뉴스 검색결과 7,466건
- [오은석의 부동산재테크]집값 상승, 정부의 추가 대책은 뭘까?
- [오은석 북극성부동산재테크 대표] 문재인 정부의 8.2 부동산 대책이 시행 1주년을 맞이했다. 1년이 지난 지금 정부와 시장은 8.2 부동산 대책을 어떻게 평가하고 있을까? 지난 2일 국토교통부는 8.2 부동산 대책 1년 성과를 발표한 자리에서 “8.2 부동산 대책 이후 투기 억제 실효성이 강화됐고, 다주택자에 대한 정상과세 실현 등 부동산 시장이 안정됐다”고 자평했다. 그러나 KB매매지수 그래프를 보면 1년 전에 비해 서울의 매매지수는 상승한 반면 지방의 매매지수는 하락하면서 서울과 지방의 양극화는 더 심해졌다.서울은 지난 1년 동안 모든 지역에서 상승세를 이어갔다. 8·2 대책 이후 서울 지역으로의 쏠림 현상이 더욱 심화된 것이다. 올 6월 종합부동산세 개편안이 발표된 후 불확실성이 사라지고 박원순 시장의 여의도·용산 통합 개발 발표가 기폭제가 되면서 서울 아파트 시장은 다시 꿈틀거리고 있다. 반면 지방은 과잉물량공급, 지역경제침체 등으로 아파트 가격이 하락하고 미분양 물량이 증가하는 등 하락폭이 커지고 있다.이러한 시장 분위기를 인식한 듯 김현미 국토교통부 장관은 지난 6월 25일 취임 1주년 기자간담회에서 “서민과 실수요자가 중심이 되는 주택시장을 만들겠다는 생각에는 변함이 없기 때문에, 시장과열이 다시 벌어진다면 즉각 추가대책을 마련하겠다”며 추가 대책 가능성을 시사했다.또한 지난 2일 8·2 부동산 대책 1주년을 평가하면서 “최근 서울 일부 지역에서 주택거래가 위축된 가운데 급매물이 소화되면서 집값이 상승하고 있다”며 “주택시장을 면밀히 모니터링하면서 집값 불안이 재연될 경우에는 주택시장 안정화를 위한 추가 대책을 마련하는 등 주택시장 안정에 역점을 둘 방침이다”고 해 언제든지 추가 대책을 내놓을 수 있음을 재차 확인했다.그럼 집값이 상승하면 정부에서 내놓을 수 있는 추가 대책은 무엇이 있을까?첫째, 투기지역을 확대할 수 있다.이는 현 정부 정책 기조의 중심에 서 있는 대책을 최대한 활용하면서 빠르게 시장에 적용할 수 있다는 장점이 있다. 국토부도 “현재 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역 등 제도를 통해 국지적 과열 발생지역에 대해 투기 수요를 차단하고 있으나, 시장 모니터링을 통해 과열이 확산된 것으로 판단되는 곳은 추가 지정하는 방안을 검토하고 있다”고 발표하면서 투기지역 등을 조정할 수 있음을 시사했다. 그러나 투기지역이 확대되더라도 그 효과로 예측할 수 있는 위축심리가 강남 3구 등 이미 투기지역으로 지정된 지역까지 미치지 못하는 한계가 있다. 둘째, 재건축 임대주택 의무비율 확대나 재건축 가능 연한을 연장하는 것이다.재건축 시장의 투자 수요 급증이 재현될 경우 재건축 임대주택 의무비율 확대나 재건축 가능 연한 연장을 고려할 수 있다. 재건축 임대주택 의무비율을 확대해 사업 수익성을 낮춰 투기 세력을 일부 차단하는 효과를 얻을 수 있다. 그러나 임대주택 의무비율을 확대하면 초과이익환수를 피하고 임대주택 공급을 억제하는 1대1 재건축 방식으로 사업 방향을 바꾸는 재건축 단지나 리모델링을 추진하는 단지가 증가할 것이다. 이럴 경우 장기적으로 공급물량 및 임대주택수가 줄어들어 공급부족에 따른 매매가격 상승을 부추길 수 있는 부작용이 발생할 수 있다. 또 이미 안전진단 기준을 강화하는 것으로 재건축 가능 연한의 연장 효과를 보고 있어 사실 또다시 연장하더라도 상징적인 의미만 지닐 것으로 보인다. 셋째, 다주택자 임대주택 등록 의무화를 조기 시행할 수 있다. 다주택자 임대주택 등록 의무화를 조기에 시행해 전월세를 안정화시키고 매매거래를 줄이는 효과를 볼 수 있다. 다만 임대주택 등록을 의무화하면 재고 시장에 나오는 매물이 급격히 줄어들 수 있다. 이로 인해 거래 시장이 불완전해지고 건설경기 활성화를 위해 크고 작은 개발 호재가 발표될 때마다 호가가 뛰는 등 부작용이 생길 수 있다.이 밖에도 공시가격 현실화, 재산세 인상 등도 정부가 사용할 수 있는 카드다.그렇지만 중산층의 세 부담을 증가시키게 되면 가계 부담이 커지고 조세 저항도 나타날 수 있어 발생할 수 있는 문제를 면밀히 검토 후 시행해야 할 것이다.과도하고 급격한 부동산 규제는 과거 부동산 시장에서도 확인할 수 있었던 것처럼 각종 부작용을 유발한다. 따라서 시장의 개입을 최소화하고 시장의 논리로 풀어가는 것이 가장 좋은 해답이다.단기간에 많은 대책으로 빠른 성과를 얻기 위해 노력하기보다는 수급조절 능력 강화 및 지역별 맞춤형 공급 정책처럼 중장기적인 대책 수립에 힘을 쏟는 것이 시장 안정화에 도움이 될 것이다. ▶오은석, ‘북극성주’라는 닉네임으로 활동하며 부동산 투자 고수들도 인정하는 21년 차 부동산 실전투자 마스터다. 네이버 카페 ‘북극성부동산재테크’ 등 SNS를 통해 15만 명이 넘는 회원들에게 내 집 마련 및 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다.
- 서울 집값 불안 조짐에 정부 ‘추가규제’ 경고…남은 카드는?
- 서울 송파구 아파트 밀집지역 전경.(사진=연합뉴스)[이데일리 박민 기자] 정부가 지난해 ‘8·2 부동산 대책’ 발표 1년 만에 추가 규제를 검토하기로 하면서 내놓을 수 있는 남은 ‘카드’에 관심이 쏠린다. 국토교통부는 지난 2일 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 제도를 운영함에도 시장 과열이 빚어질 경우 해당 지역을 추가 지정하는 방안도 검토할 계획이라고 밝혔다. 이는 최근 서울 집값이 주춤하는 듯했으나 다시 꿈틀거리고, 한동안 꺾였던 강남 집값도 다시 상승 전환한데 따른 것이다.실제 한국감정원 통계에 따르면 이번주 서울 아파트값은 지난주 대비 0.16% 올라 3주 연속 상승폭이 확대됐다. 특히 박원순 서울시장의 ‘용산·여의도 마스터플랜’ 발표 후 영등포(0.28%)와 용산(0.27%) 아파트값 상승률은 서울에서 나란히 1~2위를 차지했다. 강남(0.21%), 송파(0.19%)보다 높은 상승률이다.이에 따라 국토부는 우선 투기지역이나 투기과열지구, 조정대상지역 등을 추가 지정을 검토하겠다고 밝혔다. 투기과열지구나 투기지역은 8·2 대책을 통해 부활한 제도이며 조정대상지역은 이전 정부의 11·3 대책으로 나왔다. 이는 지정만으로 대출제한 등 다양한 규제가 가능해 정부가 가장 쉽게 꺼낼 수 있는 카드다.투기과열지구로 지정되면 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 40%로 내려가고 재건축 조합원 지위 양도가 금지되는 등 집중 규제를 받는다. 현재 투기과열지구는 서울시 전역과 경기도 과천, 세종시, 대구시 수성구, 성남시 분당구 등 전국 29곳이 지정된 상태다.투기지역에서는 투기과열지구 규제에다 주택담보대출 건수가 가구당 한 건으로 제한되는 등 추가 규제가 덧씌워진다. 서울의 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서, 세종시 등 12개 지역이 투기지역으로 지정된 상태다.조정대상지역은 청약 1순위 자격이 제한되는 등 청약 규제를 받는데, 서울 전역과 경기 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2, 부산 해운대, 연제구, 동래구, 부산진구, 남구, 수영구, 기장군, 세종시 등 40개 지역이다. 강남 집값 상승의 주범이었던 재건축 시장을 추가로 규제할 수도 있다. 정부는 3월 안전진단 기준을 대폭 강화한 바 있는데, 이에 더해 현행 재건축 가능 연한(준공후 30년)을 높이는 방안이 가능하다. 이를 통해 재건축 투기 수요를 더욱 강력하게 차단할 수 있다는 분석이다.이외에 투자목적의 주택 보유를 어렵게 하려고 일시적 1가구 2주택 중복 보유 허용 기간이나 1가구 1주택 양도세 면제 보유 기간을 조정하는 방안도 검토할 수 있다. 특히 다주택자를 압박하기 위해 임대주택 등록 의무화 검토 시기를 당초 2020년에서 앞당기는 방안도 시장에 적잖은 메시지를 줄 것으로 관측된다.
- [오은석의 부동산재테크]여의도·용산 개발, 가격 폭등으로 이어질까?
- [오은석 북극성부동산재테크 대표] 박원순 서울시장이 싱가포르에서 기자들과 간담회를 가졌다. 박 시장은 여의도와 용산 통합 개발을 강조했고, 여의도를 통째로 재개발할 것이라는 포부를 밝혔다. 공원과 커뮤니티공간을 보장하면서 건물 높이를 상향시켜 여의도를 서울의 맨해튼처럼 만든다는 계획이다. 용산도 서울역~용산역까지 철도 구간을 지하화하고 그 위에 MICE 단지, 쇼핑센터 등이 들어오게 할 계획이다. 이 사실이 알려지자 여의도와 용산 등 일부 단지 부동산 가격이 한 주 사이에 호가만 1~2억씩 오르고 매물이 자취를 감추는 등 부동산 시장은 즉각적인 반응을 보였다.이를 의식한 듯 지난 23일 국회 국토교통위원회에서 열린 현안 질의에서 서울시의 여의도·용산 개발 방안에 대해 김현미 국토교통부 장관은 여의도·용산 통합개발은 도시계획적인 측면도 있지만 정비사업적으로도 고려할 것이 많아 종합적으로 검토해야 하고 실질적으로 진행되려면 국토교통부와 긴밀한 협의 하에 이뤄져야 실현 가능성이 있다며 박 시장의 발언이 부동산 시장에 미칠 파장을 우려해 선을 긋는듯한 모양새다. 서울 아파트 가격을 안정시키기 위해 모든 부동산 규제책을 총동원하고 있는 시점에서 서울시의 개발 발표가 자칫 도화선이 되어 걷잡을 수 없게 된다면 그동안의 노력이 수포로 돌아갈 수 있다. 최근 다시 서울 부동산 시장이 반등하는 조짐을 보이고 있다. 특히 보유세 개편안 발표 직후 강남 4구 집값이 15주 만에 상승세로 돌아서면서 일시적 반등이냐 바닥을 찍었냐를 놓고 전문가들 사이에서도 이견이 팽팽하다. 보유세 개편안 확정 발표 이후에도 서울 아파트 시장은 구로, 관악, 동작, 강북 등 비강남권에서 실수요자 중심으로 꾸준히 거래가 늘어나는 분위기였다. 강남 4구까지 반등하고 여의도, 용산까지 합류하면서 서울 전역이 다시 꿈틀거리고 있는 것이다. 이 시점에서 부동산 개발 발표가 시장에 미치는 파급력을 예의주시해야 한다.정부는 8·2대책 이후 평균 한 달에 한 번꼴로 부동산 규제 대책을 발표해 왔으며 보유세 개편안까지 확정 발표한 상태다. 그 사이 한국 경제는 빠르게 위축되었고 각종 지표가 하락하면서 경제 회복이 아닌 경제 침체 국면에 직면해 있는 게 아니냐는 우려도 나오고 있다. 특히 지난해 우리나라 경제성장은 설비투자(14.6%)와 건설투자(7.6)가 주도했다. 그러나 올해는 미국 주도의 보호무역주의 확산과 정부의 부동산 규제로 투자위축 속도가 더 빨라질 전망이다. 정부가 사용할 수 있는 부동산 규제 카드가 거의 바닥을 보이고 있는 상황에서 부동산 시장이 다시 상승세를 이어간다면 과거 노무현 정부의 실수를 반복할 수 있다. 정부의 과도한 시장 개입에 따른 부작용도 속출하기 시작할 것이며, 조세 저항 등의 반발도 거세질 수 있다. 서울 부동산 시장은 양도세 중과가 시행되는 4월 이전에 다주택자들이 일부 아파트를 매도하거나 대거 임대사업자등록을 했다. 이후 부동산 시장은 매물도 거래량도 줄어들었다. 이론적으로는 부동산 규제가 시작되면 부동산 침체를 예상하고 집주인들이 실망성 매물을 내놓는다. 매물이 증가하면 급매가 나타나고 비로소 가격이 하락하게 된다, 그러나 규제의 방향이 지금 당장 시장에 매물을 내놓던지 임대사업자로 등록을 하면 혜택을 준다고 하면서 변수가 생겼다.과도한 재건축 등의 규제로 강남 등 입지가 좋은 지역의 물량이 몇 년 동안 늘어나지 않게 돼 희소성에 따른 가치 상승을 예상한 집주인들이 똘똘한 한 채를 장기간 보유하거나 임대사업자로 등록해 버티기에 돌입한 것이다. 그래서 규제 이후에도 매물은 쌓이지 않고 가격도 조정받지 않으면서 호가 중심으로 움직이는 시장이 된 것이다. 매물이 없는 시장에서는 작은 호재에도 매수심리를 자극해 호가를 빠르게 올릴 수 있다.사실 이번에 박 시장이 발표한 통합 개발은 장기 프로젝트다. 실제 조성될 때까지 10년이 훌쩍 넘을 것이다. 그러나 여의도와 용산은 서울의 중심부로서 각각 업무지구를 끼고 있는 특수성과 교통의 요충지로 국내뿐만 아니라 해외자본도 유입될 수 있는 입지적 조건을 갖추고 있다. 자산이 있는 기업인이나 부자들만의 리그가 펼쳐질 수 있다는 의미다.대만, 싱가포르, 홍콩, 중국 등 최근 아시아지역에서 급등한 아파트들의 공통된 특징이 있다. 많은 수요가 몰리지 않더라도 자금력이 있는 사람들의 몇 번의 거래로 가파르게 상승을 한다는 것이다. 아파트 1채에 300억원 정도 하는 것을 보면 결국 그들만의 리그가 시장에 또 다른 패러다임을 만들어 놓은 것이다. 그리고 그 화살이 한국을 향해 날아오고 있다. 과거 강남지역과 비강남지역으로 나뉜 것처럼 어쩌면 10년 뒤에는 여의도와 용산지역(여용 지역)과 비여용지역으로 구분될 가능성을 배제할 수 없다. 아직 구체화되지 않은 개발발표이지만 후속조치로 종합적 가이드라인과 마스터플랜 아래 구체적인 실행 방안 등을 발표할 것으로 예상된다. 이 과정에서 김 장관이 말한 것처럼 중앙정부와의 긴밀한 협의도 필요할 것이다. 도시계획은 원칙적으로 서울시의 소관으로 자체적으로 수립, 진행할 수 있지만 용산의 철도시설 지하화는 철도시설이 국가 소유인 만큼 중앙정부와의 협의가 우선돼야 도시계획구상이 현실로 완성될 것이다. 차기 대권주자로 거론되고 있는 박 시장이 그 의지를 표명한 만큼 시장의 상황을 예의 주시할 필요가 있다. 다만 매우 오랜 시간이 걸려야 완성되는 프로젝트인 만큼 완급 조절 없이 성급한 판단과 조바심으로 내 집 마련이나 투자를 하는 것은 주의하길 바란다.▶오은석, ‘북극성주’라는 닉네임으로 활동하며 부동산 투자 고수들도 인정하는 21년 차 부동산 실전투자 마스터다. 네이버 카페 ‘북극성부동산재테크’ 등 SNS를 통해 15만 명이 넘는 회원들에게 내 집 마련 및 투자 노하우를 전파한다. 멘티들이 시행착오 없이 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다.
- 강남 2837만원vs강북 1824만원…아파트값 격차 12년만 최대
- [이데일리 경계영 기자] 서울 강남과 강북 아파트 매매값 격차가 12년 만에 가장 큰 폭으로 벌어졌다. 강북 아파트 매매가에 별다른 변동이 없는 반면, 재건축 호재를 등에 업은 강남 아파트 매매가가 천정부지로 뛰며 상승장을 이끌었다. 26일 부동산114에 따르면 7월 기준 3.3㎡당 아파트값이 각각 강남권역은 평균 2837만원, 강북권역은 평균 1824만원으로 조사됐다. 3.3㎡당 평균 강남·북권역 간 아파트값 격차는 1013만원에 달했다. 이는 2006년 1028만원 이후 최고 수준이다. 강남권역엔 강남·강동·강서·관악·구로·금천·동작·서초·송파·양천·영등포구 등 11개구가, 강북권역엔 강북·광진·노원·도봉·동대문·마포·서대문·성동·성북·용산·은평·종로·중구·중랑구 등 14개구가 각각 포함된다. 이들 지역 간 아파트값 격차는 2008년 글로벌 금융위기 이후 강남 아파트값 내림세가 두드러지며 2013년 말 3.3㎡당 574만원으로 7년 만에 절반 수준으로 좁혀졌다. 당시 3.3㎡당 아파트 매매값은 강남 1880만원, 강북 1306만원이었다. 이처럼 강남·북 아파트값이 다시 벌어진 이유는 잇단 강남 재건축 영향이 컸다. 주택시장이 회복세를 보이던 2014년부터 최근까지 서울 아파트 매매값은 45.49% 상승하는 동안 강남은 51.9%, 강북은 33.8% 각각 올랐다. 그 가운데서도 강남구(64.9%)와 송파구(59.1%), 서초구(58.5%), 강동구(58.3%) 등 강남4구 오름세가 두드러졌다. 특히 강남구 재건축 아파트는 84.3% 급등했고 강동구(82.9%)와 서초구(82.4%), 송파구(71.7%) 지역의 재건축 아파트도 큰 폭으로 올랐다. 임병철 부동산114 리서치센터 수석연구원은 “강남4구 중에서도 재건축 아파트가 전체적으로 가격 상승세를 견인했다”며 “재건축 투자 수요가 몰리면서 이상 과열 현상을 빚었다”고 설명했다. 강남권역과 강북권역 간 가구당 평균 매매가격 격차도 더욱 벌어졌다. 가구당 매매값은 2013년 말 강남 평균 6억1744만원, 강북 평균 4억332만원으로 2억1413만원 차이 났지만, 현재 강남 평균 9억5029만원, 강북 평균 5억6631만원으로 격차가 3억8398만원으로 더욱 벌어졌다. 임 수석연구원은 “여러 규제가 나왔지만 강남권역 아파트값 조정 폭이 크지 않고 외려 급매물이 거래되면서 재건축시장 하락세가 멈췄다”며 “강남·북권역 간 아파트값 격차는 당분간 유지될 것”이라고 내다봤다. 단위=만원, 자료=부동산114
