고수하고 보유세 부담을 늘리겠다는 방침을 세운 여파로 올 들어서는 청약시장까지 그림자가 드리우고 있다. 심지어 최근 1년간 청약 열기가 뜨거웠던 서울과 대구에서 1순위 청약 미달 단지가 나타났다.금융결제원 아파트투유에 따르면 작년 전국 청약경쟁률 상위 10곳 중 4곳을 배출한 대구에서 1순위 청약 미달 단지가 나왔다. 지난 29일 1순위 청약을 접수한 대구 국가산단 모아미래도는 693가구 모집에 474명이 몰리는 데 그쳐 77㎡ A타입과 B타입 모두 미달됐다. 대구 중심지에서 40km 떨어져 있는 입지가 약점으로 풀이된다. 다만 산업단지 조성이 오는 2021년 완료되고, 정부의 예비타당성 조사 면제 대상에 포함된 ‘대구산업철도’가 개통하면 배후수요나 대구 시내 접근성이 모두 개선된다.서울에서는 지난 2017년 9월 이후 1년4개월만에 신규분양 단지 1순위 청약 미달 사례가 포착됐다.서울 광진구 화양동에 지어지는 ‘e편한세상 광진 그랜드파크’는 지난 29일 실시한 1순위 청약에서 전용면적 115㎡ 4개 타입이 미달됐다. 전체 평균 경쟁률도 1.6대 1에 그쳤다. 모든 주택형이 분양가 9억원을 넘어 중도금 대출을 받을 수 없는 것이 청약 미달의 원인으로 분석된다.
- GTX-B노선 빠진 예타 면제…“부동산시장 영향 제한적”(종합)
- -2158> 예타면제 대상 기준 설명하는 홍남기 부총리 [사진=연합뉴스][이데일리 김기덕 박민 경계영 기자] 정부가 29일 발표한 예비타당성 조사(예타) 면제 사업에 수도권 대규모 프로젝트가 빠지면서 부동산 시장에 미치는 영향은 제한적이란 전망이 나온다. 가장 기대를 모았던 수도권 광역급행철도(GTX)-B 노선이 예타 면제 대상에서 제외됐기 때문이다. 경기 침체, 각종 규제로 몸살을 앓고 있는 지방 주택시장은 교통 개발에 따른 효과가 단기에 그칠 수 있다는 분석이다. 이날 정부는 예비타당성 조사를 면제 대상 사업으로 전북의 새만금 국제공항 등 23개 사업을 선정했다. 예산은 총 24조1000억원이 투입된다. 주요 예타 면제 대상 사업은 수도권에서는 영종∼신도를 연결하는 남북평화도로(1000억원), 옥정과 포천을 연결하는 도봉산 포천선(1조원) 등 2곳이 선정됐다. 이외에도 지방에서는 △수도권과 경·남북 내륙을 연결하는 김천∼거제 간 고속 간선철도 구축(4조7000억원) △호남선과 강원권을 연결하는 충북선 철도 고속화(1조5000억원) △대구산업선 철도(1조1000억원) △울산 외곽순환도로(1조원) △세종∼청주 고속도로(8000억원) △강원 제2경춘국도에 9000억원 △새만금 국제공항 건설(8000억원) 등이꼽혔다. 정부는 이번 프로젝트의 취지가 지역균형 발전인 점을 고려해 서울, 경기, 인천 등 수도권 사업은 원칙적으로 제외했다. 이에 따라 부동산시장에서 가장 큰 관심을 모았던 GTX-B노선도 예타 면제 대상에서 빠지게 됐다. ◇ 부동산시장 “수도권 실망매물 증가…지방도 일부만 기대”부동산 시장 전문가들은 이번 예타 면제 사업이 지방 주택시장에는 개별 호재로 작용할 수 있지만, 전체 주택 시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 내다봤다. 함영진 직방 데이터랩장은 “이번 예타 면제 사업 규모는 MB정부 당시 4대 강과 맞먹을 정도로 10년 만에 최대 규모이지만, 결과적으로 사업 경제성 보다는 지역 민원과 일자리 창출을 위한 목적이 커 보인다”고 지적했다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “당초 수도권 GTX-B 노선 사업이 빨라질 것이라는 기대감이 높았는데 이번 결과로 실망감이 더욱 클 것으로 보인다”며 “수도권 교통 개선 기대감이 높았던 지역들은 일부 실망 매물이 나올 수도 있다”고 말했다. 교통망이 대대적으로 개선되는 일부 지역은 집값이 상승할 수 있다는 전망도 나왔다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 “과거 정부 발표로 교통망이 개선된 지역 사례를 보면 역사가 새로 들어서면 통상적으로 착공부터 준공때 까지 기존 집값에서 20% 정도 상승하는 경우가 많다”며 “가뜩이나 정부 사회간접자본(SOC) 일감이 줄어든 상황에서 건설업계도 예타 면제로 사업이 급물살을 타는 효과가 나타날 수 있다”고 말했다. 정부, 국가균형발전 위해 24조원대 23개 사업 예타면제 [그래픽=연합뉴스]지방 주택시장이 살아나기에는 한계가 있다는 지적도 나왔다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “지방에서 교통망 구축사업이 빨라지는 일부 지역 부동산시장은 선별적으로 움직일 수 있지만, 본질적으로 펀더멘털(경제기초) 개선과 관련해 ‘지역 경제 살리기’가 병행돼야 주택시장이 살아날 수 있다”며 “지방 부동산시장은 작년에 이어 올해도 크게 개선되기는 어려울 것”이라고 진단했다. 김은진 부동산114 리서치 팀장은 “지방 중에서도 대전, 전남, 광주 등의 주택시장은 상대적으로 분위기가 좋아 이번 예타 면제 발표가 호재로 작용할 수 있다”며 “이들 지역 외에는 교통 호재 나와도 수급 자체가 좋지 않기 때문에 단기적으로 크게 영향 받긴 어려워 보인다”고 말했다. 아울러 이번 예탁 조사 면제로 보상 작업까지 걸리는 기간 등을 감안하면 부동산 등 경기 부양 효과는 크지 않을 것이라는 시각도 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “교통 사업 분야에 20조원의 자금이 몰리면 토지 시장이 불안해질 가능성이 있다”면서도 “다만 보상 평가하는데 최소한 1년 이상이라는 시간이 걸리는데다 정확한 사업 타당성 분석을 하지 않고 무분별하게 이뤄진 측면이 있어 사업이 성공할 가능성도 높지 않아 보인다”고 지적했다. ◇건설업계 “인프라 확대 환영하지만, 낙수효과 크지 않아”건설업계는 정부의 예비타당성 조사(예타) 면제 사업 발표와 관련해 기대감을 나타냈다. 다만 예타 면제에 대한 따가운 눈총이 부담스러운 상황에서 공식적인 입장 발표는 최대한 자제한다는 분위기다. 정부 역시 시민단체들의 반발을 의식해 당초 계획했던 것보다 규모를 축소해 발표한 가운데 경기 유발 효과는 생각보다 크지 않을 수 있다는 우려의 목소리도 나왔다.한 대형 건설사 관계자는 “평택~오송 복선화나 국도위험구간 정비 등 대부분 정말 시급하다고 느껴지는 사업들이 포함됐다”며 “이번 예타 면제를 통해 국민들이 건설 인프라로 누릴 수 있는 복지가 늘어날 것”이라고 말했다.또다른 대형업체 관계자는 “꼭 필요한 사업에만 돈을 쓰자는 명분으로 예타 제도가 도입됐지만 그동안 예타가 사업성에만 매몰되다 보니 국민 복지를 위한 인프라 투자가 제대로 진행 안된 단점도 있다”며 “중장기적으로 예타 검토항목의 실효성에 대해 검토가 필요하다”고 제안했다.24조원이 넘는 사업비가 전국 23개 사업장에 투입되기 시작하면 경기 부양효과가 나타날 것으로 예상된다. 우선 건설업계에 상당한 수익이 돌아갈 전망이다. 특히 관급공사 위주로 영업하는 건설사들은 앞으로 수년간 상당한 일감이 쏟아지게 된다. 지난 2014~2018년 예타 면제 SOC 사업 규모가 4조7000억원 수준이었던 것을 감안하면 이날 결정된 예타 면제 규모는 과거 5년치의 5배 수준이다.다만 국내 건설산업의 현실을 감안하면 이렇게 풀린 돈이 낙수효과를 일으켜 국내 경기 활성화에 100% 반영될 지는 미지수다. 공사가 시작되면 발주자가 원도급사에게 공사비를 지급하고 이 돈은 하도급 업체들을 거쳐 일용직 노동자에게까지 흘러가지만 최근 국내 건설현장에는 외국인 노동자 비중이 높기 때문이다.이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “날씨 상관없이 365일 일할 수 있는 터널·지하철 공사현장에는 돈을 벌러 온 외국인 노동자들이 대부분을 차지하고 있다”며 “건설투자를 늘리면 건설사들은 실적이 좋아지겠지만 국내 경기 활성화나 소비 진작 효과는 생각보다 크지 않을 수 있다”고 말했다.
- GTX-B노선 빠진 예타 면제, “부동산시장 영향 제한적”
- [이데일리 김기덕 박민 경계영 기자] 정부가 29일 발표한 예비타당성 조사(예타) 면제 사업이 부동산 시장에 미치는 영향은 제한적일 것이라는 전망이 나왔다. 가장 기대를 모았던 수도권 광역급행철도(GTX)-B 노선이 예타 면제 대상에서 제외된 데다 경기 침체와 각종 규제로 몸살을 앓는 지방 주택시장은 교통 개발에 따른 효과가 단기에 그칠 수 있다는 분석이다. 이날 정부는 예비타당성 조사를 면제 대상 사업으로 전북의 새만금 국제공항 등 23개 사업을 선정했다. 예산은 총 24조1000억원이 투입된다. 주요 예타 면제 대상 사업은 수도권에서는 영종∼신도를 연결하는 남북평화도로(1000억원), 옥정과 포천을 연결하는 도봉산 포천선(1조원) 등 2곳이 선정됐다. 이외에도 지방에서는 △수도권과 경·남북 내륙을 연결하는 김천∼거제 간 고속 간선철도 구축(4조7000억원) △호남선과 강원권을 연결하는 충북선 철도 고속화(1조5000억원) △대구산업선 철도(1조1000억원) △울산 외곽순환도로(1조원) △세종∼청주 고속도로(8000억원) △강원 제2경춘국도에 9000억원 △새만금 국제공항 건설(8000억원) 등이꼽혔다. 정부는 이번 프로젝트의 취지가 지역균형 발전인 점을 고려해 서울, 경기, 인천 등 수도권 사업은 원칙적으로 제외했다. 이에 따라 부동산시장에서 가장 큰 관심을 모았던 GTX-B노선도 예타 면제 대상에서 빠지게 됐다. 부동산 시장 전문가들은 이번 예타 면제 사업이 지방 주택시장에는 개별 호재로 작용할 수 있지만, 전체 주택 시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 내다봤다. 함영진 직방 데이터랩장은 “이번 예타 면제 사업 규모는 MB정부 당시 4대 강과 맞먹을 정도로 10년 만에 최대 규모이지만, 결과적으로 사업 경제성 보다는 지역 민원과 일자리 창출을 위한 목적이 커 보인다”고 지적했다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “당초 수도권 GTX-B 노선 사업이 빨라질 것이라는 기대감이 높았는데 이번 결과로 실망감이 더욱 클 것으로 보인다”며 “수도권 교통 개선 기대감이 높았던 지역들은 일부 실망 매물이 나올 수도 있다”고 말했다. 교통망이 대대적으로 개선되는 일부 지역은 집값이 상승할 수 있다는 전망도 나왔다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 “과거 정부 발표로 교통망이 개선된 지역 사례를 보면 역사가 새로 들어서면 통상적으로 착공부터 준공때 까지 기존 집값에서 20% 정도 상승하는 경우가 많다”며 “가뜩이나 정부 사회간접자본(SOC) 일감이 줄어든 상황에서 건설업계도 예타 면제로 사업의 급물살을 타는 효과가 나타날 수 있다”고 말했다. 다만 지방 주택시장이 살아나기에는 한계가 있다는 지적이다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “지방에서 교통망 사업이 빨라지는 일부 지역 부동산 시장이 선별적으로 움직일 수 있지만, 본질적으로 펀더멘털(경제기초) 개선과 관련해 ‘지역 경제 살리기’가 병행돼야 주택시장이 살아날 수 있다”며 “지방 부동산시장은 작년에 이어 올해도 크게 개선되기는 어려울 것으로 보인다”고 진단했다. 김은진 부동산114 리서치 팀장은 “지방 중에서도 대전, 전남, 광주 등은 집값이 상대적으로 분위기가 좋기 때문에 이번 예타 면제 발표가 호재로 작용할 수 있을 것으로 보인다”며 “이들 지역 외에는 교통 호재 나와도 수급 자체가 좋지 않기 때문에 단기적으로 크게 영향 받긴 어려워 보인다”고 말했다. 아울러 이번 예탁 조사 면제로 보상 작업까지 걸리는 기간 등을 감안하면 부동산 등 경기 부양 효과는 크지 않을 것이라는 시각도 있다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “교통 사업 분야에 20조원의 자금이 출리면 토지 시장이 불안해질 가능성이 있다”면서도, “다만 보상 평가하는데 최소한 1년 이상이라는 시간이 걸리는데다 정확한 사업 타당성 분석을 하지 않고 무분별하게 이뤄진 측면이 있어 사업이 성공할 가능성도 높지 않아 보인다”고 지적했다.
- ‘뜨거운감자’ 예타 면제 SOC…지방 부동산시장 영향은
- 지방 주택시장이 2016년 하락장으로 전환한 이후 3년째 아파트 매매값 내림세가 이어지고 있다. 경북 포항 시가지에 빼곡히 들어선 아파트 단지 전경.(사진=뉴스1)[이데일리 박민 기자] 정부가 지방 균형 발전을 위해 대규모 토목·건설 사업의 예비타당성(이하 예타) 조사를 대대적으로 면제하는 방안을 추진, 29일 사업지를 발표한다. 부동산시장도 결과 발표를 앞두고 촉각을 곤두세우고 있다. 예타 면제가 확정되면 사업 수혜지역 땅값이 오르며 부동산 시장을 자극하는 도화선이 될 가능성이 크기 때문이다. 다만 첫 삽을 뜨기까지 상당한 시간이 걸릴 수 있는데다, 지역 기반산업이 무너진 상황에서 단순히 건설만으로는 ‘경기 부양→고용 창출→부동산 시장 활성화’를 유도하기 어렵다는 부정적 견해가 나오고 있다.◇지방 숙원사업, 예타 면제시 수혜지 땅값 들썩지방 주택시장은 지난 2016년 하락장으로 전환한 이후 3년째 아파트 매매값 내림세가 이어지고 있다. 지난 2016년 한해 0.28% 떨어진 이후 2017년 0.41%, 지난해 3.09%로 하락폭이 더 커졌다. 조선·자동차 등 지역 기반산업이 고꾸라지면서 주택 수요도 함께 사라져 갈수록 주택시장 침체의 늪이 깊어지는 분위기다.작년 한해만 놓고 보면 울산 아파트값은 9.93%나 떨어지며 낙폭이 가장 컸다. 같은 기간 서울이 8.03 % 상승한 것과 비교하면 그야말로 시장이 초토화됐다. 장기간의 조선업 불황으로 협력업체 수백 곳이 문을 닫으면서 중개사무소엔 매물만 쌓여 갔다. 다른 지역도 상황은 마찬가지였다. 경상남도는 지난해 아파트값이 8.68% 떨어졌고, 인접한 충청북도(-6.07%), 경상북도(-5.91%)은 물론 부산도 지난해 3.57%나 내리며 이전 활황기 명성은 온데간데 없었다. 이는 경기침체 속도를 부추기는 결과이기도 했다. 결국 정부는 철도·도로 등 SOC(사회간접자본시설) 카드를 꺼내 들었다. 대규모 토목·건축 사업을 통해 고용 부진을 해소하고, 지방 경제 발전을 견인하겠다는 복안이다. 예타는 이러한 대규모 공공투자사업을 추진하기 전에 해도 될지 말지를 따져보는 제도다. 총 사업비 500억원 이상, 국고 재정지원 규모 300억원 이상의 신규사업에 대해 국가재정법에 근거해 한국개발연구원(KDI)이 조사를 진행한다. 조사에서 탈락하면 사업 추진이 어렵다. 현재 각 광역단체가 국가균형발전위원회에 제출한 예타 면제 신청 사업은 모두 33건, 61조 2518억원(서울 동부간선도로확장사업비 미포함) 규모다. 경남에서는 남북내륙고속철도 건설 사업을 추진하고 있다. 경북 김천에서 경남 거제를 잇는 191㎞ 구간에 고속철도를 놓겠다는 이 사업은 사업비가 5조 3000억원으로 예상된다. 내년 철도 전체 예산(5조5000억원)과 맞먹는다. 충남도와 경북도는 중부권 동서횡단철도사업을 예타 면제 사업으로 공동건의했다. 중부권 동서횡단철도는 서해안 신산업벨트와 동해안 관광벨트 연결하는 총연장 330㎞로 총 4조원이 넘게 소요되는 사업이다.심교언 건국대 부동산학과 교수는 “대부분 해당 지역의 숙원사업으로 예타 면제에 따른 기대 심리는 부동산 시장 활성화에 주효하게 작용할 것”이라며 “다만 거시경제가 안 좋은 상황이라 이러한 SOC사업으로 지방 부동산 전체가 살아나기는 어렵고 토지 시장을 중심으로 들썩일 수 있다”고 말했다. 신태수 지존 대표는 “올 한해 SOC 사업, 택지지구 조성 사업 등을 통한 토지 보상비만 22조원에 달한다”며 “토지보상금은 대체로 인근 토지나 부동산으로 재투자되는 특성이 있다. 예타 면제로 사업이 급물살을 타면 침체된 지방 부동산 시장의 투자수요를 자극하는 불쏘시개가 될 것”이라고 말했다.[그래픽=이데일리 이동훈 기자]◇“지역균형·경기 부양” vs “부동산 투기 부작용”앞으로 각 지자체의 어떤 사업이 예타 면제 결정이 나더라도 ‘토목 건설로 인한 경기 부양’이라는 논란은 당분간 이어질 전망이다. 건설업계는 교통 등 사회간접자본(SOC)을 통한 지역 균형 발전에 찬성하는 입장이지만 시민단체는 투자와 고용부진으로 지난해 하반기부터 급격하게 하락한 경기를 부양하려는 수단으로 건설을 이용하는 것으로 분석하고 있다.최승섭 경제정의실천시민연합 부동산·국책사업감시팀 부장은 “정부는 지역 균형 발전이라는 명분을 내세우지만 내심 경기 부양 효과를 기대하는 속셈이 더 클 것”이라며 “특히 대규모 SOC 사업은 결국엔 땅값과 집값에 막대한 영향을 미칠 수밖에 없어 잠잠해진 집값을 자극하는 부작용을 가져올 것”이라고 말했다.한국건설산업연구원 이승우 금융연구실장은 “예타는 경제적 수익성에 치중해 분석하다보니, 인구가 적은 지역은 낙후지역에서 한없이 벗어날 수 없다”며 “도로·철도·병원 등 대규모 기반 시설을 먼저 구축한 뒤 인구 유입과 경제 유발 효과를 기대하는 게 맞다”고 말했다. 오히려 지방 부동산에 대한 규제가 강화될 수 있다는 지적도 나온다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “정부의 공시가격 압박이 계속되는 상황이라 지방숙원사업이 예타면제 혜택으르 받더라도 곧바로 반등 국면으로 이어지진 못할 것”이라며 “일부 지역 집값이 다시 꿈틀댄다면 정부가 다시 규제를 가하는 ‘땜질식 처방’이 반복되는 웃지 못할 상황이 연출될 수 있다”고 내다봤다.
- 용산에 2채 소유한 A씨, 보유세 '1615만→3087만원' 두 배 더 낸다
- [이데일리 박민 기자] 올해 서울 지역의 표준 단독주택 공시가격이 작년보다 17.75% 뛰면서 사상 최대 상승률을 기록했다. 정부가 그동안 공시가격이 상대적으로 저평가된 고가의 단독주택 공시가격 ‘현실화’율(시세 대비 공시가 비율)을 51.8%에서 53%로 올리면서 고가 주택이 집중된 서울지역 상승률이 전국 평균(9.13%)의 2배 수준에 달했다. 공시가격이 오르면서 이에 따른 보유세(재산세·종합부동산세) 부담도 크게 늘었다. ◇ 고가주택, 다주택자 세부담 커진다[이데일리 이동훈 기자]올해 공시가격이 급등한 지역의 고가 주택 보유자는 보유세 부담이 세부담 상한까지 올라가는 곳이 많을 전망이다. 1주택자는 종부세 세 부담 상한이 전년도 납부 세액의 150%까지며 2, 3주택 이상 보유자의 경우 세부담 상한이 각각 200%, 300%로 높아져 그만큼 납부 세액도 가중된다. 올해 신세계그룹 이명희 회장의 서울 용산구 이태원로 단독주택은 공시가격이 지난해 169억원에서 올해 270억원으로 101억원(59.7%) 상승했다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장에 따르면 이 경우 보유세 부담은 작년 1억3718만4000원에서 올해 2억577만6000원으로 6859만원(50%) 증가한다.물론 이는 만 59세 이상인 자가 1주택자로서 만 5년간 보유한 경우를 가정한 것이다. 현재 1주택자의 보유세는 전년도의 150% 이상 오르지 못하도록 하고 있다. 이에 실제 이 회장의 보유 주택수에 따라 보유세 부담은 이보다 훨씬 커질 수 있다. 특히 올해 공시가격이 전국에서 가장 많이 뛴 용산구(35.40%)를 비롯해 강남구(35.01%), 마포구(31.24%), 서초구(22.99%), 성동구(21.69%) 등지에서 고가 주택들을 여러채 보유한 경우 보유세 부담이 급격히 커진다.김종필 세무사에 따르면 용산구에서 공시가격 8억1500만원과 16억3000만원하는 집을 두 채 소유한 경우 올해 공시가격이 각각 11억8000만원(44.79% 상승), 26억1000만원(60.12%)으로 뛰었다. 이 경우 보유세는 지난해 1615만원에서 3087만원으로 91.10%나 껑충 뛴다.3주택자는 보유세 충격파가 더 크다. 마포구 연남동에 1채(공시가격 8억6600만원), 성동구 성수동 1가에 2채(6억3500만원, 15억5000만원) 등 총 3채를 보유한 다주택자는 보유세 부담이 지난해 1297만원에서 176% 오른 3581만원이 된다.특히 종부세 대상은 앞으로 집값이 안정돼 공시가격이 오르지 않고 유지되더라도 충격파가 앞으로 5년간 이어질 전망이다. 종부세에 적용하는 공정시장가액비율이 지난해 80%에서 올해 85%로 5%포인트 인상되고 2022년까지 100%로 매년 5%포인트씩 상향 조정되기 때문이다.김종필 세무사는 “세금 부담이 큰 경우엔 처분을 고려하거나 임대사업자 등록을 알아보는 이들이 늘어날 것”며 “다분 처분의 경우 양도세 중과세 때문에 배우자나 자녀한테 지분 증여 방식을 통해 세 부담을 줄이는 사례도 있을 것”이라고 말했다.◇정부 중·저가 부동산도 ‘점진적 현실화 추진’이번 정부의 공시가격 현실화에서 전체 표준주택(22만 채) 중 98.3%를 차지하는 중·저가(21.6만 채, 시세 15억원 이하) 주택은 제외됐다. 공시가격 변동률이 평균 5.86%으로 전국 평균(9.13%)보다 낮은 만큼 보유세 부담은 적었다. 실제 시세가 10억5500만원인 서울 지역 주택의 경우, 공시가격은 3억7800만원에서 3억9100만원으로 3.44% 올랐다. 이에 따른 보유세는 지난해 78만2000원에서 81만6000원으로 3만4000원 오르는데 그쳤다.다만 정부가 앞으로 중·저가 부동산에 대해서도 시세상승률 수준 만큼만 반영해 점진적으로 현실화를 추진한다고 밝힌만큼 앞으로 공시가격 상승에 따른 보유세 부담에 대해 마음 놓기 어려울 전망이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “일부 다주택자의 경우 상가 등 다른 수익형부동산 교체 등 부동산 포트폴리오 변경도 고려할 가능성도 있다”고 말했다.
- [2019년 부동산시장은]"서울집값 보합세···크게 오르지도 내리지도 않는다"
- [그래픽=이데일리 이동훈 기자][이데일리 정병묵 기자] “크게 오르지도 않고 크게 떨어지지도 않는다.”올해 서울 집값(아파트 기준)은 보합세를 나타낼 가능성이 가장 높고, 오르거나 내리더라도 등락률이 2% 이내로 제한적일 것이라는 전망이 나왔다. 지난해 집값 폭등의 피로감이 올해까지 이어지면서 아파트 신규 공급량 증가에 따라 관망세가 이어질 것이라는 이야기다. 다만 일부 고가아파트나 신축 아파트값은 작년보다 더 오를 가능성도 있다는 관측도 나온다.◇서울 집값 ‘보합’ 43%…상승·하락 예측도 팽팽이데일리가 건설업계, 부동산 학계 및 연구기관 전문가 30명에게 ‘2019년 부동산 시장 전망 조사’를 진행한 결과 올해 서울 집값이 보합세를 나타낼 것이라는 응답이 절반에 가까운 43.3%로 집계됐다.그러나 집값이 오를 것이라는 의견이 30%, 내릴 것이라는 의견이 26.7%로 팽팽했다. 상승할 것이라는 응답 중 절반 이상(55.6%)은 상승률을 1~2%로 전망했고, 하락을 예상한 전문가들 중에도 절반(50%)이 1~2% 떨어질 것으로 내다봤다. 보합과 상승, 하락에서 의견이 갈렸지만 전문가들의 의견을 종합해 보면 올해 서울 집값은 보합세를 나타내는 가운데 아무리 많이 오르거나 내려도 2%대를 넘지 않을 것이란 분석이다.안명숙 우리은행 부동산투자자문센터 부장은 “최근 서울 집값이 많이 떨어졌지만 상승을 기대하고 지켜보자는 수요자가 많아 하락 저지선을 형성할 것”이라며 보합세를 예상했다. 김학렬 더리서치그룹 소장도 “아파트 지역과 유형에 따라 가격이 오르는 곳이 있고, 내리는 곳이 있어서 평균으로 치면 가격 상승률은 그대로일 것”이라고 내다봤다. 김 소장은 “20억원이 넘는 강남권 고가 아파트와 젊은층에 인기가 높은 6억원 이하 신축 아파트 위주로 (가격이) 오를 것”이라고 진단했다. 이어 “지은지 20년 이상된 아파트는 실거주자보다 투자하는 사람들이 구매해야 오르는데 올해는 투자자들이 관망할 가능성이 커 가격이 떨어질 것”이라고 덧붙였다.집값 하락을 예견한 전문가도 상당수다. 양지영 R&C연구소 소장은 “3기 신도시 기대감이 크고 금리 인상 및 종부세 부담으로 주택 보유 부담이 커져 관망세가 짙어질 것”이라며 “입주 물량이 증가하고 갭투자자 매물 등 주택 적체 현상이 짙어지면 집값이 하락할 것”이라고 말했다. 이남수 신한PWM도곡센터 PB팀장은 “경기침체가 올해도 계속될 예정인 가운데 대출규제, 3기 신도시 발표로 추가 주택 공급으로 매수수요가 급감할 것”이라며 집값 하락을 점쳤다.눈길을 끄는 건 집값 상승을 예측한 전문가 중 5% 이상 뛸 것이라 응답한 비율이 33%나 된다는 점이다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “정부에서 매매시장의 수요를 줄여놓았고 재건축·재개발 억제 방침으로 신규 공급도 줄였다”면서 “보편적으로 사람들이 선호할 만한 좋은 주택의 절대수량을 늘리지 못했기 때문에 집값이 오르는 것은 자연스런 결과”라고 설명했다.김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “아파트 가격은 여전히 상승 기대감이 높고 시중에 풍부한 유동자금 때문에 상승 기조가 이어질 것”이라며 “특히 30~40대의 자가 점유율이 낮은데다 새집 선호 수요가 많다”고 언급했다.[그래픽=이데일리 이동훈 기자]◇정부 추가 규제 여부가 변수될 것전문가들은 또 올해 집값의 최대 변수는 정부 정책(53.3%·중복응답)이라고 내다봤다. 지난해 상반기부터 여름까지 천정부지로 치솟았던 서울 집값이 9·13 부동산 대책 발표 이후 꺾이며 연말 하락 전환한 바 있다. 집값이 이상 기류를 보이면 언제든 추가 대책을 내놓겠다는 게 정부의 입장이기 때문에 여전히 정부 규제는 시장의 가장 큰 변수라는 해석이다. 이 밖에도 △주택 수요·공급 상황(36.7%) △금리(30%) △경기 회복 여부(26.7%) △주택 입주량(13.3%) △시중 자금 유동성 상황(10%) 등이 주택 시장의 주요 변수로 꼽혔다.수요자 입장에서 가장 관심을 기울여야 하는 부동산 상품으로는 ‘신규 청약(83.3%)이 꼽혔다. 올해는 작년보다 분양시장이 더 크게 열릴 예정이어서 기대감도 크다. 부동산114에 따르면 올해 전국 민영 아파트 분양물량은 총 38만6741가구로 최근 5년(2014~2018년) 연평균 물량(31만5602가구)에 비해 약 23%(7만1139가구) 많다. 특히 수도권에서 전체 물량의 절반을 훌쩍 웃도는 22만4812가구가 분양한다. 경기에서 11만2195가구가 공급되며 서울은 7만2873가구, 인천 3만9744가구다.김은진 부동산114 팀장은 “지난해 9·13 부동산 대책, 청약제도 변경, 주택도시보증공사(HUG) 분양가 조율 등으로 예정 물량의 53%인 22만2729가구만이 실적으로 연결됐다”며 “상당수 단지의 분양이 올해로 이월됐기 때문에 새 물건이 많아 신규 청약을 노려보는 것이 좋다”고 말했다.※설문 참여 전문가 및 기업(가나다순)고준석 신한은행 부동산투자자문센터장, 권대중 명지대 교수, 권일 부동산인포 리서치팀장, 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장, 김은진 부동산114 리서치팀장, 김학렬 더리서치그룹 소장, 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원, 박은영 지지옥션 선임연구원, 변세일 국토연구원 부동산시장연구센터장, 변창흠 세종대 교수, 심교언 건국대 교수, 안명숙 우리은행 부동산투자자문센터 부장, 양지영 R&C연구소 소장, 이남수 신한PWM도곡센터 PB팀장, 이상우 유진투자증권 연구원, 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원, 이창무 한양대 교수, 임재만 세종대 교수, 채상욱 하나금융투자 연구위원, 함영진 직방 빅데이터랩장, 대림산업, 대우건설, 롯데건설, 삼성물산, 쌍용건설, 포스코건설, 한화건설, GS건설, HDC현대산업개발, SK건설.
- [2019년 부동산시장은]“무주택자 내집 마련 적기···새 아파트 청약이 정답”
- [이데일리 정병묵 기자] “올해는 무주택자들이 청약을 통해 내집을 마련한 절호의 기회다. 이제부터라도 청약 가점 관리를 할 필요가 있다.”올해 집값이 하락할 것이란 전망이 우세하지만 무주택 세대에겐 내 집 마련의 기회가 될 전망이다. 분양가상한제 적용으로 분양가가 주변시세보다 낮게 책정되는 경향을 보이는 데다, 청약가점제 확대 실시로 무주택자의 당첨 확률이 높아진 때문이다. 2일 이데일리가 건설·부동산 업계 및 연구·조사기관 전문가 등 30명을 대상으로 실시한 ‘2019년 부동산 시장 전망’ 설문에서도 ‘2019년이 내집 마련 적기’라고 답한 응답자가 전체 40%(12명)로 가장 많았다. 2020년은 30%, 2021년은 26.7%로 뒤를 이었다. 응답자 다수가 올해를 내집 마련 적기라고 판단한 것은 올해 집값 전망과 관련이 있다. 이번 조사 결과 올해 서울 집값(아파트 기준)이 보합세를 나타낼 것이라는 전망은 43.3%로 가장 많았다. 지난해 6% 넘게 폭등했던 서울 집값이 올해 제자리걸음할 가능성이 큰데다, 정부가 무주택자들에 대한 혜택을 늘리고 있어 올해가 주택을 매입하기에 가장 가장 적합한 시기라고 본 것이다. 실제로 전문가들이 가장 많이 꼽은 올해 투자 유망 부동산 상품은(중복 응답) ‘신규 청약’(83.3%)이었다. 신축(준공 5년 이하) 아파트(30%), 재건축·재개발 아파트(26.7%), 토지(26.7%), 경매 물건(13.3%), 상가·오피스텔 등 수익형부동산(6.7%)보다 훨씬 응답자가 많았다. 서울 등 수도권과 달리 올해 지방 집값은 하락할 것이라는 전망이 90%로 압도적이었다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “작년 서울 집값 상승세는 매우 이례적인 것으로 올해는 다소 쉬어가는 장세가 연출될 가능성이 크다”며 “투자 목적이 아니라 실거주를 목적으로 하는 무주택자라면, 월세 이자를 은행에 납부한다 생각하고 주택을 구매하기에 적기”라고 말했다.※설문 참여 전문가 및 기업(가나다순)고준석 신한은행 부동산투자자문센터장, 권대중 명지대 교수, 권일 부동산인포 리서치팀장, 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장, 김은진 부동산114 리서치팀장, 김학렬 더리서치그룹 소장, 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원, 박은영 지지옥션 선임연구원, 변세일 국토연구원 부동산시장연구센터장, 변창흠 세종대 교수, 심교언 건국대 교수, 안명숙 우리은행 부동산투자자문센터 부장, 양지영 R&C연구소 소장, 이남수 신한PWM도곡센터 PB팀장, 이상우 유진투자증권 연구원, 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원, 이창무 한양대 교수, 임재만 세종대 교수, 채상욱 하나금융투자 연구위원, 함영진 직방 빅데이터랩장, 대림산업, 대우건설, 롯데건설, 삼성물산, 쌍용건설, 포스코건설, 한화건설, GS건설, HDC현대산업개발, SK건설.
