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- SH공사, 고덕강일지구 ‘스마트시티’ 조성
- [이데일리 정병묵 기자] 서울주택도시공사(SH공사)가 서울 고덕강일지구를 IoT등 최첨단 스마트기술과 복합커뮤니티 시설 등 공간복지가 어우러진 ‘소셜 스마트시티’로 조성한다. SH공사는 강동구 고덕강일지구를 시민 주도의 삶의 질 향상을 위한 공간복지 소셜 스마트시티로 조성하기로 하고 21일 고덕강일 1,5블록 민간사업자 선정을 위한 현상설계를 공모하면서 이같이 밝혔다.공사는 지금까지 추첨을 통해 토지를 매각하고 토지를 분양받은 민간사업자는 민간 고유의 컨셉으로 설계계획 하였으나, 이번 고덕강일지구 1,5블록은 공사가 가이드라인으로 제시한 ‘스마트단지 조성’이라는 특화 개념과 다양한 도시풍경, 생활의 차이를 담은 단위주거, 고품격 친환경 주거단지 조성 등의 지구 컨셉을 충실히 반영한 참신하고 합리적인 건축기본계획안을 제시한 사업자에게 분양할 계획이다.‘소셜 스마트시티’는 사물인터넷(IoT), 정보통신, 교통, 환경 등과 관련한 하드웨어 인프라 구축에 더하여 시민참여, 커뮤니티 조성 및 활성화, 사회적 안전망 구축 등 소프트웨어 인프라까지 더한 시민 주도의 삶의 질 향상을 위한 공동체 주거공간을 구축한다는 개념이다.공사는 생활SOC 등 복합커뮤니티 공간을 단순히 건설하는 데에만 그치지 않고 준공 후에도 커뮤니티의 활성화를 책임지고 실행할 수 있는 사업구조와 그에 대한 운영계획도 평가대상에 포함시켰다. 입주민의 커뮤니티 시설이 단순한 물리적 공간만이 아니라 시설 운영계획 등 소프트웨어까지 포함된 지속가능한 공간복지를 일궈내기 위해서다.SH공사는 주변 단지와 조화되면서 생활 SOC 등 소셜스마트 공간설계 및 운영계획을 갖춘 우수한 민간사업자를 선정하기 위해 단지 건축 특화계획 분야별로 세심하게 평가하여 대상자를 선정할 계획이다.김세용 사장은 “고덕강일지구는 서울 동남권의 핵심 주거지로서 문화, 자연, 주거가 융복합되는 소통 교류의 소셜 스마트시티로 조성할 계획”이라며 “단순한 주거공간이 아니라 시민이 주도적으로 주거공동체의 삶의 질을 향상시키는 스마트한 공간복지를 이뤄나가겠다”고 밝혔다.덕강일지구는 강남-잠실-천호-하남으로 연결되는 서울 동남권역 발전축에 위치하며 고덕택지(재건축), 하남미사지구 강일지구 등과 접한 서울의 배후주거지로 주거, 자연, 문화가 어우러진 소셜 스마트시티로 조성 중이다. 고덕강일지구에는 3개 지구 총 14개 블록 규모로 총 1만1560가구의 공동주택이 들어설 예정이다.
- '분양가 규제 피하자'..재건축단지, 속속 '후분양' 우회
- 그래픽= 문승용 기자[이데일리 박민 기자] 서울 강남권과 경기도 과천시 등 수도권 주요 지역에서 아파트를 짓기 전 입주자를 모집하는 ‘선(先)분양’이 아닌 일정 부분 짓고 나서 공급하는 ‘후(後)분양’ 단지가 나오고 있다. 현행법상 선분양 방식에서 입주자를 모집하기 위해서는 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 받도록 의무화해 이 과정에서 정부의 분양가 통제가 이뤄지지만 후분양은 이를 피할 수 있기 때문이다. 서울의 한 재건축 조합 관계자는 “작년까지만 해도 정부의 분양가 규제를 피하기 위해 후분양을 고민했지만 올 들어 시장 분위기도 변수”라며 “아파트값이 계속 떨어지면서 더 시장이 악화되기 전에 선분양을 하자는 목소리도 있고, 반대로 좀 더 시장이 좋아질 때까지 지켜보다 후분양을 하는 게 좋다는 의견이 갈려 고민이 깊다”고 말했다.◇분양가 규제하자 후분양으로 우회과천시 중앙동에서 공급하는 ‘과천 더 퍼스트 푸르지오 써밋’(과천주공1단지 재건축 아파트)은 지난달 조합 총회를 통해 올해 하반기에 일반분양에 나서기로 확정했다. 지난해 조합 측과 HUG 간 분양가 책정을 놓고 이견을 좁히지 못해 분양 시기를 끌어오다 결국 선분양을 포기하고 후분양을 택하기로 한 것이다. 앞서 HUG는 조합이 제시한 3.3㎡당 3313만원의 분양가가 비싸다는 이유로 분양 보증 발급을 거부했다.이미 작년 9월부터 공사를 진행하고 있는 이 단지는 지하 3층~지상 29개층, 총 32개동 규모로 전체 1571가구 중 509가구를 일반에 분양한다. 조합 측은 “전체 공정률 80%를 넘어서는 올 하반기에 일반분양할 예정”이라며 “현재 주변 단지 시세가 3.3㎡당 3000만원 중·후반을 넘는데 분양할 즈음에는 4000만원 안팎까지도 고려해볼만 하지 않겠느냐”고 말했다.현재 주택사업자가 아파트를 선분양하기 위해 HUG로부터 반드시 분양 보증을 받아야 한다. 분양 보증을 받지 못할 경우 아예 분양을 할 수 없다. 이는 주택사업자가 아파트를 짓는 도중에 유동성 위기 등으로 부도가 나도 HUG가 시공 및 분양 대금 환급을 책임지는 등 소비자 피해를 줄이기 위해서 마련된 제도다. HUG는 이처럼 분양보증을 통해 서울과 과천 등 고분양가 관리지역에서는 사실상의 분양가 통제를 하고 있는 것이다.그러나 전체 공정의 3분의 2 이상이 지난 후분양의 경우에는 HUG의 보증없이 시공사 연대보증만 있어도 입주자를 모집할 수 있어 정부의 분양가 규제를 벗어날 수 있다. 즉 분양가 책정에서 자유롭다는 설명이다. HUG 관계자는 “아파트를 100% 다 지어 팔기 전에는 주택 공급자는 반드시 분양보증이 반드시 필요하다”며 “다만 전체 공정률이 60%를 넘어서면 시공사 연대보증도 가능능하고, 이 경우엔 HUG 분양보증 심사는 이뤄지지 않는다”고 말했다.서울 한강변의 알짜 땅으로 평가받는 서초구 반포동 ‘신반포3차·경남아파트’(래미안 원베일리)도 최근 후분양으로 가닥을 잡았다. 이 단지는 신반포3차, 신반포 23차, 반포경남, 우정에쉐르(1·2차), 경남상가 등 총 5개 단지를 통합 재건축해 기존의 2433가구를 허물고 총 2971가구로 지을 예정이다. 이미 지난해 11월 말 이주를 100% 마쳤고, 오는 9월쯤 착공에 나설 예정이다. 조합 관계자는 “지난 1월 열린 조합 총회에서 후분양 방식을 공식화했다”며 “이르면 연말에 조합원 동·호수 추첨을 진행하면서 후분양 방식에 대한 조합원 의결을 받아 확정할 방침”이라고 말했다. 업계에서는 이 아파트가 후분양을 할 경우 3.3㎡당 분양가격이 5000만원을 넘기며 서울 내 역대 최고 분양가를 기록할 것으로 보고 있다. ‘과천 더 퍼스트 푸르지오 써밋’ 투시도. 대우건설 제공.◇서울 서초구 알짜 지역도 줄줄이 후분양 검토신반포3차·경남아파트가 후분양을 선택할 경우 주변 재건축 단지들도 선분양 대신 후분양으로 사업 방식을 바꿀 가능성이 크다. 현재 서초구에선 ‘방배13구역’, ‘반포주공1단지(1·2·4주구)’, ‘신반포(한신)4지구’ 등의 재건축 단지들이 후분양을 검토하고 있다. 다만 최근 서울 아파트값 하락세가 지속되면서 시공사와 건설사와 입장이 양분화되고 있다. 신반포4지구 조합 관계자는 “후분양에 대해 긍정적인 검토는 하고 있지만 시공사와의 조율도 필요해 당장 확답할 수 없다”며 “HUG의 분양보증을 대신할 경우 반드시 시공사의 연대보증이 있어야 하는데, 시공사가 이를 응하지 않을 경우 후분양은 어렵다”고 말했다.박원갑 KB국민은행 WM부동산투자솔루션부 수석전문위원은 “원칙적으로 아파트값 하락기에는 선분양이 유리하고, 가격 상승기에는 후분양할 때 수익을 더 극대화할 수 있다”며 “다만 시장 침체기에 선분양 결과가 좋지 않아 미분양으로 이어지는 리스크도 발생할 수 있는 만큼 시공사와 조합간 셈법도 복잡해질 것”이라고 말했다.
- [미리 보는 이데일리 신문]유적 알고도 강행…국토부 '꼼수' 논란
- [이데일리 김범준 기자] 다음은 20일자 이데일리 신문 주요 뉴스다.△1면-유적 알고도 강행…국토부 ‘꼼수’ 논란-탄력근로제 단위 3→6개월 확대-“北 보유 핵무기 ‘포괄적 신고’ 시점만 합의해도 절반의 성공”-국·공립 어린이집 매년 550곳씩 확대…고교 무상교유은 2021년 전면 시행-[사설]여가부의 ‘아이돌 검열’ 지침 황당하다-[사설]제2 제천참사 될 뻔한 대구 사우나 화재△종합-사회적 대타협 이룬 ‘탄력근로제’…국회 개원·민노총 반발 변수-미·중 무역협상 워싱턴으로 옮겨 재개…19일 차관급, 21일 고위급 회담△걸림돌 수두룩한 3기 신도시-강남 집값 의식해 부랴부랴 발표부터…이러다 문화재 발굴사업 될 판-무덤 발굴된 하남 감일지구…사업기간 5년 더 늘어나-토지수용대상자들 “대토 보상 땐 땅 절반으로 줄어” 반발△초등학교까지 침략한 유튜브-‘앙기모띠’ BJ 비속어 따라하고…‘좋아요’ 받으려 ‘엄마 몰카’ 찍기도-“유튜브 유행어·영상 모르면 왕따 당해요”-“무조건 못보게 하면 역효과…왜 골라 봐야 하는지 이해시켜야”△포용국가 실현 비전 공개-차별없는 성장기회 보장…출생부터 보육까지 “나라가 책임진다”-“고교 무상교육, 年 2조원 필요”…국회 손에 달렸다-文 “모든 국민이 전생애 기본생활 영위하는 나라돼야”△정치-“황교안급은 돼야 대통령이랑 싸우제” vs “그래도 이미지 좋은 건 오세훈 아인교”-文, 인도·UAE와 잇달아 정상회담…UAE왕세제, 26일 삼성 공장 간다-한국당 빼고…여야 4당, 선거제 개혁 ‘패스트트랙’ 추진-김혁철·비건, 22일께 하노이회담 의제 조율△경제-수출 둔화 엄중히 인식했나…학계 대신 산업계 목소리 들은 이주열-文정부 첫해 여성공무원 1.3만명 늘었다-中진출 韓법인 39%만 “지난해 매출 증가”△금융-인터넷은행 통해 사업 다각화…금융지주사 ‘新플랫폼 경쟁’-신뢰 깨진 FI ‘손배 중재’ 압박에…“계약 무효” 반격 나선 신창재 회장-코스트코 현대카드 파격 혜택은 ‘글쎄…’-생보업계 ‘경증치매 보장상품’ 러시…가족 생활자금도 지급△이데일리가 만났습니다-조성렬 통일부 정책자문위원장-“‘깜깜이’ 北 보유핵 파악해야 핵시설 동결 유지하는지 확인 가능”-“달리는 호랑이 등에 탄 김정은…비핵화 되돌리기 힘들어”△산업&기업-‘쑥쑥 크는 50조원 시장 잡아라’…삼성·LG전자, 빌트인 가전 빅뱅-보조금에 막힌 넥쏘, 노조에 막힌 팰리세이드…-삼성 5G 장비로 ‘MWC 방송’ 단독 생중계-철강쿼터 택한 韓, 관세 택한 中·日보다 대미 더 수출 줄었다-SK이노베이션 ‘차세대 배터리’ 개발 속도△산업-“톡도 학습도 多되는 남다른 클래스…손정의·삼성 지갑 열었죠”-이카루스M 내일 출시…韓 모바일게임 일본 공략 ‘러시’-LG이노텍, 스마트폰용 ‘3D 센싱모듈’ 양산…시장 선점 나서△소비자생활-술술 느는 ‘술 구독族’-“점포 1000곳 확대”…이마트24, 편의점 쟁탈전 ‘총성’-CJ대한통운, 27년 만에 택배비 올린다-농심, 안성탕면 3월 매출 3.1% 기부△중소기업·바이오-수출 열올리는 의료기기업계…신흥시장으로 눈돌린다-UHD·풀HD 동시 처리 비디오코텍으로 흑자 반전-아이엠21, 韓 기업 印尼 오픈마켓 진출 다리 놓는다-해양심층수 미네랄추출물 새로운 식품원료로 인정△제약·바이오 클러스터를 가다-700개 바이오기업, 대학·연구소 53개…산·학·연 시너지 내기에 최적-“국가 발주 연구과제 기한 3년…너무 짧아 개발 힘들어”-‘명당’ 대전 바이오센터…입주 경쟁률 7대 1 넘고, 공실도 없어△증권&마켓-한진·골프존…주주제안에 ‘릴레이 화답’-새내기株 활짝 피니…코스닥벤처펀드 ‘봄소식’-‘MLB’ 신발 완판에 中 진출…F&F 주가 이달 47% 껑충△증권-금감원 ‘대체투자’ 감독 강화에…급성장세 부동산펀드 식나-신약 기술 수출로 수익 솔솔…제약株들 ‘약발’-해외주식, 환전없이 원화로 투자…최소매매수수료도 없애-VC 컴퍼니케이파트너스, 이르면 5월 코스닥 입성△Book-자유와 불안 사이…‘긱 경제’의 두 얼굴-꼰대 위한 밀레니얼세대 사용설명서-‘파리 독립운동가’ 서영해를 아시나요△스포츠-‘최고 가리자’ 톱랭커 멕시코로…‘우승 기회’ 하위랭커 푸에르토리코로-박성현 “올해 목표는 메이저 포함 5승”-12경기서 9골 6도움…포그바 ‘믿어줘서 고마워요 솔샤르’-조코비치·바일스 ‘올해의 스포츠 선수’로-김지현 “일정한 드로 구질 만들기 매진”△피플-“우리는 21세기 독립운동가…문화콘텐츠로 왜곡된 역사 바로잡을 것”-“부담감에 목소리라도 듣고 싶은 마음 간절했죠”-섬 관광 활성화 위해 4개 부처 손잡았다-피아니스트 윤연준, 佛 퐁투아즈 콩쿠르 1위-한국수입차協, 미래 車산업 이끌 인재에 장학금-변재상 미래에셋생명 사장-이창원 초대 행정개혁학회장-인사가 만사△오피니언-[목멱칼럼]미국식이냐 유럽식이냐…복지모델 선택할 때-[데스크의 눈]네이버의 가이드라인-[기자수첩]역전세난, 언제까지 갭투자자만 탓할 텐가-[e갤러리]유승호 ‘에코워즈’△부동산-‘재건축 비리 척결’에 줄어든 정비사업…건설사들 알짜단지 수주전 치열-13억짜리 아파트, 7.6억에 판 까닭-10채 중 3채 빈집…‘미입주 공포’ 확산△사회-“평균 수명 증가” vs “건강 수명 감소”…육체노동 정년 ‘65세’로 연장될까-서울시, 비정규직 근로자 2000명에게 휴가비 준다-인천공항, 여객 규모 ‘세계 톱5’ 첫 진입-文 “국회 ‘실효적 자치경찰제’ 도입 논의 기대”-대구 도심 목욕탕서 불…2명 사망, 70여명 부상
- [집 Talk] '불안한 깡통전세' 보도는 가짜 뉴스다?
- 최근 집값과 전셋값 하락으로 아파트 ‘역전세난’ 우려가 서울까지 확산되고 있다. 금융당국은 현황파악에 나섰지만 큰 문제가 안된다고 봤다. 서울 송파구의 한 부동산중개업소의 모습. [사진 뉴시스}[이데일리 정수영 기자] “서울지역 아파트 가격 및 전세 가격 폭락으로 깡통전세가 우려된다는 보도는 사실이 아닌 것으로 판단된다.”지난주 부동산시장에선 교보증권이 발행한 한 리포트가 화제였다. 백광제 연구원이 지난 13일 쓴 리포트로, 전셋값이나 집값 하락이 전혀 문제가 안된다고 봤다. 그는 “9·13 대책 이후 현재까지 서울 아파트 가격 상승률은 평균 2.4%를 기록, 가격이 안정됐다고 말할 수 없는 수치”라며 “지난해 집값이 20%나 올랐는데, 9·13 및 후속 대책 효과로 서울 주택 가격이 하락하고 있다는 말이 과연 맞는지 의문”이라고 덧붙였다. 깡통전세도 마찬가지로 봤다. 백 연구원은 “올 들어 전세가격이 소폭 하락하고 있는 것은 사실이지만 일반적으로 2년 단위 전세계약을 고려할 때 2016년 말 대비 2018년 말 전세 가격은 평균 8% 상승했다”며 “서울 전세가격은 빠르게 안정을 찾을 전망”이라고 강조했다. 깡통전세는 집값 하락과 과도한 대출액에 집을 팔아도 전세보증금을 돌려받기 어려운 주택을 말한다. 지방에선 깡통전세를 우려하는 목소리가, 서울을 포함한 수도권에선 전셋값 하락에 집주인이 보증금을 내주기 어려운 역전세난을 걱정하는 목소리가 커지고 있다. 백 연구원은 이러한 목소리에 대해 “경기 분양가와 서울 전세가의 괴리가 완전히 사라져 전세 세입자는 재계약 혹은 서울 내 전세이동을 선택할 여지가 더 높아져 서울 전세가격은 빠르게 안정될 것”이라고 내다봤다. 정부도 백 연구원의 분석과 마찬가지로 큰 문제가 아니라는 결론을 내렸다. 최종구 금융위원장은 18일 기자들과 만난 자리에서 “전세자금을 돌려주는 것은 집주인이 할 일이다. 관행적으로 뒤에 들어오는 세입자에게 받아서 이전 세입자에게 줘왔다가 이런 일(역전세난)이 생겼다”며 “집주인이 해결해야 한다”고 지적했다. 최 위원장은 또 “집값 급등세를 고려하면 전반적으로 더 안정될 여지가 있고, 그렇게 가야 한다”고 강조했다.다른 전문가들은 어떻게 생각할까. 우선 백 연구원이 데이타를 활용한 부동산 114의 김은진 팀장의 이야기를 들어보자. 김 팀장은 “작년 9·13 대책 이후 서울 강북지역 등 집값이 상대적으로 덜 오른 곳을 중심으로 추가 오름새가 나타나면서 10월 말까지 상승세가 이어졌다”며 “아파트 평균값이 떨어진 것은 11월부터로, 지표상으로는 조정폭이 크지 않아 보일 수 있다”고 말했다. 김 팀장은 “경기권은 2017년부터 꾸준히 입주물량이 늘어나면서 전셋값도 크게 오르지 못했다”며 “이 상황에서 평탄, 화성동탄, 용인 등 입주물량이 많은 곳은 역전세난뿐 아니라 깡통전세 위험도 있다”고 분석했다. 서울은 안심할 수 있을까. 김 팀장은 “강남권은 전세가율(집값 대비 전셋값)이 상대적으로 낮아 큰 문제가 없지만, 높은 전세가율을 이용해 갭투자를 많이 한 강북권, 입주물량이 많은 강동구 등은 전셋값이 크게 조정받을 수 있다”고 봤다. 올해 서울 입주아파트 물량은 4만3106가구로 지난해 3만6698가구보다 6408가구 많다. 특히 강동구에선 고덕동 재건축아파트 등이 입주하며 1만1051가구가 쏟아진다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “대출연체율이 높지 않고 미분양 주택도 6만 가구로 안정적이어서 지표상으로는 별 문제가 없어 보일 수 있다”며 “문제는 집값 하락과 입주아파트 쏠림이 맞물리는 지역”이라고 짚었다. 지표상으로는 2년 전보다 전세보증금이 많이 안 떨어져 보이지만 하락세가 가파르다. 직방 조사에 따르면 지난해 전국에서 전세보증금이 2년 전보다 내린 아파트가 38.6%로 증가했다. 서울은 13.2%, 수도권은 29.7%였으며 지방은 51.3%로 절반 이상이 2년전 전세가격보다 낮은 가격에 거래가 이뤄졌다. 2016년까지는 2년 전보다 전세보증금이 하락한 아파트 비중이 전국 10% 미만, 수도권 5% 미만, 지방 20% 미만이었다. 2017년부터 2년전 대비 낮은 가격에 계약되는 아파트 전세 계약이 빠르게 늘어나는 추세다.김덕례 주택산업연구원 실장은 “입주는 미분양과 다른 문제로, 집주인이 정해진 상태에서 안들어가는 것인 만큼 여러 가지 문제를 야기할 수 있다”며 “잔금대출체납, 기존주택 미처분, 악성미분양 등의 문제를 가져올 수 있다”고 봤다. 그러면서 “문제가 커질 수 있는 지역에 따라 핀센 대책을 마련해야 사회적 비용을 최소화할 수 있다”고 강조했다. 함 랩장도 “집주인이 전세보증금을 내주지 않아 잔금을 못치러 입주가 미뤄지는 경우 문제가 생길 수 있는 만큼 전세퇴거자금대출만이라도 규제를 완화하는 방안을 검토할 필요가 있다”고 대안을 제시했다.
- 국토부, 노후 SOC·건축물 3792개소 안전대진단 실시
- 단위: 개소, 자료: 국토교통부[이데일리 성주원 기자] 국토교통부가 국민의 안전과 직결되는 교량, 터널, 철도, 댐, 항공, 건축, 주택 등 국토교통 시설물 3792개소에 대한 ‘2019년 국가안전대진단’에 나선다. 오는 18일부터 61일간이다. 17일 국토부에 따르면 도로반·철도반·항공반·주택반 등 분야별 7개 진단반을 국가안전대진단 추진단으로 구성했다. 5개 지방국토관리청과 도로공사·철도공단·한국공항공사·한국토지주택공사(LH) 등 6개 산하기관은 민간 전문가가 참여하는 합동점검팀을 꾸려 각 대상 시설에 대해 안전점검을 실시한다.앞서 지난 15일에는 국토교통 시설물 국가 안전대진단 추진단장인 박선호 국토부 제1차관 주재로 지방국토청장, 산하기관 부이사장 등이 참석하는 착수보고회를 갖고 추진계획과 위험요인 개선 방안에 대해 논의했다.이번 국가안전대진단은 최근 발생했던 강릉선 KTX탈선사고(2018년12월), 강남구 오피스텔 균열사고(2018년12월)와 관련한 철도 전기·통신설비 및 관리 사각지대 우려가 있는 노후 건축물이 안전점검 대상으로 우선 선정됐다. 특히 국민의 생활에 밀접한 교량, 터널, 철도, 항공시설 등 노후 SOC(사회간접자본)를 중점적으로 안전점검한다.그간 관리주체의 자체점검 방식으로 추진돼 온 안전대진단이 올해부터는 전문가 합동점검을 원칙으로 실시된다. 아울러 내부 마감재, 외관변경 등과 관련한 청문조사(인터뷰)와 필요시 내시경 등 장비를 활용하도록 하고, 이와 관련한 점검대상 건축물의 선정, 세부 점검방법을 지자체에 시달하는 등 노후 건축물의 안전관리 사각지대가 해소되도록 할 계획이다. 안전점검 결과는 개선조치가 완료될 때까지 주기적으로 국토부 및 산하기관 홈페이지에 공개하기로 했다.박선호 국토부 차관은 “안전점검시 기술적 안전점검뿐만아니라 이용자의 관점에서 불편 및 피해를 가할 수 있는 위험요인을 조기 발견·차단할 수 있는 실효성있는 대진단이 되도록 할 것”을 지시하면서 “국토지방청장과 산하기관장들도 안전대진단 현장을 직접 점검하는 등 관심을 갖고, 공공기관에서는 진행중인 작업장 안전점검에도 만전을 기해 인명사고가 발생하지 않도록 노력해달라”고 말했다.
- 예타 면제·비핵화·GTX···파주·포천 부동산시장 '볕드나'
- 파주시 와동동 상업지구에 건축중인 오피스 및 오피스텔 모습. [사진=성주원 기자][이데일리 김기덕 박민 경계영 기자] “북미정상회담이 다시 개최된다는 소식에 일부 매도자들이 팔려고 내놨던 매물을 걷어 들이고, 매수 문의도 부쩍 늘었습니다. 지난해 4월 남북정상회담 당시와 비슷하게 점차 부동산시장 기대감이 높아지는 분위기입니다.” (경기도 파주시 파주읍 A공인중개업소 관계자)“수도권 광역급행철도(GTX)-A 노선 착공식 이후 투자 문의가 배 이상 늘었습니다. 아직 매물 자체가 별로 많지 않아 매매거래는 뜸한 상황이지만, 서울처럼 시세가 내려가지 않고 꾸준하게 보합세를 유지하고 있습니다.”(경기도 고양시 대화동 D공인중개업소 관계자) 각종 개발 호재와 북한발 훈풍에 힘입어 수도권 북부 부동산 시장이 다시금 주목을 받고 있다. 경기도 파주·포천시, 고양시 일산 등이 그 주인공이다. 이들 지역은 지난해 말 GTX-A 노선 착공식이 진행된 이후 올 들어 지하철 7호선 옥정~포천 연장사업 예비타당성 조사 면제, 제2차 북미 정상회담 발표 등 굵직한 호재에 힘입어 투자 문의가 늘면서 집값 상승 기대감이 한껏 높아진 모습이다. 지난 9·13 부동산 대책 이후 서울 아파트값이 12주 연속 꼬꾸라지며 매매거래 절벽이 나타나는 것과는 사뭇 다른 양상이다. ◇서울 생활권 들어간 포천, 매물 자취 감춰 [이데일리 문승용 기자] (현지 공인중개업소 제공)경기도 포천 지역은 최근 교통망 개발 사업이 탄력을 받을 것이라는 기대감이 한껏 드높아져 있다. 이 지역은 군부대가 밀집해 있는데다 부족한 교통 시설, 낙후된 생활인프라에 개발 필요성이 꾸준히 제기돼 왔다. 이에 정부는 지난달 29일 ‘2019 국가균형발전 프로젝트’를 통해 포천시의 숙원 사업이었던 지하철 7호선 옥정~포천 연장사업(도봉산 옥정~포천선)을 예비타당성 조사 면제 대상에 포함했다. 이번 예비타당성 조사 제외로 포천은 현재 도봉산 옆의 의정부시 장암역까지 운행하는 지하철 7호선을 양주 옥정지구-소흘읍-대진대를 거쳐 포천시청까지 연결(총 19.3㎞ 구간)할 수 있게 됐다. 서울 강남까지 걸리는 시간도 기존 150분에서 70분으로 대폭 단축됐다. 포천시 군내면 G공인중개업소 관계자는 “정부 발표를 모두 환영하는 분위기”라며 “노선이 개통하려면 아직 많이 남았지만, 서울 북쪽까지 출퇴근하는 수요가 몰릴 것으로 보인다”며 기대감을 내비쳤다.인근 D공인중개업소 관계자는 “포천은 아파트가 별로 없고 대부분 일반 주택인데 예타 면제 발표 이후 있던 매물이 쏙 들어갔다”며 “가격이 뛸 것이 분명하니 일단 시장 상황을 보고 팔려는 심리로 보인다”고 말했다.이 일대서 조합원을 모집 중인 지역주택조합 아파트 ‘포천 코오롱하늘채’ 분양 관계자는 “먼저 조합원을 90%를 모아야 사업이 진행되는데 예타 면제 이후 홍보관 방문객과 전화 상담을 통한 투자 문의가 전보다 50% 가까이 늘어 사업 추진이 빨라질 것으로 보인다 ”고 전했다. ◇파주·일산, 북풍 수혜 기대감에 ‘꿈틀’ 이달 27~28일 베트남에서 열리는 북미 정상회담, GTX-A 노선 개발 기대감 등에 힘입어 접경 지역인 일산과 파주 부동산 시장도 꿈틀거리고 있다. 지난해 12월 착공된 GTX-A노선은 파주∼일산∼삼성∼동탄 등 총 83.1㎞ 구간, 10개 정거장을 평균 시속 100㎞로 달리며 수도권 남북을 연결한다. 국내 GTX 3개 노선 중 사업 진행 속도가 가장 빠르다. 일산동구 일산동 W공인중개사는 “GTX-A 노선이 정차하는 킨텍스역과 조금 거리가 있긴 하지만 착공식을 연 이후 매수 문의가 크게 늘었다”며 “대곡~소사선까지 일산역으로 연장될 가능성도 커 일산 일대에 호재가 많아졌다”고 설명했다. 남북관계 변화에 따라 출렁거리던 파주 부동산시장도 최근 확연히 달라진 모습이다. 부동산 114에 따르면 GTX 파주연장선이 가시화 되기 전인 2015년 12월 파주시의 아파트 평균 매매가는 3.3㎡당 713만원에서 지난해 12월 791만원으로 10.93% 올랐다. 같은 기간 미분양 아파트도 4285가구에서 13가구로 급감했다. 파주 시장에 막대한 토지 보상금이 돌고 있다는 것도 일대 부동산 시장에 호재로 작용하고 있다. 지난해 파주에서는 파주희망프로젝트 등 개발사업이 본격화하면서 총 1400여 억원에 달하는 토지 보상을 실시하고 있다. 파주희망프로젝트 1단계 사업으로 파주읍 봉암리 백석리 일원에서는 총 사업비 1610억원을 들여 ‘센트럴밸리’ 일반산업단지(면적 49만1314㎡) 사업을 착수했다. 이중 토지 보상 금액만 600억원에 달한다.신태수 지존 대표는 “지난 2012년 이후부터 조용했던 파주가 지난해부터 크고 작은 개발사업이 추진되면서 일대에 거액의 토지 보상금도 돌고 있다”며 “토지보상금은 대체적으로 인근 토지나 부동산으로 재투자되는 특성이 강한 만큼 일대 땅이나 주택 등으로 자금이 다시 유입될 가능성이 크다”고 말했다.
- 서울시 '35층 룰' 재정비 착수… 강남 재건축 '기대반 우려반'
- 서울 강남구 압구정동 일대 한강변 아파트 전경.[이데일리 김기덕 기자] 서울시가 건축물 높이관리 기준 등을 규정한 ‘2030 서울도시기본계획(2030 서울플랜)’ 재정비를 위한 움직임에 본격 착수했다. 현 진희선 서울시 행정2부시장을 좌장으로 교수 등 외부 전문가, 시 산하기관 연구원, 시민 등으로 구성된 자문단을 구성해 도시기본계획의 새 판을 짜기 위한 첫 회의를 이르면 이달 중 연다. 특히 재개발·재건축 등 정비사업장의 최대 관심사인 ‘35층 룰(일반주거지역 내 아파트 최고 층수 35층 제한)’ 재평가를 위한 외부 용역을 경쟁 입찰형식으로 발주할 계획이다. 초고층 아파트 건립을 추진 중인 일부 강남권 재건축 조합은 35층 규제 완화 없이는 사업을 무기한 연기한다는 입장이라 이번에 시의 정책 변화가 가능할지 비상한 관심이 쏠리고 있다. ◇市, 높이 규제 관련 별도 연구용역 발주 서울 일반주거지역 내 아파트 최고 높이 35층 제한. 이 규정은 서울시가 2014년 마련한 법정 최상위 도시기본계획인 ‘2030 서울플랜’에 기반을 두고 있다. 당시 시는 ‘서울시 스카이라인 관리원칙’과 ‘한강변 관리기본계획’을 마련, 한강변을 포함한 주거용 건축물 층수를 35층 이하(일반주거지역)로 제한했다. 초고층 건물이 일조권, 조망권 등을 독점하는 걸 막고 저층 건물과 주변 자연경관과 조화를 이루게 하기 위함이다. 다만 서울 도시개발의 기본 틀인 2030 서울플랜은 5년마다 주거여건 변화 등을 고려해 타당성 등을 검토·정비하도록 돼 있다. 올해가 첫 재정비연한 기한이다. 전체 과제 중 높이관리 기준이 단연 초미의 관심사다. 현재 서울시는 용도지역별로 층수 제한 높이를 다르게 적용하고 있다. 가령 제1종 일반주거지역은 최대 4층 이하, 제2종 일반주거지역은 25층 이하, 제3종 일반주거지역은 35층 이하를 적용한다. 다만 박원순 시장 이후 첫 아파트 50층을 허용한 송파구 잠실주공5단지 사례와 같이 도심·광역 중심지 속한 일반주거지역은 상업·준주거지역으로 용도지역 상향, 최고 50층 내외의 높이를 허용한다. [그래픽=이데일리 문승용 기자]다만 아직 은마아파트, 압구정 재건축 등 일반주거지역에 속한 강남권 재건축 조합들은 초고층 아파트를 짓겠다며 여전히 서울시와 날선 신경전을 벌이고 있다. 이에 서울시는 현행 높이관리 기준의 합리적인 방안을 도출하기 위해 연구용역을 하기로 했다.주된 내용은 일반주거지역 내 현행 기준(35층)보다 층수를 높일 수 있는 특정 건물을 선정하고, 이를 적용할 경우 해당 지역 내 일조·조망권 등의 문제를 시뮬레이션한다는 것이다. 서울시 관계자는 “아파트 높이 관리 기준은 각 지역별로 상황이 다르고 주변 경관 및 시설, 재산권, 공공성 등이 복합하게 엮여 있다”며 “2030플랜 내 전체 연구과제로 묶기에는 사회적 이슈와 파장이 너무 커 별도의 연구용역을 통해 결론을 내기로 했다”고 말했다. ◇높이 기준 변경에 촉각… “수정없으면 사업 무기한 연기”강남권 주요 재건축 단지들은 서울시의 높이 관리 기준 변경에 촉각을 곤두세우고 있다. 특히 남은 서울 재건축시장의 최대어이자 1만여 가구가 몰린 압구정 아파트지구(6개 특별계획구역 내 24개 단지)는 용역 결과 이후 재건축 절차를 다시 밟는다는 계획이다. 압구정 전체 정비구역(총 면적 115만㎡) 중 가장 규모가 큰 3구역(36만187㎡·4065가구)은 관련 용역 이후 최고 49층 아파트 건립하는 정비계획안을 시에 제출한다는 방침이다. 압구정3구역 재건축 추진위 관계자는 “한강변 바로 앞 단지를 최고 높이 15층으로 짓고 단계별로 층고를 높여서 압구정역 1번출구 인근은 준주거지역로 종상향해 49층으로 건립하는 정비계획안을 제출할 계획”이라며 “이미 강남구청도 2억원을 들여 획일적 층수 규제에 대한 합리적 개선 방안을 모색하기 위한 용역을 시작해 연내 결론이 나올 예정이다. 시 내부에서도 재건축 규제에 대한 분위기가 바뀌고 있는 만큼, (정비사업을) 서두르지 않을 계획”이라고 말했다. 송파구 장미아파트도 최고 50층 높이로 재건축을 추진하고 있다. 인근 잠실주공5단지와 같이 용도지역 종상향을 통해 초고층 재건축을 추진한다는 계획이다. 송파구 S공인 관계자는 “잠실주공5단지와의 형평성을 고려해 서울시가 초고층 재건축을 승인할 것으로 믿는 주민들이 많다”며 “아직 조합도 설립되지 않고 정비계획안 수립까지 시간이 많이 남은 만큼 시 계획 변경을 기대하는 분위기”라고 말했다. 일부 재건축 아파트 단지는 서울시 높이 기준 변경할 때까지 사업을 무기한 연기한다는 방침이다. S아파트 추진위 관계자는 “100층이나 50층을 올린다고 해도 결국 높은 부담금을 내는 건 조합원들인데 왜 서울시가 나서서 ‘감 놔라 배 놔라’하는지 도무지 이해할 수가 없다”며 “내년에는 서울도시기본 계획이 수정되지 않으면 박원순 시장이 물러날 때까지 사업을 연기하자는 내부 목소리도 적지 않다”고 말했다. 서울시 고위 관계자는 “그동안 변화된 도시 여건을 반영해 서울 높이관리 기준 적정성을 따져보는 것에는 공감하지만 단순히 사적 이익을 높여주기 위해 규제를 풀어주는 일은 없을 것”이라며 “다만 주거 공급 확대의 일환으로 용도지역별로 정해진 용적률을 일부 완화하는 것은 가능할 것으로 보고 있다”고 말했다.
- 헬리오시티와는 딴 세상… 반포동 전세시장 나홀로 ‘꿋꿋’, 왜?
- 서울 아파트 단지 전경.(연합뉴스 제공)[이데일리 김기덕 기자] “헬리오시티 입주 영향이 있냐고요? 여기는 딴 세상이에요. 집 사겠다는 사람은 없고 대부분 전세를 재계약하면서 눌러 앉는 분위기라 전셋값이 내릴 조짐을 안보여요. 재건축 이주 수요가 많아지는 봄 이후로는 전셋값이 지금보다 최소 1억원 이상은 뛸 겁니다.”(서초구 B공인중개업소 관계자)약 1만 가구 규모의 송파구 헬리오시티발(發) 입주 폭탄 영향으로 서울 강남권 일대 전셋값이 급락하고 있지만 서초구 반포동은 전혀 다른 모습이다. 주택시장 거래 절벽, 대규모 입주 물량 증가 등의 영향으로 강남권을 중심으로 주요 아파트 전셋값이 1억~2억원씩 뚝뚝 떨어지는 상황에서도 서초구 전세 시세는 꿋꿋이 버티는 모습이다. 이는 세입자 진출입이 많지 않은데다 미미한 수준의 입주 물량, 학군 수요 등이 복합적으로 영향을 끼친 것으로 해석된다. 여기에 관리처분인가를 받은 재건축 사업장 5000가구 규모의 입주민들이 이주를 앞두고 있어 올 봄 오히려 전셋값 상승을 걱정해야 할 판이다. [이데일리 문승용 기자]◇입주물량 줄고·진입장벽 높아… 반포 ‘그들만의 리그’KB부동산에 따르면 1월 셋째 주(1월21일 기준) 서울 아파트 전셋값은 마이너스(-) 0.1%를 기록해 지난해 11월 마지막 주 이후 9주 연속 약세를 이어갔다. 특히 신규 아파트 입주가 줄줄이 이어지고 있는 동남권 지역 전셋값 하락세가 가파르다. 이달 셋째주 강동구(-0.29%), 강남구(-0.26%), 송파구(-0.26%) 등은 모두 큰 폭 주저앉았다. 올 들어 서울 25개 자치구 중 낙폭이 가장 큰 수준이다. 반면 서초구 전셋값은 0.02% 떨어지는 데 그치며 서울 평균치를 끌어올렸다. 월간 기준으로도 지난달 강남·강동·송파구 전셋값은 모두 하락 전환했지만, 서초구는 0.02% 오르며 강보합세를 보였다. 강남권 아파트 전셋값 약세는 대규모 물량 압박의 영향이 가장 크다는 게 업계 중론이다. 갈수록 심해지는 고강도 규제로 역대급 거래 절벽이 나타나는 상황에서 새 아파트 입주 물량이 대거 쏟아지고 있다. 올해 강남4구 입주 물량은 1만6094가구다. 이는 1년 새 50% 가까운 상승률을 보인 지난해(1만5889가구) 보다 200여가구 더 많은 수준이다. [이데일리 문승용 기자]서초구는 상황이 완전 딴 판이다. 올해 ‘래미안 신반포 리오센트’ 등을 포함해 소형아파트 총 773가구가 입주해 지난해보다 물량이 80% 가까이 줄었다. 강남4구 중 가장 적은 수준이다. 강남권에서 전세 시세가 가장 높은 것도 전셋값이 유지되는 원인 중 하나다. 반포동 H공인 관계자는 “서초구 내 거주 비율이 가장 높은 반포동 일대는 학군을 이유로 이사와 장기 거주하는 사람이 많은 데다 전세 시세도 서울에서 가장 비싸 진입 장벽이 높다. 주변 대치동 말고는 다른 지역으로 이동하는 경우도, 그렇다고 새로 들어오는 세입자도 많지 않다”며 “이미 ‘그들만의 리그’를 형성해 다른 지역구의 영향을 크게 받지 않는 편”이라고 말했다. 실제 KB부동산의 아파트 시세에 따르면 이달 현재 서초구 반포동 아파트 전셋값(1㎡당) 840만원으로 지난해 말(㎡당 843만원)과 비교해 거의 변동이 없다. 이 같은 전셋값은 절대값 기준 서울 전역에서 가장 높은 수준이다. 특히 헬리오시티가 속한 송파구 평균 전셋값(㎡당 520만원)과 강동구(㎡당 420만원), 강남구(㎡당 650만원) 등에 비해서도 200만~400만원 가량 높다.◇올해 5000가구 이주 줄줄이… “봄 이후 전셋값 뛴다” 재건축 사업의 막바지인 관리처분인가를 획득한 아파트 단지들의 이주가 올해부터 본격화되는 것도 서초구 전셋값 상승 압력을 높이는 요인이다. 이미 올 들어 신반포14차(178가구)가 이주를 시작했다. 이후로는 방배13구역(499가구), 반포주공1단지 1·2·4주구(2120가구), 신반포4지구(2898가구), 신반포13차(180가구) 등이 줄줄이 이주할 예정이다. 신반포4지구 조합 관계자는 “아직 건축변경 심의가 남아 있지만 올 7월에는 이주할 것을 목표로 하고 있다”며 “이미 세입자 중 상당수는 움직인 것으로 알고 있다”고 말했다. 최근 서초구 주요 아파트 전셋값도 크게 변동이 없는 편이다. 서초구 반포동 랜드마크로 꼽히는 ‘반포자이’ 아파트 전용 84㎡형 전셋값은 이달 현재 12억~13억 원 수준이다. 인근 B공인 관계자는 “지난해 8~9월 반포래미안아이파크, 반포써밋 등이 입주한 영향으로 연말과 연초 전셋값이 특별한 움직임이 없었지만 최근 조금씩 분위기가 바뀌고 있다. 이달 들어 지난해 12월에 비해 1500만원 가량 높게 전세계약을 체결하기도 했다”며 “겨울 방학 특수로 나왔던 매물이 모두 들어가고, 재건축 이주 수요가 급증하는 올 봄 이후로는 전세 매물이 씨가 마를 가능성도 있다”고 말했다. 인근에 다른 S공인 관계자는 “비슷한 입지에 속하지만 입주연도나 지하철역 거리 등을 이유로 래미안퍼스티지, 반포자이, 반포리체 등의 순으로 전세가격이 1억 원씩 차이가 나는데 매매시장이 얼어붙은 영향으로 최근 전세거래가 뜸하고 가격 변동도 거의 없는 편”이라며 “다만 이주를 앞둔 재건축 아파트에 30~40%는 현재 집주인이 살고 있어 이들 단지가 이사를 시작하면 전셋값이 최소 1~2억원 씩은 뛸 것으로 보인다”고 귀뜸했다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “입주가 일시적으로 집중된 올 1분기 이후로는 강남권 전세시장 분위기가 달라질 가능성이 높다”며 “다른 지역으로 세입자 이동이 많지 않은 편인 서초구는 재건축 이주 등의 영향으로 전셋값 상승 압력이 상대적으로 거셀 수 있다”고 말했다.
