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- [오은석의 부동산 재테크]강남이 오르는 진짜 이유
- [오은석의 부동산 재테크] 지난 11.3 대책 이후 부동산 시장 분위기가 많이 위축된 듯 보였으나 봄 바람과 함께 부동산 시장에도 훈풍이 불어오는 듯 하다. 3월 한달간 강남구는 0.21%, 서초구는 0.24%, 송파구는 0.12% 아파트값이 상승하는 모습을 보였다. 서울 아파트값도 0.1% 오르며 전월 0.04% 대비 상승폭이 확대됐다. 강남 3구가 서울 아파트값 상승을 견인한 것이다. 언론에서는 강남 3구의 시세 상승한 이유가 재건축 아파트를 중심으로 가격이 급등하였기 때문이라고 밝혔다. 과연 상승원인이 재건축 아파트 가격의 상승 때문일까? 필자의 경우 언론의 보도 자료를 곧이곧대로 믿기 보다, 다양한 관점에서 바라보고 비판적으로 분석하려고 노력하는 편이다. 강남 3구 아파트 상승원인을 다른 관점에서 접근해 보기 위해 자료를 좀 더 찾아보았다. 강남 3구의 300세대 이상 아파트 단지를 대상으로 부동산정보회사 다다부동산파트너스에서 제공한 자료에 따르면, 올해 1분기 아파트 가격 상승률이 가장 큰 단지들이 아래 표와 같이 나타났다. 언론에서는 그 동안 강남 3구 아파트 상승 원인을 재건축 이슈로 단정지었지만, 위 표를 보면 재건축 이슈와 무관한 아파트 단지들의 상승률이 두드러졌다는 것을 파악할 수 있다. 상위 20개의 단지 중 강남구는 10개, 서초구는 6개, 송파구는 4개 단지가 차지했다.상승률 순위를 20위에서 50위로 확장하고, 300세대 이하 소규모 아파트단지까지 포함한다면 재건축과 무관한 아파트가 상위권에 차지하는 비중이 더 높아진다. 서울 아파트 가격 상승을 이끄는 주요 동력이 강남 3구이고, 강남 3구의 시세를 이끄는 주요원인이 재건축이슈라는 것은 부정할 수 없으나, ‘서울 아파트 가격 상승 = 강남 3구 시세 상승 = 재건축’의 프레임에 갇혀 사고한다면 부동산 흐름을 읽는 시야가 좁아질 수 밖에 없다. 그럼 어떠한 이유로 반등을 한 것일까?지난 11.3 대책 이후 강남 3구 부동산 시장은 빠른 속도로 냉각되었다. 거래량은 줄어들었고 거래도 급매 중심으로 진행되었다. 몇 개의 급매가 나오긴 했지만 집주인들은 매물을 쏟아내기 보단 일단 관망을 하자는 태도를 보이며, 매물을 놓는 것에 신중했다. 예를들어, 작년 10월 시세가 7억원인 아파트가 올해 1월 6억 7천만원에 급매로 거래가 되었는데 3월에 나온 동일 아파트 다른 매물이 6억 9천만에 거래가 되었다고 하자. 실거래가는 하락 후에 회복하는 모습이지만 3월에 거래된 아파트는 1월에 거래된 아파트에 비해 2천만원 상승한 것이기 때문에 데이터 상으로 매매가격이 상승한 것으로 보인다. 아직까지 강남에 직접적인 영향을 미칠만한 입주물량이 본격적으로 들어오지 않는 상황에서 정책적인 요인만으로 하락세를 가속시키고 있지 않는 모습이다. 올해까지는 회복 내지 상승세가 이어질 수 있을 것으로 보이나 그 폭이 크지 않을 전망이다. 다만 내년에는 재건축 초과이익환수제로 인해 투자수요가 억제될 것으로 보이며, 입주물량 증가, 미국의 연준금리 인상 등 강남3구에 부동산 시장에 직격탄이 될 수 있는 대내외적인 변수가 많기 때문에 올해의 분위기를 이어나가기 쉽지 않아 보인다. 이런 이유로 올해 강남 3구에 내집마련을 하는 것은 적기가 아니라고 본다. 부동산 시세에 영향을 미치는 원인은 여러 가지가 있다. 같은 구(區)에 해당하거나 인접한 지역일지라도 시세 움직임의 방향과 폭이 각기 다르며, 원인 또한 다양하다. 단편적으로 어느 요인 하나 때문이다라고 단정지을 수 없고 여러 가지 요인들이 복합적으로 영향을 미친다.멀리보는 것이 아직 어렵다면 딱 내년 시장만이라도 자신의 객관적인 시각으로 본인이 관심있는 지역을 분석할 수 있는 힘을 기르자. 다른 사람들은 다 아는데 나만 몰라 매도타이밍을 놓쳐 후회하는 우를 범하지 않길 바란다. ▶ 오은석 ‘직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 20년차 부동산 실전투자 고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 7만명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다.
- 서울 아파트 평균 매매가격 6억원 넘었다
- [이데일리 원다연 기자] 서울 아파트의 평균 매매가격이 처음으로 6억원을 넘어섰다. 최근 강남권 재건축 아파트 값이 크게 오른 것이 영향을 준 것으로 분석된다4일 KB국민은행 주택가격동향에 따르면 서울 아파트의 평균 매매가는 6억17만원으로 지난달(5억9861만원)보다 156만원 올랐다. KB국민은행이 관련 조사를 시작한 2008년 12월 이후 서울 아파트 평균 매매가격이 6억원을 넘어선 것은 처음이다. 지난 2015년 5월 평균 매매가격이 5억원을 돌파한 지는 22개월 만이다. 이 같은 상승세는 재건축 기대감이 있는 강남권이 이끌었다. 강남 11개구 아파트 평균 매매가격은 7억2343만원으로 작년 연말(7억1912만원)보다 431만원 올랐다. 반면 강북 14개구 아파트 평균 매매가는 4억5539만원으로 같은 기간 247만원 오르는 데 그쳤다. 특히 재건축 단지를 중심으로 투자 자금이 몰린 강남(0.21%), 서초(0.24%), 송파(0.12%) 등 강남3구의 지난달 전월 대비 매매 가격 상승폭은 서울 평균(0.1%)을 웃돌았다. 전국 아파트의 평균 매매가격은 3억1949만원으로 집계됐다. 서울을 제외한 6대 광역시의 평균 매매가격은 2억원대로 서울 아파트 가격의 절반에도 미치지 않는 것으로 나타났다.부산의 평균 아파트 매매 가격이 2억8688만원으로 가장 높고 대구(2억7687만원), 인천(2억5899만원), 울산(2억5974만원), 광주(2억2526만원), 대전(2억2369만원) 순으로 나타났다. 도별로는 경기 지역의 아파트 평균 매매 가격이 3억2157만원으로 가장 높게 나타났다. 경남이 2억1649만원으로 집계됐고 이외 강원, 충북, 충남, 전북, 전남, 경북 지역의 아파트 평균 매매가는 2억원을 밑돌았다.
- 전국 주택 매맷값 5개월 만에 상승폭 확대.. '이사철·재건축 수요'
- 한국감정원 제공[이데일리 이진철 기자] 지난달 전국 주택 매맷값이 5개월 만에 상승폭이 확대됐다. 봄 이사철을 맞아 이사 수요가 늘어난 데다 내년 재건축 초과이익 환수제 부활을 앞두고 사업 속도가 빠른 단지를 중심으로 매수세가 크게 늘어난 결과다.지난해 10월 이후 주택 매매시장은 계절적 비수기에 11.3 부동산 대책으로 시작된 관망세와 대출 규제 및 금리 상승, 국내 정치 불안 등의 영향으로 4개월 연속 상승폭 둔화를 보였다. 하지만 지난달 본격적인 이사철이 시작되면서 직주근접 등 우수한 거주 여건으로 실수요자 인기지역과 사업 추진이 빠른 일부 재건축단지 등을 중심으로 매맷값 상승세를 주도했다.전세시장은 입주 물량이 많은 지역은 국지적으로 하락하는 모습을 보였지만 봄 이사철을 맞아 거주 선호도 높은 지역을 중심으로 지난달 대비 가격 상승폭이 확대됐다.2일 한국감정원이 올해 3월 전국 주택가격 동향 조사를 실시한 결과, 전월 대비 △매매가격은 0.06% 상승 △전월세 통합은 0.04% 상승 △전세가격은 0.07% 상승 △월세가격은 0.01% 하락을 기록한 것으로 나타났다.◇ 서울 재건축 호재 강남3구 매맷값 상승세 주도 지난달 매매가격은 0.06% 상승하며 전월 대비 상승폭이 0.05%포인트 확대됐고, 전년 동월(0.00%) 보다 높은 수준을 기록했다. 월별 매매가격 상승률은 △2016년 10월 0.17% △11월 0.15% △12월 0.07% △올해 1월 0.02% △2월 0.01%을 나타냈다.지역별로는 강원(0.17%), 부산(0.17%), 서울(0.13%) 등은 상승한 반면 세종(0.00%)은 보합, 경북(-0.08%), 충남(-0.06%), 대구(-0.05%) 등은 하락했다. 수도권(0.08%)은 지난달 대비 상승폭 확대됐다.서울은 강동구가 대단지 입주로 인해 상승폭 축소된 반면, 재건축 호재 등의 영향으로 강남3구, 영등포구 등 전체 25개구 중 24개구에서 지난달 대비 높은 변동률을 보이며 상승폭 확대됐다. 강남구(0.29%), 마포구(0.27%), 용산구(0.24%), 양천구(0.01%), 강북구(0.01%)가 오름폭이 높았다.인천(0.04%)은 전월 하락에서 상승 전환했다. 부평구 삼산1구역을 비롯한 도시정비사업의 진척 및 제2외곽순환도로 인천∼김포 구간 개통예정 등의 영향으로 모든 구에서 상승세 나타냈다. 연수구(0.08%), 중구(0.07%), 부평구(0.07%), 남동구(0.01%), 계양구(0.01%)이 상승세를 주도했다.경기(0.04%)는 미분양이 증가한 화성시와 한강신도시 대규모 입주의 영향을 받은 김포시를 제외한 대부분 지역에서 전월보다 높은 변동률을 나타내며 상승폭 확대됐다. 수원시 권선구(0.22%), 광명시(0.19%)는 상승했고, 파주시(-0.01%), 김포시(-0.16%)는 하락세가 두드러졌다.지방(0.04%)은 입주물량 부담으로 충북·충남 등은 하락세를 이어가고 제주는 투자수요 감소, 고점 인식 등으로 상승폭이 축소됐다. 반면 비수기 종료와 함께 울산은 동구의 저가매수세 유입으로 상승 전환했고 강원은 사회간접자본(SOC) 투자 확대로 상승폭 커지며 지난달 대비 상승폭 확대됐다.◇ 전세, 서울 직주근접 마포·서대문구 강세.. 세종 3개월 연속 하락전세가격은 0.07% 상승하며 전월 대비 상승폭이 0.04%포인트 확대됐고, 전년 동월(0.10%)보다 낮은 수준을 기록했다.지역별로는 강원(0.20%), 대전(0.15%), 서울(0.13%), 전남(0.13%) 등은 상승한 반면, 세종(-0.75%), 충남(-0.05%), 경북(-0.04%) 등은 하락했다. 수도권(0.10%)은 지난달 대비 상승폭 확대됐다.서울은 신규 입주물량이 많은 지역은 다소 하락세를 나타냈지만 봄 이사철을 맞아 성동구(0.05%), 중랑구(0.04%) 등은 상승 전환했다. 전세수요자의 선호도가 높은 직주근접이 가능한 마포구(0.38%), 서대문구(0.28%), 용산구(0.26%), 영등포구(0.23%), 구로구(0.20%) 등을 중심으로 지난달 대비 상승폭 확대됐다. 인천(0.09%)은 서울, 부천 등으로의 접근성이 양호한 부평구(0.21%)와 학군과 주거환경이 양호한 연수구(0.09%) 등의 상승세로 전월 대비 상승폭 확대됐다. 경기(0.07%)는 김포시는 한강신도시 입주가 지속되며 3개월 연속 하락세가 이어졌고 과천시는 하락 전환했다. 교통여건이 양호한 광명시(0.44%)와 학군 우수한 성남시 분당구(0.22%) 등을 중심으로 지난달 대비 상승폭이 확대됐다.지방(0.05%)은 세종이 신규 입주물량이 집중됨에 따라 3개월 연속 하락세를 보였다. 반면 봄철 이사수요 영향으로 대전, 강원, 전남은 상승하며 지난달 대비 상승폭이 확대됐다.한국감정원은 “매매시장은 대출규제 및 금리상승, 입주물량 증가, 조기대선 확정 등의 영향으로 전반적으로는 수요자의 관망심리가 유지될 것으로 예상되지만 GTX, SRT, 지하철 연장 등 교통여건 개선 기대가 높은 지역은 상승세를 이어갈 것”이라고 전망했다. 이어 “전세시장은 각종 규제와 불확실성 확대로 매매시장 관망세가 유지되며 반사효과로 전세수요는 다소 늘어날 수 있다”면서 “신규 입주물량 증가로 전세물량도 증가함에 따라 예년 대비 낮은 수준의 상승세 이어갈 것으로 전망된다”고 말했다.
- HUG, '강남4구·과천' 고분양가 사업장 관리.. 분양보증 거절
- [이데일리 이진철 기자] 서울 강남4구와 경기도 과천시가 고분양가 관리지역으로 지정됐다. 주택도시보증공사(HUG)는 고분양가 사업장 확산 차단을 통한 주택시장 안정과 보증 리스크 관리를 위해 변화된 주택시장 상황을 반영한 ‘고분양가 사업장 분양보증 처리기준’을 마련해 31일부터 시행한다고 밝혔다.기준에 따르면 서울 전 지역과 재건축·재개발 사업장 위주로 신규주택 공급이 예정된 지역 중에서 고분양가 관리가 필요한 지역을 고분양가 ‘관리지역’과 ‘우려지역’으로 구분하게 된다.HUG는 “서울 및 재건축·재개발 지역은 기반시설 및 입지 여건이 우수하고 신규 주택 공급량이 부족해 고분양가로 분양 성공시 타 지역으로 고분양가 확산이 우려된다”고 설명했다.고분양가 관리지역은 서울 강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 경기 과천시이다. 고분양가 우려지역은 서울 전 자치구(관리지역 제외), 부산 해운대구, 남구, 수영구, 연제구, 동래구가 선정됐다. 이들 지역은 관리지역 내 고분양가 사업장은 보증 거절, 우려지역 내 고분양가 사업장은 본사 심사 후 보증 취급 여부를 결정하도록 할 예정이다.고분양가 사업장은 3.3㎡당 분양가가 인근 아파트 평균 분양가 또는 평균 매매가의 110%를 초과하는 경우와 최근 1년 이내 분양한 아파트의 최고 평균 분양가 또는 최고 분양가를 초과하는 경우 중 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.실제로 최근 대우건설은 과천주공1단지 재건축 사업을 수주하면서 일반 분양가를 3.3㎡당 3313만원으로 제시했다. 이는 지난해 5월 중앙동 과천주공1단지 인근 별양동에서 분양한 과천주공7-2단지(래미안 과천 센트럴스위트)의 3.3㎡당 평균 분양가(2686만원)보다 20% 이상 높은 금액이다. 이에 따라 향후 HUG가 ‘고분양가 사업장 분양보증 처리 기준’을 적용할 가능성이 크다. 앞서 지난해 7월 HUG는 서울 강남구 개포동 개포주공3단지 재건축 아파트인 ‘디에이치 아너힐즈’의 분양가가 높다며 분양보증을 거부한 바 있다. 조합이 제시한 3.3㎡당 평균 4310만원이 강남구 평균 분양가격(3804만원)보다 13% 높고, 개포주공2단지 분양가(3762만원)보다 14% 높았다는 게 이유였다. 결국 조합은 분양가를 3.3㎡당 평균 4137만원으로 낮춰 분양 보증을 받았다. HUG 관계자는 “고분양가가 타 사업장으로 확산되면 입주시점에 시세가 분양가에 못 미칠 경우 다수의 사업장에서 미입주 사태가 발생할 수 있다”면서 “이번 지역선정과 고분양가 기준은 각 지역의 분양가와 매매가 현황, 시장 모니터링 결과 및 주택시장에 미치는 영향력 등을 종합적으로 고려한 것”이라고 말했다. 이어 “주택시장 침체 시 HUG에 심각한 손실을 가져올 수 있다”면서 “HUG가 금융위기 당시 유사한 상황을 경험한 바 있어 이를 선제적으로 대응하기 위함”이라고 제도의 취지를 설명했다.HUG 제공
