뉴스 검색결과 7,466건
- "매물 없어 더 오를 것"..부동산 재야의 고수 5인이 말하는 서울 주택시장
- 그래픽= 문승용 기자[이데일리 경계영 기자] “시장 스스로 심리가 꺾이거나 금융위기와 같은 외부 충격이 있지 않는 이상 서울 집값 상승세는 계속될 것이다.”부동산 분야 재야의 고수로 꼽히는 전문가 5인이 본 시장 전망의 한 줄 요약이다. 지난 27일 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역을 추가로 지정한 데 이어 대출, 주택임대사업자 혜택 축소 등 정부가 후속 규제책을 내놓고 있지만 전문가들은 집값 상승세를 잡긴 쉽지 않을 것이라고 내다봤다. ◇“8·27대책, 예상 비껴나지 않아”정부의 8·27 대책에 대해 이상우 유진투자증권 연구원은 “이미 투기지역으로 지정된 서울 11개구가 큰 폭으로 올랐는데도 이번에 추가되는 규제가 없고, 연간 상승률이 높았던 분당 등이 투기지역 지정에서 빠졌다”며 대책 효과가 크지 않을 것이라고 분석했다. 이주현 월천재테크 대표(필명 월천대사)는 “새로 투기과열지구로 지정된 광명과 하남은 대출 한도 등이 달라져 혼란을 겪을 순 있겠지만 서울 지역은 이미 지난해 겪은 일”이라며 “지난 1년 새 투기지역 등 규제 받은 곳이 더 오르다보니 투자자 사이에선 정부의 지정이 되레 ‘상승할 만한 곳’이라는 인증으로 해석된다”고 했다. 정부의 후속 대책은 이어지고 있다. 금융당국은 집 살 때 편법 활용되는 것으로 의심되는 전세자금 대출 보증 요건을 강화하고 주택임대사업자 대출 내역을 들여다보겠다며 부동산 시장으로 흘러드는 유동성 줄이기에 나섰다. 보유세를 인상하고 주택임대사업자에 주는 혜택을 조이는 방안까지 고려 중이다. 구만수 국토도시계획기술사사무소장은 “전세자금 대출은 주택 가격 하방을 지지해주는 역할을 해왔기에 이들 대출 규제가 간접적으로나마 집값을 안정시키는 데 도움이 될 것”이라면서도 “전체 부동산 시장 총량에 비해 전세 대출금 비중이 크지 않아 집값 상승세를 잡긴 어려울 것”이라고 예상했다. 종합부동산세를 비롯한 보유세를 높이는 방안에 대해 강영훈 부동산스터디 대표(필명 붇옹산)는 “보유세가 높아지면 임대주택을 공급하는 임대사업자로선 세 부담을 세입자에게 전가할 가능성이 크다”고 지적했다. ◇느긋한 투자자 VS 마음 급한 실수요자향후 부동산 가격이 조정되더라도 정부 정책 때문은 아닐 것이라는 의견이 우세했다. 지난해 8·2 대책에 4월 다주택자에 대한 양도세 중과까지 시행돼 이미 투자자는 빠져나가고 실수요자 위주 시장으로 재편돼있는 데다 이들 실수요자의 주택 구매 의사가 강하다는 판단에서다. 김학렬 더리서치그룹 부동산연구소장(필명 빠숑)은 “근본적으로 공급이 부족해서 집값이 오른 것인데 지금 정부의 정책은 세금 정책”이라며 “문제에 대한 진단이 틀렸고 해결 방안도 잘못돼 정부 정책이 시장 문제를 해결하긴 어렵다”고 진단했다. 최근 서울 서초구 반포동 아크로리버파크가 3.3㎡당 1억원을 찍은 데 대해서도 “매매가와 전세가 차이가 10억원으로, 대출을 좀더 받으면 웬만한 꼬마빌딩을 살 수 있는 수준”이라며 “2007년엔 ‘똘똘한 한 채’라면 실제 거주와 상관 없이 사들이면서 거품이 꼈지만 지금은 갭투자도 아니고 실제 거주하려는 수요”라고 지적했다. 이주현 대표 역시 “투자자는 이미 3월 전에 웬만한 매물은 처분했고 남은 주택은 언제 팔지를 고민하는 반면, 실수요자는 생각보다 빠른 급등세에 마음이 급해졌다”며 “다주택자 양도세 중과 때문에 나올 물건은 제한적”이라고 봤다. 이상우 연구원은 하반기 강남 3구 재건축 관련 몰려있는 이주 수요가 변곡점이 될 것이라고 전망했다. 그는 “지난 상반기 다주택자가 집 사는 분위기가 아니었고 결국 전세로 나올 수 있는 집이 제한적이라는 의미”라며 “전셋값이 오르면 매매값이 따라갈 수 있다”고 설명했다. ◇이미 팽배한 시장 상승 기대 심리…“전향적 대책 필요”결국 수요를 충족할 수 있도록 공급을 늘리는 일이 가장 시급하다는 것이 전문가들의 주장이다. 이주현 대표는 “부동산 시장에서 첫째는 수요와 공급, 둘째는 심리가 가장 중요하다”며 “공공택지가 풀린다곤 하지만 빨라야 3년 후여서 당장 수요에 영향을 주지 못하고 수요도 강한 상황”이라고 봤다. 구만수 소장은 “우리나라 역사상 주택 가격이 떨어진 때는 1978년 오일쇼크, 1997년 외환위기, 2008년 금융위기 그리고 노태우 정부의 200만가구 건설뿐이었다”라며 “정부가 부동산 정책으로 집값을 제어하긴 한계가 있다”고 강조했다. 그는 당장 신규 주택 공급을 늘리거나 유동성을 축소하기 어려운 상황에선 △다주택자의 양도세 중과 폐지 등으로 기존 주택의 매물 증대 △서울 정비사업 규제 완화에 따른 공급 확대 신호 등 전향적 대책이 필요하다고도 부연했다. 강영훈 대표는 “현 정부는 이전 정부와 정권 색깔 자체가 다른 이상 지금까지 수요를 간접적으로 억제한 데서 나아가 직접적으로 규제하는, 강력한 카드를 쓸 수밖에 없을 것”이라면서도 “지금 집값 급등과 같은 시장 왜곡이 커질 수 있다”고 우려했다.
- [르포]"예견된 일".. 투기지역 추가 지정에도 주택시장 '덤덤'
- [이데일리 김기덕 경계영 기자] (투기지역 지정 이전과)별반 달라지는 게 없는데 굳이 신경쓸 필요 있나요? 오히려 집주인이 물건을 전부 거둬들여 매물 자체가 더욱 귀해질 판입니다.” (서울 종로구 홍파동 D 공인중개업소 관계자) “투기지역으로 지정됐다는 것은 그만큼 입지가 좋아 집값이 많이 올랐다는 방증 아닌가요. 이미 학습효과로 규제가 강해질수록 되레 집값이 더 오를 수 있다는 기대 심리가 높아진 게 사실입니다.” (서울 동대문구 청량리역 인근 C 공인중개업소 대표) 정부가 서울 동작·동대문·종로·중구를 부동산 투기지역으로 지정한 다음날인 28일. 이날부터 이들 주택시장은 주택담보대출 제한 등 투기지역 지정에 따른 규제가 즉각 가해졌지만, 대부분 중개업소는 하루 종일 조용하기만 했다. 간간이 대출이나 세제 변화 등을 묻는 집주인들의 전화가 걸려왔지만, 별다른 영향이 없을 것이라는 답변에 이내 안심하는 분위기였다. 시장에서 충분히 예상됐던 자치구가 투기지역으로 추가 지정됐고, 이들 지역은 이미 투기과열지구에 포함돼 있어 투기지역 지정에 따른 심리적 압박은 거의 없다는 게 현지 중개업소 관계자들의 전언이다.전문가들은 투기지역으로 새로 지정된 곳에 갭투자(전세를 끼고 주택을 매입하는 투자 방식) 등 투기 수요가 원천 차단되고, 실수요자를 중심으로 주택시장이 재편되는 효과가 나타날 수 있다고 내다봤다. 다만 매물 잠금 현상이 더욱 심화하는 등 버티기에 들어가는 집주인들이 많아지면서 공급 부족에 따른 매물 희소성 가치는 더욱 높아질 수 있다는 분석이다. ◇“신경 안써요”… 투기지역 덤덤 이번에 투기지역으로 추가 지정된 동작·동대문·종로·중구 등은 기존 11개구(강남4구·마포·용산·성동·양천·영등포·강서·노원구)와 같이 주택담보대출이 세대당 1건으로 제한되고, 2건 이상 대출이 있는 경우 만기 연장이 제한된다. 하지만 해당 지역은 “예견된 일”이라며 별로 신경 쓰지 않는 분위기가 역력했다. 종로구와 중구는 상업업무지구가 많고, 아파트 비율이 높지 않아 거래가 많지 않았다는 점에서 억울하다는 반응이다. 종로구 교남동 S공인 관계자는 “강북권에서 최초 30평대(전용면적 84㎡)가 10억원을 넘어서면서 주목받은 ‘경희궁자이’ 외에는 올 들어 분양한 단지도 없는 데다 기존 아파트 거래도 한 달에 한 건도 체결하기 힘든 상황인데 정부는 수요자 옥죄기만 하고 있다”며 “최근 이 아파트 전용 59㎡형(옛 24평)도 12억원에 거래돼 화제가 됐지만, 이것도 5개월 만에 이뤄진 첫 매매계약”이라고 볼멘소리를 내뱉었다. 추가 대책을 예상하고 이미 빠져나갈 사람은 다 나간 상황이라 규제 효과는 미미할 것이라는 지적도 나온다. 서울 동작구 사당동의 H공인중개사는 “지난 주말에만 십수명이 와서 언덕배기에 있어 인기가 없던 극동아파트까지 다 사갔다”며 “7억~8억원을 현금으로 준비해오는데 대출 조인다고 될 일이 아니다”라고 지적했다. 동대문구 전농동의 K공인중개업소는 “(이번 조치는) 시장에 악영향을 준다기보다 이 지역에 더 관심 두라고 불 붙이는 셈”이라며 “이 일대 30평대 매물은 지난해만 해도 7억원에 거래됐는데, 최근엔 10억원에 사겠다는 사람이 나타나도 그보다 더 오를 것이라면서 매물을 내놓지 않는다”고 전했다. ◇매물 잠금 현상 더욱 심해질 듯…공급 확대 등 근본 대책 필요다만 이번에 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정된 경기도 지역은 사정이 조금 다르다. 입주 물량이 쏟아지는 상황에서 한층 강화된 청약과 대출, 세제, 제건축과 관련한 20여개 규제를 한꺼번에 적용받아 주택시장이 위축될 수 있다는 우려가 나온다. 투기과열지구로 지정된 경기도 광명시와 하남시는 당장 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 강화 등으로 주택담보대출 한도가 40%로 낮아지는 데다 재건축 조합원 지위 양도 금지 및 재개발 조합원 분양권 전매제한 조치로 재건축과 재개발 시장 위축될 가능성이 높아졌다. 또 청약시 전용 85㎡ 이하는 100% 가점제가 적용되고, 3억원 이상 주택 매입 시 자금조달계획서 등을 제출해야 한다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “재건축 단지가 적지 않게 있고 올 연말까지 아직 분양 물량이 남아 있는 광명·하남시 등은 시장 위축이 불가피해 보인다”고 말했다. 경기도 구리시, 안양시 동안구, 광교신도시도 조정대상지역으로 지정돼 양도소득세 중과(2주택자 10%포인트·3주택자 20%포인트 추가 과세), 비과세 요건 강화(1가구 1주택 2년 거주해야 양도세 비과세) 등의 강화된 규제를 적용받게 됐다. 구리시 인창동 K공인 관계자는 “지난주 중개업소마다 하루에 4~5건씩 매매가 성사될 정도로 거래가 활발해 이미 매물이 바닥난 데다 이번 규제 강화로 다주택자가 양도세 중과에 걸려 앞으로 매매 거래는 뚝 끊길 것 같다”고 말했다. 정부는 이번 대책 이후 과열 진원지로 꼽히던 서울과 일부 경기도 지역의 부동산 시장을 면밀히 관찰하고, 주택시장이 안정화되지 않을 경우 연내 추가 대책을 내놓을 계획이다. 투기지역 추가 지정, 재건축 연한 강화(30년→ 40년), 양도세 비과세 요건 확대(2년→ 3년) 등이 거론되고 있다. 함영진 직방 데이터랩장은 “당장 시장 겁주기 식으로 추가 규제를 내놓으면 주택시장이 잠깐 주춤할 수 있지만, 오히려 매물 품귀현상 심화로 집값이 더 뛸 수 있다”며 “재건축 규제 완화 등을 통해 수요가 몰리는 곳에 공급이 빨리 이뤄지도록 하는 등의 근본적인 대책 마련이 필요하다”고 말했다.
- 동작·동대문구 등 투기지역 지정..어떤 규제 받나?
- 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 지정 현황(자료: 국토교통부)*빨간색은 8월 28일부터 지정효력 발생[이데일리 성문재 기자] 내일부터 서울 동작·동대문·종로·중구에서 주택담보대출을 받기가 힘들어진다. 국토교통부는 27일 이들 4개 지역을 투기지역으로 추가 지정해 오는 28일부터 바로 지정효력이 발생한다고 밝혔다.부동산 규제의 끝판왕으로 불리는 ‘투기지역’은 국토교통부 장관의 요청에 따라 기획재정부 장관이 부동산가격안정심의위원회를 거쳐 지정 및 해제된다. 작년 8·2 부동산 대책에서 서울 25개 전역이 투기과열지구로 지정됐지만 투기지역으로까지 중복지정된 곳은 강남4구 포함 11개구에 그쳤다. 최근 서울시 동작구, 동대문구, 종로구, 중구의 주택가격 상승률이 전월 대비 큰폭으로 확대된 것은 물론, 서울 내 최고 수준을 기록하자 정부는 이들 주변지역으로 과열 분위기가 확산될 가능성이 크다고 판단했다. 투기지역으로 지정되면 대출과 세금 관련 규제가 강화된다. LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 40% 제한은 물론, 주택담보대출이 인당 1건에서 가구당 1건으로 제한된다. 아파트담보대출이 2건 이상인 경우 만기연장도 제한된다. 양도소득세 주택수 산정시 농어촌주택도 포함된다. 이에 따라 투기지역에선 유주택자들이 대출을 받아 집을 추가로 구입할 수 없다. 대출 대신 전세를 끼고 매입하는 갭투자는 가능하지만 다주택자에 대한 양도세 중과가 부담스럽고, 종합부동산세 인상에 따른 세금도 증가하는 만큼 갭투자도 사실상 쉽지 않다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “유주택자들의 추가 구입이 쉽지 않다는 것은 해당 주택시장이 실수요 중심으로 재편되는 효과를 기대할 수 있다는 뜻”이라고 말했다.한편 경기도 광명시와 하남시는 투기과열지구로, 경기도 구리시와 안양시 동안구, 광교택지개발지구는 조정대상지역으로 지정됐다. 투기과열지구는 LTV·DTI 40% 제한에다가 재건축 조합원 주택공급수 제한(1주택), 재건축 조합원 지위양도 제한, 분양권 전매제한, 청약 1순위 자격요건 강화, 민영주택 일반공급 청약가점제 적용 확대, 9억원 초과 주택 특별공급 제외 등의 규제를 받는다. 3억원 이상 주택을 매입하는 경우 자금조달계획서 신고가 의무화된다.박 위원은 “투기과열지구로 지정되면 재건축과 재개발 거래 위축이 불가피해진다”며 “3억원 이상의 주택을 매입하거나 분양받을 때는 지금조달계획서와 입주계획서를 제출해야 하므로 자금출처를 명확히 해둬야 한다”고 말했다.투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 지정효과(자료: 국토교통부)
- [주간건설이슈]‘미친 집값’에 추가 규제 예고한 국토부, 효과는?
- 8월 셋째 주(8월 20일 기준) 서울 아파트값 변동률.(한국감정원 제공)[이데일리 김기덕 기자] 정부가 과열로 치닫는 서울 집값을 잡기 위해 추가 규제 카드를 꺼낼 것임을 시사했습니다. 집값 상승분 만큼 세금을 대폭 올리는 공시가격 인상과 대출을 더욱 옥죄는 투기지구 추가 지정 등이 주요 대책인데요. 최근 천청부지로 치솟는 서울 집값의 원인을 투기 세력에 의한 것으로 규정, 과거와 같이 또 다시 수요 억제 대책에 나선 것입니다. 이미 역대 최고 수준의 규제가 적용되는 서울 주택시장에서 정부가 추가 대책을 고심하는 것은 그만큼 최근 집값 상승이 심상치 않기 때문입니다. 실제 서울 지역은 최근 강남북을 가리지 않고 1~2주만에 1억원씩 뛰는 아파트가 속출하는 등 소위 ‘미친 집값’이라는 얘기가 공인중개업소로부터 나오는 상황입니다. 감정원에 따르면 8월 셋째 주(8월 20일 기준) 서울 아파트값 상승률은 0.37%로 전주(0.18%)에 비해 두배 넘게 뛰었습니다. 올 1월 22일(0.38%) 이후 30주 만에 가장 많이 올랐습니다. 각종 진기록도 속촐하고 있습니다. 이번 주 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 84㎡가 30억원에 거래됐습니다. 재건축 단지가 아닌 30평대인 전용 84㎡가 30억원대에 팔린 것은 이번이 처음입니다. 또 이 단지 전용 59㎡(24평형)가 24억5000만원에 팔리며 3.3㎡당 1억원 시대가 열리게 됐습니다. 김동연 부총리 겸 기획재정부 장관(가운데)이 지난 23일 정부서울청사에서 최근 주택시장 동향 관련 경제현안간담회를 주재하고 있다. 왼쪽은 최종구 금융위원장, 오른쪽은 김현미 국토교통부 장관.(기획재정부 제공)정부는 이번 집값 상승을 투기 세력에 의한 것으로 판단하고 있습니다. 김동연 경제부총리 겸 기재부 장관은 지난 23일 김현미 국토교통부 장관, 최종구 금융위원장, 김수현 청와대 사회수석 등과 함께 주택시장 관련 경제현안간담회를 열어 “최근 서울 주택시장 불안이 확산되지 않도록 투기 세력 차단 등에 총력을 다하겠다”면서 “투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등을 조속한 시일 내에 추가 지정하겠다”고 말했다. 현재 서울 25개구 가운데 강남 4구를 비롯한 마포·용산·영등포구 등 11개 구가 투기지역으로 지정돼 있습니다. 투기과열지구로 묶여 있는 나머지 14개 구 중에서 동대문·동작·중구 등이 투기 지구로 한단계 격상될 것으로 점쳐지고 있습니다. 앞서 21일 국회 국토위원회에서 참석한 김현미 국토부 장관은 “올해 공시가격 조사에서 집값 상승분 만큼 공시가격을 현실화하겠다”고 말했다. 공시가격은 보유세(종합부동산세·재산세) 뿐만 아니라 취득세, 상속세 등 각종 세금 부과의 기준이 됩니다. 아파트의 경우 시세에 비해 공시가격이 60~70%에 불과해 이를 현실화하겠다는 것입니다. 다만 공시가격을 인상화한다고 해도 세금 부담은 내년 7월 이후에나 적용되고, 1주택자에 대한 세금 부담도 늘어난다는 점에서 조세 저항이 만만치 않을 것이란 우려가 벌써부터 나오고 있습니다. 최근 서울 주택시장은 재건축 사업 지연, 양도세 중과 조치 등 각종 규제로 매물 품귀 현상이 나타나는 상황에서 한 두 건의 거래에도 호가가 오르는 기이한 현상이 나타나고 있습니다. 불황으로 마땅한 투자처를 찾지 못한 유동성 자금이 상대적으로 안전자산인 부동산으로 쏠린다는 분석입니다. 매수자 입장에서는 ‘더 늦기 전에 집을 사야 한다’는 심리가 강해지고 있지만, 집 주인들이 매물 자체를 잠궈놓고 있는 지라 시세가 뛰고 있는 상황입니다. 하지만 정부 주장대로 ‘매수자=투기 세력’이 아니라 때를 기다리던 대기 수요, 즉 실수요자라는 의견이 많아 정부 규제가 오히려 똘똘한 한채 쏠림을 더욱 심화시킬 것이라는 우려도 나오고 있습니다. 당장 다음 주 나올 예정인 정부의 추가 대책을 지켜봐야 하겠습니다.
