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- “아파트 분양가, 주변 시세 넘으면 안 돼”
- [이데일리 김정훈 기자][이데일리 정병묵 기자] 주택도시보증공사(HUG)가 지나치게 높은 아파트 분양가를 잡기 위해 분양가 심사기준을 변경했다. ‘고분양가 관리지역’에서 아파트를 신규 분양할 때 기존에는 주변 분양가의 110%를 넘지 않도록 했으나, 앞으로 평균 분양가의 100% 이내에서 분양가를 정해야 하는 것이다. 분양가가 현재보다 더 낮아지게 되면 시세 차익을 노리는 ‘로또 청약’이 또다시 기승을 부릴 것으로 예상된다.6일 HUG는 아파트 신규 분양 시 분양가를 주변 시세 수준으로 제한하는 내용의 ‘고분양가 사업장 심사기준’ 개선안을 발표했다. 약 2주간 유예기간을 거쳐 오는 24일 분양보증 발급분부터 변경 심사기준을 적용한다. ◇분양가 심사기준 등 전격 변경우선 고분양가 사업장 해당기준을 바꾼다. 고분양가 사업장 기준이 적용되는 지역은 서울 25개구와 세종, 경기 광주, 광명, 하남, 성남 분당, 대구 수성, 부산 해운대 등인데, HUG는 신규 분양 단지 주변 지역에서 입지, 단지규모, 브랜드 등이 유사한 곳의 시세 등을 참고해 분양가를 책정하고 있다.개선안에 따르면 새로 분양하는 단지의 분양가를 책정할 때 최근 1년 이내 분양한 주변 아파트를 우선 비교사업장으로 한다. 적합한 비교 대상이 없는 경우 1년이 넘은 곳 중에서 비교사업장을 찾는다. 이도 없다면 그 지역에서 준공한 지 10년이 지나지 않은 비슷한 아파트를 비교사업장으로 정한다.신규 분양 단지 평균 분양가 심사 기준도 바꾼다. 비교사업장이 1년 이내 단지인 경우 신규 사업장의 최고 분양가는 비교사업장의 최고 분양가를 넘지 못한다. 1년 초과 단지인 경우 △비교사업장의 평균분양가에 주택가격 변동률 적용한 금액과 △비교사업장 평균분양가의 105%, 둘 중 낮은 금액으로 책정한다. 이미 준공한 단지를 비교사업장으로 하는 경우는 △비교사업장의 평균분양가에 주택가격 변동률 적용한 금액과 △해당지역 최근 1년간 평균 분양가격, 둘 중 높은 금액을 적용하되 지역 평균 매매가를 초과하지 않는 범위에서 정한다.HUG는 또 평균 분양가 산정 방식을 기존 ‘산술평균+가중평균방식’에서 ‘가중평균방식’으로 변경했다. 평형ㆍ타입별 분양가를 일괄 공급면적으로 나눠 정했지만 평형ㆍ타입별 가중치를 반영한 가중평균으로 좀 더 정밀하게 설계한 것이다.◇분양가 9억 이상이 ‘절반’…“고가 잡아야”HUG가 고분양가 관리지역 심사기준을 바꾼 것은 2016년 8월 이후 3년여 만이다. 당시 서울 강남 재건축 아파트를 겨냥해 ‘고분양가 사업장 심사기준’을 처음으로 마련했는데 올해 들어 서울을 중심으로 분양가가 크게 뛰면서 제도를 보완하게 된 것이다. 올해 서울에서 분양한 민간아파트 중 분양가 9억원 이상 아파트는 전체 물량의 절반에 달하는 것으로 집계됐다. 9억원이 넘으면 중도금 대출이 안 되는 고가 아파트로 분류된다. 부동산정보서비스 직방에 따르면 서울 민영 아파트 분양가 중 분양가가 9억원을 넘은 단지는 작년 29.2%에서 2019년 5월 기준 48.8%로 급증했다.HUG 관계자는 “기존 심사기준이 주택가격이 급등하는 기간에는 효과가 있었으나 요새 같은 안정기에는 다소 한계가 있어 기준을 변경했다”며 “이번 조치로 분양가 수준이 현재보다 다소 하향 조정돼 주택시장이 보다 안정을 찾을 것”이라고 언급했다.이에 따라 분양을 받으면 시세차익을 노릴 수 있는 ‘로또 청약’이 늘어날 것으로 보인다. 건설사 입장에서는 예상보다 분양수입이 줄어들 수 있기 때문에 주택 공급이 줄어들 가능성도 점쳐진다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석위원은 “분양가가 훨씬 더 낮아지니 시세보다 더 저렴한 청약 기회가 늘어나고 이른바, 로또 청약을 노리는 청약자들도 증가할 것”이라며 “그러나 건설사들이 낮아진 분양가를 옵션 가격을 통해 올릴 수도 있다”고 설명했다.한편 이번에 변경된 기준이 적용될 단지가 어느 곳일지에도 관심이 쏠린다. HUG는 이달 24일 이후 분양보증 발급 사업장부터 변경안을 적용할 계획인데, 현재 ‘래미안라클래시(삼성상아2차 재건축)’, ‘서초그랑자이(서초 무지개아파트 재건축)’, ‘이수 푸르지오 더 프레티움(사당3구역 재건축)’ 등이 유력한 것으로 점쳐진다.
- "稅 늘지만 다주택자 체력 충분···거래 소강 이어질듯"
- [이데일리 김정훈 기자][이데일리 정병묵 경계영 기자] 정부가 올해 공동주택(아파트·연립·다세대) 공시가격을 최종 결정·고시하면서 향후 부동산 시장의 향방에 관심이 쏠리고 있다. 전문가들은 다주택자, 고가주택자들의 세 부담이 늘어나더라도 매물 출회로 이어지지는 않겠지만, 연초부터 계속되는 시장 침체 기조가 연말까지 이어질 것으로 보고 있다. ◇12년만 최대 상승폭이지만 이미 ‘선반영’국토교통부는 올해 1월 1일 기준 전국 공동주택 1339만가구(아파트 1073만가구, 연립·다세대 266만가구)의 공시가격을 보유자 의견청취와 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 30일 결정 ·공시한다고 29일 밝혔다. 전국 공동주택 공시가격은 5.24% 상승했다. 현실화율(시세 대비 공시가 비율)은 작년과 동일하게 68.1%를 유지했다. 시·도별로는 서울(14.02%) 광주(9.77%) 대구(6.56%) 3개 시도는 전국 평균(5.24%)보다 높게 상승했고 경기(4.65%) 대전(4.56%) 전남(4.44%) 세종(2.93%) 등 4개 시도는 전국 평균(5.24%)보다 낮게 상승했다. 반면 울산(-10.50%) 경남(-9.69%) 충북(-8.10%) 경북(-6.51%) 부산(-6.11%) 등 10개 시도는 하락한 것으로 나타났다.서울의 경우 정부의 공시가격 현실화 방침과 맞물려 2007년 이후 12년 만에 가장 큰 폭 상승률을 기록할 만큼 많이 올랐다. 재산세, 종합부동산세 등 보유세 부담도 상승폭 상한선인 최대 3배(3주택자 이상 다주택자)까지 커지는 공동주택이 나올 수 있는 상황이다. [이데일리 김정훈 기자]이데일리가 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장에게 의뢰해 서울 고가 아파트를 중심으로 보유세를 추정한 결과 작년보다 많게는 40% 이상 보유세 부담액이 늘어난 단지도 다수다. 서울 서초구 반포동 ‘반포자이’ 전용면적 85㎡ 아파트는 올해 공시가가 15억7600만원으로 작년(13억1200만원)보다 20.12% 뛰었다. 이 집을 보유한 집주인이 1주택자라면 내야 하는 보유세는 지난해 515만2992원에서 올해 올해 740만208원으로 43.61% 증가한다.다만 최종 고시가격이 지난 달 의견청취 직전 발표한 예정가격과 큰 차이가 나지 않는데다, 주택 보유자 대부분이 예상했던 수준으로 올라 단기적으로 시장에 미칠 영향은 제한적이라고 전문가들은 보고 있다.김은진 부동산114 리서치팀장은 “3월에 이미 공동주택 공시가격을 공개한데다 의견청취 후에도 큰 차이가 나지 않는 수준”이라며 “부동산 시장의 흐름이 크게 바뀌진 않을 것”이라고 판단했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 역시 “서울을 중심으로 공시가가 14%나 뛰었지만, 이미 예고된 상황으로 시장에 선반영됐다”고 분석했다.함영진 직방 빅데이터랩장은 “공시가 발표 이후 평년보다 의견 접수가 크게 늘었고, 급격한 보유세 인상에 대한 논란이 불거지면서 정부의 과세 강화 의지에 다소나마 제동이 걸렸다”며 “최근 급매물 소진 이후 집값 하락 폭이 둔화되는 양상은 조금 더 이어질 수 있다”고 말했다. 비싼 집을 가진 사람들의 경우 보유세 부담이 늘어나지만 이 매물이 시장에 나올 것이라고 예상한 전문가는 없었다. 허윤경 한국건설산업연구원 주택도시연구실장은 “보유세가 크게 오르는 사람도 있지만 그렇다고 집을 저가에 내놓을 정도로 부담스런 수준은 아니다”며 “고가주택자, 다주택자의 경우 버틸 체력을 가지고 있어 매도물량이 확 증가하지는 않을 것”이라고 봤다.◇“보유세보다 양도세 부담 더 커…매물 안나올 듯”임재만 세종대 산업대학원 교수(부동산·자산관리학과)는 “공동주택은 작년과 올해 현실화율이 같아 집값 오른 것에 비해 세 부담이 높진 않다”며 “세금 때문에 집을 내놓는 사람은 별로 없을 것”이라고 말했다. 김은진 팀장도 “3월 공시가 첫 발표 이후에도 종합부동산세 사정권에 있던 다주택자들의 움직임이 거의 없어 매물 총량도 크게 달라지지 않았다”며 “증여 혹은 주택임대사업자 등록 등 다른 절세 전략으로 갈 것”이라고 진단했다. 박 위원은 “보유세 과세 기준일인 6월1일 이전에 주택을 처분하려는 다주택자의 급매물이 나올 순 있지만 양도세 중과에 따른 부담이 크다”며 “세 부담을 증여 등으로 줄일 것”이라고 분석했다.전문가들은 당분간 부동산 시장이 현재 약세 기조를 이어갈 것으로 봤다. 함영진 랩장은 “대출 규제, 다주택자 양도세 중과 등 수요 억제책이 상당하고, 서울과 대구 등 일부 지역은 가격 상승 피로감이 높아 추격 매수세를 기대하기 어렵다”며 “지리한 거래 소강 상태 속 ‘바닥 다지기’와 거래 관망세가 이어지면서 평년보다 낮은 주택거래량을 유지할 것”이라고 전망했다.박원갑 위원은 “이미 노출된 세금 변수보단 거시 경제와 금리 등 주택시장 외 변수가 향후 주택시장에 더 높은 영향을 줄 가능성이 크다”며 “올해는 대체로 조정 장세가 이어지며 단기 급반등을 하기 어려운 만큼 보수적으로 접근할 필요가 있다”고 강조했다.
- 지방 분양시장 ‘대·대·광·세’ 강세장 이어진다
- 지방에서 ‘대·대·광·세’(대구·대전·광주·세종시) 분양 열기가 달궈지고 있다. 사진은 5월 대구 수성구 ‘힐스테이트 범어 ’모델하우스에서 예비 청약자들이 상담을 받고 있다.(사진=현대엔지니어링)[이데일리 김용운 기자] 지방 아파트 분양시장에서 ‘대·대·광·세’ 인기가 이어지고 있다. 경상도, 충청도, 강원도 등의 새 아파트는 미분양 물량이 쌓이고 있지만 대구·대전·광주·세종시 등 4곳 광역시에서는 청약 열기가 살아나며 이들 지역으로 쏠림 현상이 도드라지고 있다. 금융결제원에 따르면 지난해 3월부터 올해 3월까지 1년간 지방(서울· 경기· 인천 제외)에서 분양한 단지들의 1순위 청약 경쟁률은 17.63대 1이다. 이 중 대구(39.32대 1) 대전(72.3대 1) 광주 (39.32대1)세종(38.04대 1) 지역의 1순위 청약 경쟁률은 지방 평균 경쟁률보다 최소 2배 이상 높았다. 이들 지역 직전 연도(2017년 2월~2018년 2월) 1순위 청약 경쟁률(12.63대 1)을 가뿐하게 넘어선 기록이다. 지난 2월까지 경상북도 8385가구, 경상남도 1만481가구, 충청남도 6910가구, 강원도 5802가구가 미분양을 기록한 것과 대비해보면 ‘대대광세’ 지역의 청약 열기를 가늠할 수 있다. ◇미분양 속출, 분양권 웃돈 ‘극과 극’‘대대광세’ 지역 내 1순위 청약 경쟁률이 치열하다 보니 이들 지역 아파트 분양권도 전매 풀린 후 상당한 웃돈이 붙고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 대구시 수성구 범어동의 ‘힐스테이트 범어’ 전용면적 84㎡는 이달 8억7000만원에 거래가 성사됐다. 지난해 5월 분양 당시 7억920만원보다 1억6090만원이 오른 금액이다 지난해 5월 대전시 대덕구 법동에 분양한 ‘e편한세상대전법동’ 전용 84㎡도 이달 4억795만원에 거래가 이뤄져 분양가(3억3340만원) 대비 7500만원 가량 프리미엄이 형성 됐다. 지난해 7월 분양한 광주시 서구 마륵동 ‘상무양우내안애’ 전용 84㎡는 이달 초 4억4000만원선에 거래되며 분양가(3억9556만원) 대비 4500만원 가량의 웃돈이 붙었다. 세종시 새뜸마을 13단지 세종 트리쉐이드 전용 69㎡도 이달 4억9610만원에 분양권이 거래됐다. 2016년 6월 당시 분양한 가격(2억5500만원)보다 2억4110만원 올랐다. 부동산 업계에서는 ‘대대광세’ 지역의 청약 열기는 당분간 지속 할 것으로 보고 있다. 1순위 청약 경쟁률이 다른 지역보다 높다는 것 자체가 이미 검증을 마친 투자처라는 인식을 주고 있고, 수요가 여전히 많기 때문이다. 건설사들도 이런 분위기를 타고 ‘대대광세’ 지역 내 신규 분양에 적극적으로 나서고 있다. 분양업계 관계자는 “1순위 청약률은 그 지역의 미래가치를 가늠할 수 있는 일종의 바로미터”라며 “1순위 청약 경쟁률이 치열하다는 것은 실수요자들이 그 지역의 미래가치를 높게 평가한 것으로 봐야한다”고 말했다. [이데일리 문승용 기자]◇건설사, ‘대대광세’ 인기 타고 집중 공략 현대엔지니어링은 대구에서 5월과 6월 연달아 신규 아파트를 공급한다. 다음 달 분양 예정인 ‘힐스테이트 감삼’은 달서구 감삼동에 들어선다. 아파트는 391가구, 오피스텔은 168실의 규모로 공급한다. 6월 분양 예정인 ‘힐스테이트 황금 센트럴’은 수성구 황금동 일원에 짓는다. 지하 1층~지상 30층, 9개동, 총 750가구 규모다.포스코건설도 대구시 중구 대봉동 일대에 ‘대봉 더샵 센트럴파크’를 6월 분양한다. 총 1339가구 규모의 대단지다. 인근에 대구지하철 3호선 건들바위역과 대봉교역이 있으며 신천대로, 신천동로 진출입도 편하다. 대우건설은 5월 대전시 중구 중촌동 일대에 ‘대전 중촌동 푸르지오’를 분양한다. 총 820가구 규모다. 단지 주변으로 충청권 광역철도 중촌역 개통이 예정돼 있으며 대전 구도심과 신도심을 두루 접근할 수 있는 지리적 장점을 갖췄다HDC현대산업개발은 다음 달 광주시 서구 화정동 일대 고급 주거복합단지 ‘광주 화정 아이파크’를 분양한다. 아파트 705가구와 오피스텔 142실 등 총 847 가구다. 단지 바로 맞은 편에 광주유스퀘어를 비롯해 반경 1㎞ 이내에 광주지하철 1호선 화정역과 농성역이 있다. 우미건설은 5월 세종시 행정중심복합도시 1-5생활권 H6블록에 ‘세종 린스트라우스’를 분양한다. 총 465가구로 BRT(간선급행버스) 정류장과 인접해 있다. 단지 인근으로 어진중, 성남고 등 교육시설이 도보권 내 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “서울이나 수도권 외의 지방에서도 이른바 ‘대대광세’처럼 ‘되는 지역’만 청약이 몰리는 현상은 앞으로도 계속될 것으로 보인다”며 “다만 ‘대대광세’ 지역 역시 입지와 교통, 학권 등을 고려해 시세가 상승할 가능성이 큰 곳과 낮은 곳의 청약 경쟁률 차이는 벌어질 것”이라고 전망했다.
