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[8·2대책 한달]내집 마련 대신 '셋집 눌러앉기'..가을 전세시장 '비상'
[이데일리 김기덕 기자] 8·2 부동산 대책 이후 주택 매매시장에서 ‘거래 절벽’(주택 매매거래가 급감하는 현상)이 현실화되면서 전세시장 불안감이 커지고 있다. 고강도 규제에 주택 매물은 늘어난 반면 매수자 실종으로 집값 하락 전망이 짙어지자 내 집 마련 대신 전세로 눌러앉는 세입자들이 늘고 있어서다. 특히 주택 수요에 비해 공급이 부족한 서울을 중심으로 국지적 전세난이 발생할 수 있다는 우려도 나오고 있다. ◇전세 수요 늘면서 서울 아파트 전셋값 껑충부동산114에 따르면 8·2 대책 발표 직후 서울 아파트 매맷값은 1년 5개월 만에 하락세로 돌아섰지만, 전셋값은 8월 들어 지난 25일까지 0.21%로 오름세를 기록 중이다. 올 1월 서울 아파트 전셋값 변동률은 0.07%에서 3월 0.18%로 소폭 상승한 뒤 5월 0.34%, 7월 0.46%로 꾸준히 상승세를 이어가고 있다. 전세 거래도 꾸준히 늘고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 이달 들어 지난 28일까지 신고된 서울 아파트 전월세 거래 1만3254건 중 9345건이 전세 거래였다. 전체 전월세 거래 중 전세 비중은 70.5%로 2015년 2월(71.3%) 이후 2년 4개월 만에 처음으로 70%를 넘어섰다. 저금리에 따른 집주인의 월세 선호 현상이 심화하면서 전세 비중은 지난해 3월 61.9%까지 떨어졌지만 이후 재차 상승세로 전환하면서 꾸준히 확대되고 있다.전세 물량을 시장에서 찾기 힘들어지면서 전셋값도 급등했다. 부동산114 시세 조사 자료를 보면 서울 아파트 전세가격지수는 올해 1월 364.67에서 8월 현재 372.14으로 2%나 올랐다. 반면 같은 기간 지방 전세가격지수는 321.54에서 321.42로 오히려 소폭 하락했다. 이는 서울지역이 지방에 비해 주택 공급 물량이 상대적으로 부족하기 때문이다. 여기에 8·2 대책으로 서울지역이 고강도 부동산 규제(대출 강화·다주택자 양도세 중과)의 표적이 되면서 매매시장 조정 압력이 커지고 있다. 이런 상황에서 실수요자들이 주택 구입을 주저하게 되면 전세 수요가 늘어날 수밖에 없다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “서울은 지방에 비해 그동안 주택 공급 물량이 적었던데다 올 하반기에는 재건축·재개발 이주 수요도 대규모로 발생할 예정”이라며 “본격적인 가을 이사철인 9월 이후 전세 수요 쏠림 현상이 심해지면서 전세시장이 들썩일 가능성이 크다”고 말했다.◇공급 부족에다 재건축 이주 수요까지…하반기 서울 전세시장 불안올 하반기부터 재건축·재개발사업이 본격화되면서 이주 물량이 쏟아지는 서울 강남권은 전세난에 대한 우려가 다른 지역에 비해 훨씬 높다. 이달 현재 서울에서 사업시행인가 또는 관리처분계획이 진행 중인 재건축 단지는 총 1만9802가구로 대부분 강남4구(강남·서초·송파·강동구)에 쏠려 있다. 지난달부터 이주에 들어간 강동구 둔촌주공아파트(5930가구)를 비롯해 연내 이사를 앞둔 강남구 개포주공1단지(5040가구) 등 재건축 단지 주변으로는 벌써부터 전세 품귀 현상이 나타나고 있다. 하지만 올해 서울 아파트 입주 물량은 2만6555가구로 지난해(2만5887가구)와 비슷한 수준이다. 재건축·재개발사업으로 철거·멸실되는 가구에 비해 입주 물량이 부족해 전세시장이 불안해질 가능성이 커진 것이다. 대규모 이주가 진행되는 강동구에서는 강일동 고덕리엔파크1단지(전용 84㎡형) 전셋값이 이달 현재 4억8000만원으로 한달 만에 5000만~6000만이나 뛰었다. 인근 고덕동 고덕 아이파크 아파트(전용 84㎡형)도 전셋값이 5억6000만원에서 6억원으로 한달 새 4000만원 올랐다. 인근 H공인 관계자는 “둔촌주공아파트 뿐만 아니라 재건축을 앞둔 단지에서 동시다발적으로 이주 수요가 쏟아지고 있지만 직장 및 자녀 교육 등의 문제로 이 지역을 떠나지 않고 근처에 머무르려는 세입자들이 많은 상황”이라며 “가을 이사철까지 겹친 9~10월에는 전셋값이 더 오를 것 같다”고 말했다. 전문가들은 앞으로 정부가 추가 부동산 규제 대책을 내놓을 경우 전세난이 더욱 심해질 수 있다고 내다봤다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “다주택자가 8·2 대책의 표적이 되면서 그동안 전세공급 등 순기능 역할도 했던 갭투자가 점차 사라지게 되면 앞으로 물량 부족 현상이 더욱 심해질 수 있다”이라며 “정부가 제도 도입을 고려 중인 전월세상한제나 임대차계약갱신청구권 등은 집주인 입장에서는 전세 수익률이 떨어질 수 밖에 없어 불리하고, 대책 직전에 일시적으로 전셋값이 급등하는 현상이 나타날 수도 있다”고 말했다.

2017.08.31 I 김기덕 기자

[8·2대책 한달]설익은 열매 먹고 배탈난 대한민국..너도나도 '불만'
[이데일리 성문재 기자] 문재인 정부가 출범 85일만에 내놓은 8·2 부동산 대책은 과열 양상을 보이던 서울·수도권 주택시장을 어느 정도 잠재우는 데는 성공했지만 시장 참가자들 모두에게 환영받지 못하고 있다. 대출 한도가 줄면서 다주택자는 물론 실수요자들도 높아진 주택 구입 문턱을 실감하고 있고, 주택 보유자가 앞으로 내게 될 세금은 늘어나게 됐다. 그렇다고 무주택자들의 내집 마련 꿈이 성큼 다가온 것도 아니다. 오히려 대출 규제와 청약 가점제 강화로 내집 장만이 더 어렵게 됐다는 지적도 나오고 있다. 매수 심리 위축으로 주택 거래가 끊기면서 부동산 중개업소들은 당장 줄폐업 위기에 몰렸다. 국가 경제의 한축을 담당하는 건설업계도 연초에 세웠던 분양 사업계획을 새로 짜야 할 처지다.◇다주택자 “집을 팔라는 건지 말라는 건지….” 정부는 8·2 대책을 발표하면서 다주택자들에 대한 양도소득세 중과 시점을 내년 4월 이후로 정해 약 8개월간 주택 처분 기회를 주긴 했다. 하지만 고강도 대책에 당장 주택 매수 심리가 얼어붙어 제값에 팔기도 어려워졌다. 그래서 상당수의 다주택자들은 일단 그대로 집을 보유하면서 다시 시장이 회복될 때까지 버티겠다는 분위기다. 서울 강남구 대치동 한 공인중개사는 “아파트를 살 사람이 없으면 마음대로 팔 수도 없다”며 “양도세는 거래 때 부과되는 세금이기 때문에 매도하지 않으면 그만이지 않느냐면서 버티기에 들어간 투자자들이 적지 않다”고 전했다.대출 규제 강화로 다주택자뿐 아니라 1주택 실수요자들도 집을 추가로 매입하는 것이 힘들어졌다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “이번 대책 발표로 투기꾼으로 몰린 선의의 다주택자들이 적지 않다”며 “정부가 전체 경제 상황을 고려하지 않고 집값 안정이라는 편협한 목표로만 부동산 정책을 펼치면 서민들까지 더 어려워질 가능성이 있다“고 말했다.◇무주택 실수요자 “맞벌이 직장인 대출 혜택 못받아요”“실수요자 중심으로 정책을 추진할 것”이라는 김현미 국토부 장관의 호언장담에도 무주택 실수요자들의 불만은 곳곳에서 터져 나오고 있다. 8·2 대책으로 투기과열지구 내에서는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 일괄 40%로 제한되지만 서민과 실수요자에게는 10%포인트 완화 혜택이 있다.그러나 정작 서울에서 집을 구매할 능력이 있는 맞벌이 직장인 무주택 부부들은 대부분 부부 합산 연소득 7000만원 기준에 걸려 LTV·DTI 완화 혜택을 받지 못하게 됐다. 현실적이지 않은 기준 제시로 실효성이 반감된 것이다. 무주택자이고 생애 첫 주택 구입자이라면 대출 기회를 충분히 주는 것이 바람직하다는 지적이 나오는 이유다. 담보 가치가 확실한 주택담보대출에 대해 LTV를 절반 이하로 제한하는 것은 재산권 침해 소지도 있다.40대 직장인 K씨는 “내년 초등학교 입학하는 딸의 교육을 위해 현재 살던 집을 팔고 대출을 좀 더 보태 좋은 학군으로 이사가려 준비하고 있었다”며 “집을 내놔도 팔릴 기미가 없고 대출 한도도 줄어 이사는 힘들 것 같다”고 말했다.청약제도 개편으로 아파트 청약 당첨자 선정 기준에 가점제 비율이 확대됐지만 상대적으로 점수가 낮을 수밖에 없는 젊은 부부와 1~2인 가구의 청약 당첨 기회가 사라질 것이란 우려도 나온다. 정부는 신혼부부를 위한 주택 마련 지원책으로 전용면적 85㎡ 이하 민영주택의 10%와 국민주택의 15%를 특별공급하고 있다고 설명하지만 효과는 제한적이다.◇중개인 “거래 되냐고요? 몰라서 묻는겁니까?”부동산 중개업자들도 8·2 대책의 직격탄을 맞고 있다. 8월 한 달간 사실상 개점휴업 상태로 지냈다는 하소연이 쏟아지고 있다. KB국민은행에 따르면 8·2 대책 발표 직후 지난 7일 기준 서울 아파트 매수우위지수는 95.7로 떨어졌고 이후 14일 81.2, 21일 72.5로 빠르게 하락했다. 100 이하는 매도 우위 상황을 뜻한다. 매수심리가 위축되면서 물건을 찾는 문의는 급감했고 거래는 얼어붙었다. 특히 재건축 조합원 지위 양도(입주권 전매) 제한으로 재건축 단지가 몰려 있는 지역의 경우 거래 가능한 부동산 물건 자체가 없어 공인중개사들의 생계가 위협받고 있다. 철거 단계인 재건축 단지는 전월세 거래조차 불가능하다. 정부는 올 하반기 법 개정을 통해 재개발 사업장의 입주권 전매도 제한할 계획인 만큼 앞으로 재건축·재개발 사업이 대거 진행될 서울에서 중개업소들의 줄폐업이 우려된다. 반포동 D공인 관계자는 요즘 현장 분위기가 어떻냐는 질문에 “몰라서 묻냐. 우울한 얘기는 하지말자”며 입을 닫았다.건설업계도 죽을 맛이다. 수년간 해외 사업에서 입은 손실을 국내 주택시장에서 만회하며 실적 부진에서 벗어나고 있는 대형 건설사들은 고강도 부동산 대책으로 주택시장이 다시 침체될까봐 전전긍긍하고 있다. 재건축사업이 지지부진하면 일감 수주에 차질이 빚어지기 때문이다. 청약제도 개편과 매수 심리 위축 등이 겹치면서 ‘래미안 강남 포레스트’(개포시영 재건축 단지)나 ‘신반포 센트럴 자이’(신반포 한신6차 재건축 단지) 등 주목받는 강남권 재건축 아파트들의 분양 일정이 늦춰지고 있다. 한 대형 건설사 관계자는 “부동산 대책 발표로 분양시장에도 적지 않은 변화가 예상된다”며 “기존 사업계획과 전략 등을 재검토해 시장 변화에 대응할 것”이라고 말했다.

2017.08.31 I 성문재 기자

[8·2대책 한달]섣부른 대출·거래 규제에 실수요자 '부글부글'
[이데일리 이진철 기자] 대출 규제와 전매 제한 강화 등을 골자로 한 8·2 부동산 대책이 발표된지 한 달이 다가왔지만 대책의 허점이 곳곳에서 드러나면서 시장 참여자들의 불만이 증폭되고 있다.정부는 8·2 대책으로 주택시장 과열 지역 집값이 빠르게 진정되고 전월셋값도 안정세를 유지하고 있다고 자평한다. 하지만 시장의 평가는 다르다. 정부의 금융 규제 강화로 아파트 중도금 대출이 막혀 분양 계약자들이 발을 동동 구르는가 하면 청약제도 변경에 애꿎은 피해를 보게 된 예비청약자들의 반응은 냉랭하기만 하다.정부 의도대로 8·2 대책 이후 서울 아파트값은 약세로 돌아섰다. 하지만 ‘거래 절벽’(주택 매매 거래가 급감하는 현상)이 동반됐다는 특수성을 감안할 때 앞으로 수급 방향에 따라 집값이 어디로 튈 지 불확실성이 더욱 높아졌다는 게 전문가들 지적이다. 부동산114에 따르면 8·2 대책 직후인 지난 11일 서울 재건축 아파트값은 7개월만에 하락세로 돌아선 뒤 3주 연속 내렸다. 하지만 강남권 대표 지역으로 대책 이후 하락세를 보이던 강남·서초구 전체 아파트값은 지난 주에 각각 0.03%, 0.04% 올랐다. 대책 발표 3주만에 강남 아파트값이 상승 반전한 것이다. 반면 서울 외곽으로 규제의 맷집이 약한 노원구의 경우 투기과열지구·투기지역으로 중복 지정된 여파로 거래가 끊기면서 아파트값도 하락세가 뚜렷하다.정부가 투기 주범으로 지목한 다주택자는 양도소득세 중과를 피해 내년 4월 이전에 보유 주택을 팔지, 주택임대사업자로 등록해야 하는지 기로에 놓였다. 정부는 지난 29일 뒤늦게 다주택자들의 자발적 임대사업자 등록을 유도하기 위해 건강보험료·세제 인센티브를 도입하겠다는 당근책을 내놨다.하지만 자금력이 있는 다주택자들은 수요가 침체된 지금의 불리한 여건에서 집을 싸게 파느니 차라리 제도가 바뀔 때까지 기다리는 게 낫다며 버티기에 들어갔다는 분석도 나온다. 업계 관계자는 “다주택자들은 강화된 양도세보다는 매달 들어오는 월세 소득 노출을 더 꺼리는 경향이 있다”고 말했다.정부가 집값 과열을 서둘러 잡기 위해 치밀하지 못한 대책을 내놓으면서 주택시장에서 실수요와 투기수요의 구분이 모호해졌다는 지적도 나온다. 새 아파트로 갈아타려는 1주택자까지 대출과 전매 제한 규제를 적용받으면서 8·2 대책으로 피해를 입었다는 사람들은 온라인을 중심으로 모임을 꾸려 집단 항의에 나서고 있다.조명래 단국대 교수는 “투자까지 염두해 두고 집을 사는 실수요가 너무 많기 때문에 투기수요와 구분이 불명확한 것이 주택시장의 현실”이라면서 “정부는 원칙에 근거한 세심한 기준을 정하고 예측 가능한 부동산 정책을 마련하는 것이 필요하다”고 말했다.

2017.08.31 I 이진철 기자

삼성물산, 9월 강남·가재울서 래미안 분양 나선다
△래미안 강남포레스트 조감도. 삼성물산 제공.[이데일리 성문재 기자] 삼성물산(028260)이 다음달 서울 강남과 가재울뉴타운에서 잇따라 분양에 나선다.강남구 개포동 656번지 일대에 들어서는 ‘래미안 강남포레스트(개포시영 재건축 단지)’는 올 하반기 최대 관심 분양단지다. 지하 3층~지상 35층짜리 31개동에 전용면적 59~136㎡ 총 2296가구 중 208가구가 일반분양된다. 이 단지는 강남에서도 손꼽히는 조망권과 쾌적한 주거환경을 갖췄다. 인근 달터공원과 대모산을 연결하는 에코브릿지(생태육교) 공사가 끝나면 단지 내에서 강남그린웨이(양재천~달터공원~대모산) 녹지를 즐길 수 있다.대부분의 세대가 판상형과 남향 위주로 설계된 것도 장점이다. 지하철 3호선 매봉역과 분당선 구룡역 등을 쉽게 이용할 수 있다. 양재IC(나들목)와 남부순환로 등 이용도 편리하다. 단지 인근에 구룡초·개원초·개포중·개포고·경기여고 등이 있다. 2020년 9월 입주 예정이다.삼성물산이 내달 분양 예정인 ‘래미안 DMC 루센티아’는 서대문구 남가좌동 175 일원에 전용 59~114㎡ 총 997가구 규모로 조성된다. 이 가운데 517가구가 일반분양 물량이다. 도보권 통학이 가능한 연가초·연희중·가재울중·가재울고가 있다. 명지대·연세대 등도 가깝다. 경의중앙선 가좌역과 6호선 디지털미디어시티역, 21개의 버스노선과 성산대교도 가까워 도심 및 여의도 업무지구 접근성이 뛰어난 편이다.래미안 DMC 루센티아는 서대문구 가재울 미래로2 DMC파크뷰자이 102동 상가 101호에서 사전홍보관인 웰컴라운지를 운영 중이다.△‘ 래미안 DMC 루센티아’ 아파트 조감도. 삼성물산 제공.

2017.08.30 I 성문재 기자

8·2대책 이후 서울 강남권 재건축 분양가 하향조정 움직임
[이데일리 이진철 기자] 8·2부동산대책 이후 서울 강남권 대어급 재건축 아파트의 분양가가 줄줄이 하향 조정 움직임을 보이고 있다.30일 업계에 따르면 다음달 초 서울 서초구 잠원동 신반포한신6차 재건축 단지인 ‘신반포 센트럴자이’는 3.3㎡당 평균 분양가를 4250만원 수준에서 책정하기로 했다.당초 시장에서는 신반포 센트럴자이의 평균 분양가가 4600만~4700만원 수준으로 책정될 것으로 예상했다. 하지만 정부가 8·2 대책 발표를 기점으로 고분양가 책정 관행에 제동을 거는 분위기가 형성되면서 시공사인 GS건설과 조합이 논의를 벌인 끝에 분양가를 당초 예상보다 낮추기로 한 것으로 전해졌다.신반포 센트럴자이의 3.3㎡당 평균 분양가 4250만원은 작년 12월 잠원동에서 분양한 ‘래미안 신반포 리오세트’ 분양가를 기준으로 삼았다. 주택도시보증공사(HUG)는 강남, 서초 등 고분양가 관리지역 사업장의 분양가를 산정할 때 1년 내 인근에서 분양한 단지가 있으면 그 평균 분양가를 넘지 못하도록 하고 있다. 만약 1년 이내 인근에서 분양한 사업장이 없으면 분양한 지 1년이 넘은 단지 평균 분양가의 110%를 초과하지 않는 수준으로 책정하도록 하고 있다.다음달 이후 강남권에서 분양하는 재건축 단지들도 8·2대책의 영향으로 당초 예상보다 분양가를 하향 조정할 것으로 보인다.내달 분양 예정인 강남구 개포 시영 재건축 단지인 래미안 강남 포레스트는 당초 8월 말 분양 예정이었으나 분양가 협의로 인해 분양 일정이 2주 가량 미뤄졌다. 일반분양 가격은 3.3㎡당 평균 4500만~4600만원으로 책정될 것으로 예상됐으나 8·2 대책 이후 조합과 시공사가 4200만~4300만원으로 300만원 가량 낮추는 방안을 논의 중인 것으로 알려졌다.이는 지난해 8월 분양한 인근의 개포 주공3단지 디에이치 아너힐스의 일반분양 가격이 3.3㎡당 평균 4137만원(부동산114 집계 기준)인 것을 감안한 것이다.업계 관계자는 “내달 중순 이후부터 1순위 청약요건 강화, 민간택지 분양가 상한제 적용 확대 등 8·2대책 규제가 순차적으로 적용되고 10월 초에는 열흘 가량의 추석연휴도 예정돼 있다”면서 “분양가를 다소 낮추더라도 10월 이전에 빨리 일반분양을 마치는 게 낫다는 분위기”라고 말했다.

2017.08.30 I 이진철 기자

[IR라운지]②현대건설 '디에이치' 브랜드로 강남 재건축 강자 '우뚝'
△서울 서초구 양재동 힐스테이트 갤러리에 마련된 ‘디에이치관’의 거실 유닛 전경[현대건설 제공][이데일리 이진철 기자] 현대건설(000720)은 2015년 4월 서울 서초구 삼호가든 3차 재건축아파트 수주전에서 프리미엄 아파트 브랜드 ‘디에이치(THE H)’를 선보였다.‘디에이치’는 단 하나의, 유일한 의미를 가지고 있는 디(THE)와 현대(Hyundai), 하이엔드(High-end), 하이 소사이어티(High Society) 등의 의미를 지닌 ‘H’가 결합된 것으로 완벽한 프레스티지 라이프를 위한 단 하나의 이름을 뜻한다.현대건설 프리미엄 아파트 브랜드 ‘디에이치’ 로고현대건설은 디에이치 아파트로 서울 강남권역을 ‘H자’로 수주한다는 전략을 세웠다. 내년부터 적용되는 초과이익 환수제를 피하기 위해 빠르게 추진되고 있는 강남 재건축 단지들의 시공사 수주전에 적극적으로 참여하고 있다. 첫 번째 축으로 양재대로 라인을 양재동 현대자동차 본사~개포(디에이치 아너힐즈, 개포주공1단지, 개포주공8단지)~잠실(가락시영아파트)~강동(둔촌주공아파트) 순으로 연결했다. 반대 축은 한강변을 중심으로 정하고 수주전에 적극 나서고 있다. 중간축은 삼성로 라인을 삼성동 글로벌비즈니스센터(GBC)를 중심으로 연결할 계획이다.현대건설은 최근 2차례 유찰된 방배5구역에서는 단독 입찰로 사업에 대한 의지를 드러냈다. 반포주공1단지(1·2·4 주구) 수주전에도 뛰어들어 강남 재건축의 강자로 자리매김하겠다는 포부다.현대건설은 규모가 큰 강남 재건축사업은 건설사의 탄탄한 재무구조가 중요한 만큼 시가총액이 크고 신용등급(AA-)이 우수한 회사의 장점이 부각될 것으로 기대하고 있다. 실제로 내달 시공사 선정을 앞둔 반포주공1단지는 공사비만 2조6000억원에 육박해 막대한 자금 조달 능력 없이는 사업 참여 자체가 불가능하다. 여기에 이주비(약 3조8000억원 추정), 중도금 대출(2조1000억원 추정)에 대한 시공사 보증까지 생각하면 10조원 이상의 천문학적 비용이 들어간다. 현대건설 관계자는 “시공사가 선제적으로 공사비를 투입하고, 사업비와 이주비 등의 자금을 조달하기 위해서는 시공사의 신용도가 대출 규모와 금리를 결정짓는다”며 “강남 재건축아파트 조합원들은 원만한 재건축사업 진행을 위해 시공사의 재무 상황 및 신용도 등을 중요하게 고려할 수밖에 없다”고 말했다.현대건설은 브랜드 파워와 함께 탄탄한 재무구조 및 신용등급을 바탕으로 강남 재건축사업 수주에 적극 나선다는 계획이다. 현대건설은 국토교통부가 발표한 2017년 건설사 시공능력평가에서 2위를 차지해 시공능력을 검증받았다. 현대건설은 사업 영역을 확장해 나가면서 지난해 6조원에 이르던 1위 삼성물산과의 격차를 2조원대로 크게 줄이며 대표 건설사로의 위상을 더욱 공고히 하고 있다.현대건설 관계자는 “2015년부터 디에이치 브랜드를 런칭한 후 지난해에는 분양도 연속 성공을 거두며 강남 분양시장을 이끌어가고 있다”며 “이름만 화려한 브랜드보다 내실을 다지는 진정한 세련됨을 내세워 디에이치 프리미엄 아파트 브랜드 시대를 열겠다”고 말했다.

2017.08.30 I 이진철 기자

겹겹규제 속… 연내 서울 재건축·재개발 1만2000가구 분양
[이데일리 김기덕 기자] 올 연말까지 서울 재건축·재개발 단지에서 1만2000여가구가 분양된다. 재건축 조합원 지위 양도 금지 등 각종 고강도 규제로 주택시장이 얼어붙고 있는 상황에서 훌륭한 입지 여건을 갖춘 주택정비사업 단지가 잇따라 공급될 예정이어서 청약 흥행 여부에 관심을 쏠린다. 업계에 따르면 서울에서 재건축·재개발을 통해 올 연말까지 29개 단지에서 1만2608가구가 일반에 분양될 예정이다. 올 들어 서울 아파트 공급 물량 대부분은 재건축·재개발 사업을 통해 이뤄졌다. 실제 올 들어 8월까지 서울에서 분양된 1만547가구 중 재건축·재개발을 통한 일반분양분은 8321가구로 전체 물량의 78%를 차지했다. 이들 분양 단지는 공급 물량 부족 속에 희소성이 부각되며 큰 인기를 끌며 흥행했다. 하지만 새 정부가 내놓은 8·2 부동산 대책으로 거래 절벽 등 시장 침체 우려가 높아진 상황이다. 특히 연내 관리처분계획 인가 신청을 못한 재건축 단지는 내년부터 최대 50% 세금을 환수하는 초과이익 환수제 적용을 받는다. 재개발 단지도 임대주택 공급 비율이 9월 중 정비사업의 임대주택 건설 비율 고시 개정으로 현행 0~15%에서 10~15%로 늘어날 예정이다. 또 다음달 중 ‘도시 및 주거환경 정비법’ 개정안이 발의되면 재개발 조합원 입주권 전매도 전면 금지된다. 업계 관계자는 “내년 초과이익환수제 부활과 8 ·2 대책의 영향으로 서울 분양 물량의 대부분을 차지하는 재개발 ·재건축 공급 물량이 내년부터 더 줄어들 것”이라며 “따라서 연내 재개발 ·재건축 일반분양을 노리는 수요가 많을 것으로 예상된다”고 말했다. 이런 상황에서 우수한 교통망과 입지 조건을 갖춘 알짜 분양 단지가 속속 공급돼 수요자들의 눈길을 끈다. GS건설은 서초구 신반포6차 아파트를 헐고 ‘신반포센트럴자이’를 9월 초 분양할 예정이다. 총 757가구로 전용면적 59~114㎡ 142가구가 일반분양된다. 지하철 3·7·9호선 등 3개 지하철 노선이 지나는 고속터미널역을 걸어서 이용할 수 있다. 고속터미널역도 가깝다.같은 달 강남구에서는 삼성물산이 개포시영 아파트를 재건축한 ‘래미안 강남포레스트’를 선보인다. 전체 2296가구 중 208가구(전용면적 59~136㎡)가 일반분양 물량이다. 단지 주변에서는 달터공원과 대모산을 연결하는 에코브릿지(생태육교) 공사가 진행 중이다. 삼성물산은 서대문구 가재울뉴타운 5구역을 재개발하는 ‘래미안 DMC 루센티아’를 9월 중 선보일 예정이다. 전용면적 59~114㎡ 총 997가구 규모로 517가구를 일반분양한다. 경의중앙선 가좌역과 6호선 디지털미디어시티역, 21개의 버스노선과 성산대교와도 가까워 우수한 교통망을 갖췄다.

2017.08.29 I 김기덕 기자

다주택자, '깡통집' 내던지나..맷집 약한 노원·세종 주택시장 '휘청'
△대출·거래·세금 등을 전방위적으로 옥죈 8·2 부동산대책이 발표된 이후 투기지역·투기과열지구로 지정된 상계동 일대의 부동산시장이 출렁이고 있다. 사진은 상계동 일대의 전경. ⓒ이데일리DB[이데일리 정다슬 기자] 지난달 중순 서울 노원구 상계동 주공 5단지를 3억 5000만원에 매매 계약한 A씨는 요즘 밤잠을 못 이루고 있다. 8·2 부동산 대책으로 상계주공 5단지의 매도 호가(집주인이 팔려고 부르는 가격)가 불과 보름여 만에 5000만원 정도 빠졌기 때문이다. 게다가 급매물이 잇달아 나오면서 추가 하락도 예상되는 상황이다. A씨는 차라리 계약금 3500만원을 떼이더라도 매입을 포기할까 고민 중이다.8·2 부동산 대책을 통해 투기지역으로 지정됐지만 집값 방어력은 약한 서울 노원구와 세종시 등지에서 주변 시세보다 가격을 낮춘 급매물이 대거 출현하고 있다. 고강도 부동산 규제로 당장 가격 상승을 기대하기 어렵고 전세를 통해 부족한 자금을 융통하는 것도 힘들 것으로 판단되자 이른바 ‘깡통집’(집값이 떨어져 팔아도 은행 대출금을 다 갚지 못하는 주택)부터 손절매하려는 투자자들이 많아진 것이다. 매도자와 매수자간 팽팽한 줄다리기가 이어지며 보합세를 보이고 있는 서울 강남권 주택시장과는 대조적이다. ◇“재건축 까마득한데…” 단기간 상승 어렵다 판단한 다주택자 매도나서업계에 따르면 8·2 대책 발표 직전 3억 5800만원에 거래됐던 상계주공 5단지 전용면적 31㎡형은 최근 호가가 3억원 밑으로 떨어졌다. 지하철 4·7호선 인근에 있는 주공 7단지 전용 49㎡ 역시 한때 4억원까지 호가했으나 지금은 3억 7000만원짜리 급매가 나왔다. 이런 가격 하락에도 사려는 사람이 없다는 게 인근 공인중개업소들의 설명이다. 상계동 A공인 관계자는 “급매물이 쌓이면서 호가가 계단식으로 빠지고 있다”며 “자고 일어나면 떨어지는 호가에 마음이 급해진 것은 매도자”라고 말했다.실제 부동산114에 따르면 지난주(21~25일) 노원구 아파트값은 전주 대비 0.11% 떨어져 서울에서 가장 하락폭이 컸다. 상계동은 서울 동북권 중심지이면서도 교통 여건이 좋지 않다는 이유로 지난 10여년간 가격이 제자리걸음을 했다. 그러나 1980년대 중반에 들어선 상계주공 단지들이 내년부터 줄줄이 법정 재건축 연한(30년)을 채우는 데다가 창동·상계 차량기지 개발 호재로 집값이 상승할 것이라는 기대감이 커지며 투자세력이 대거 유입됐다. 상계동 일대 집값이 대개 3억원 정도로 전세를 끼면 1억원 안팎에서 투자할 수 있다는 것 역시 갭투자(전세 끼고 주택을 사들인 뒤 이를 되팔아 차익을 얻는 것)를 부추겼다. B공인 관계자는 “얼마 전까지만 해도 강남과 대구 등에서 온 투자자들이 집을 보지도 않고 몇 채씩 사들였다”며 “갭투자가 성행하면서 지난 일 년 사이에 여러 차례 손바뀜이 이뤄진 아파트도 적지 않았다”고 당시 상황을 전했다.이렇다 보니 단기간 급등한 가격만큼 8·2 대책에 따른 충격 역시 투기지역으로 지정된 여타 지역보다 크다. 정부가 다주택자를 겨냥해 내년 4월 1일까지 조정대상지역 내 집을 팔지 않을 경우 양도소득세를 지금보다 최대 20%포인트까지 중과하겠다는 방침을 밝히면서 다주택자들은 보유 주택 수를 줄이기 위해서는 기존 집을 팔거나 임대주택으로 등록해야 하는 기로에 놓이게 됐다. 이런 상황에서 아직 재건축사업이 본격화되지 않은 상계동 아파트를 처분하려는 이들이 많아졌다는 것이다.◇전세가 하락했는데 대출 한도까지 줄어 ‘엎친 데 덮친 격’지방에서 유일하게 투기지역으로 묶인 세종시도 사정은 마찬가지다. 입주 물량이 몰리며 전세를 통해 자금을 융통하는 것이 어려워진 데다 대출 한도도 크게 줄면서 매수세가 뚝 끊긴 것이다.KB국민은행에 따르면 지난해 4분기 3.3㎡당 평균 567만원이었던 세종시 아파트 전셋값은 지난 21일 기준 451만원으로 반년 만에 20% 넘게 떨어졌다. 세종시는 올해만 입주 물량이 1만 4268가구에 달하는 데다가 내년 1만 2060가구, 2018년도 8000여가구가 입주 예정이어서 이같은 상황이 단기간에 반전되기도 쉽지 않다.사정이 이렇자 주택을 보유하는 게 어렵다고 판단하는 집주인들이 서둘러 집을 처분하는 모양새다. 특히 분양권 시장이 가장 민감하게 반응하고 있다. 내년부터 투기지역 내 분양권을 전매할 경우 내야 하는 양도세가 50%로 일괄 부과되기 때문이다. 이 때문에 프리미엄(웃돈)을 낮춰서라도 서둘러 팔려는 이가 적지 않다는 것이 현지 공인중개사들의 설명이다. 내년 1월 입주를 앞둔 중흥S클래스 센텀시티 전용 108㎡형은 대책 이전까지만 하더라도 분양권 프리미엄이 1억원 미만을 찾아보기 어려웠으나 최근 6000만원까지 내렸다. 1631가구에 달하는 힐스테이트 세종 2차 전용 84㎡ 역시 1억원 내외였던 프리미엄이 최근 7000만원으로 하락했다.기축아파트도 예외가 아니다. 세종시에서 가장 비싼 아파트로 꼽히는 어진동 한뜰마을 3단지 세종더샵레이크파크 전용 84㎡는 8·2대책 이전에는 5억 5000만원에 팔렸으나 지금은 4억 8000만원으로 호가가 떨어졌다. 다주택자들이 가격 방어력이 약한 주택부터 먼저 처분에 나서기 시작하면서 현재 매도자와 매수자간 줄다리기가 팽팽한 강남권 등 서울 내 여타 지역도 영향을 받을지 주목된다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “앞으로의 집값 및 전셋값 향방에 따라 매수자와 매도자 간 우위가 판가름날 것”이라고 고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 “갭투자자가 많이 유입되면서 단기간에 집값이 많이 오른 곳일 수록 8·2 대책의 충격파가 더 클 것”이라고 전망했다.

2017.08.29 I 정다슬 기자

한 달 빨라진 가을 '분양 대전'..강남 재건축 단지 성패에 시장 '촉각'

한 달 빨라진 가을 '분양 대전'..강남 재건축 단지 성패에 시장 '촉각'
[이데일리 김기덕 기자] 다음 달 신규 아파트 분양시장에 큰 장이 선다. 분양 물량만 33곳에서 2만 가구가 넘는다. 8·2 부동산 대책 후속 조치의 일환으로 내달 중순 이후부터 1순위 청약 요건 강화, 민간택지 분양가 상한제 적용 확대 등 규제가 순차적으로 적용되면서 건설사들이 서둘러 분양 물량을 털고 가려는 움직임이 나타나고 있다. 여기에 통상 분양 비수기로 분류되는 추석 연휴가 10월 초 열흘가량 예정된 점도 예년보다 한 달 가량 앞서 가을 분양 성수기가 도래하게 된 이유다. 특히 부동산 규제 효과를 가늠할 수 있는 서울 강남 재건축 대어가 분양시장에 선보일 예정이어서 해당 단지의 청약 결과에 따라 하반기 주택시장 향방에도 상당한 영향을 미칠 것으로 보인다.◇내달 전체 물량 60% 첫째 주 쏠려 28일 부동산114에 따르면 내달 전국 33곳에서 2만 1153가구(임대주택·뉴스테이·오피스텔 등 제외)가 일반분양될 예정이다. 전체 가구 중 62% 해당하는 1만 3206가구(19곳)는 9월 첫째 주(1~8일) 동안 모델하우스 문을 열고 본격적인 분양에 돌입한다. 분양 물량이 내달 초에 집중된 이유는 정부가 예고한 규제들이 9월 중순부터 본격적으로 적용되기 때문이다. 국토교통부가 투기과열지구 및 청약조정대상지역 등 40곳에서 1순위 청약 자격을 청약통장 가입 후 2년(기존 1년)으로 강화하는 게 대표적이다. 국토부 관계자는 “‘주택공급에 관한 규칙’을 개정을 통해 이르면 9월 중순 이후 입주자 모집공고를 내고 분양하는 단지부터 강화된 청약 제도를 적용할 계획”이라며 “투기과열지구에서 전용면적 85㎡ 이하는 가점제가 100%, 조정대상지역은 75%로 확대 적용된다”고 설명했다. 국토부는 또 민간택지 분양가 상한제 요건을 완화하기 위해 9월 중 주택법 시행령을 개정하고 이르면 10월 중 시행에 들어갈 예정이다. 건설사 입장에서는 청약시장을 옥죄는 규제가 연달아 적용될 예정이라 초긴장 상태다. 업계 관계자는 “하반기 공급 계획을 세웠던 단지의 분양가가 적정한 지를 두고 내부에서 고심 중”이라며 “규제 적용 이후 상황을 보고 공급 계획을 다시 짤 것”이라고 말했다. 건설사들은 10월 초 추석, 개천절 등 최장 열흘간 이어지는 황금연휴가 시작되기 전에 서둘러 청약 일정을 마무리하려는 움직임을 보이고 있다. 명절 연휴가 길수록 분양시장에 대한 수요자들의 관심이 낮아질 수 있어서다. 실제 9월에 추석연휴가 있었던 최근 4년간(2013~2016년) 연도별 전국 10월 분양 물량은 9월 대비 평균 4배 가까이 높았지만 올해는 9월(2만1153가구)과 10월(3만7609가구) 물량 차이가 1.7배에 불과한 수준이다. ◇강남 재건축 분양 결과에 시장 ‘촉각’ 다음 달 시장에 나오는 전국 분양 아파트 중 가장 주목받는 곳은 단연 강남 재건축 단지다. 8·2 대책 후 나오는 첫 강남 재건축 단지인데다 이들의 청약 성적표에 따라 최근 조금씩 꿈틀대고 있는 서울 분양시장 투자심리가 다시금 활황세를 보일 수 있어서다. 실제 8월 마지막 주 전국 23곳에서 개관한 새 아파트 모델하우스에 10만명이 넘는 방문객들이 몰리며 규제를 무색게 했다. 지난 25일 경기도 성남시 신흥동에서 문을 연 ‘산성역 포레스티아’ 아파트 모델하우스에는 주말을 포함한 사흘간 총 2만 5000여명이 방문객이 다녀갔다. 모델하우스 앞에는 방문객들 300여명이 줄을 길게 늘어서 입장을 기다렸고 상담을 받기 위한 대기시간도 1시간 넘게 걸렸다. 내달 1일 선보이는 첫 번째 강남 재건축 단지는 GS건설이 서초구 신반포6차 아파트를 헐고 새로 짓는 ‘신반포센트럴자이’다. 총 757가구 중 145가구(전용면적 59~114㎡)가 일반분양된다. GS건설 관계자는 “강남에서도 지하철 3·7·9호선 등 3개 지하철 노선이 지나는 고속터미널역을 걸어서 이용할 수 있는 교통 요지에 들어선다”며 “3.3㎡당 분양가는 주택도시보증공사(HUG) 분양 보증 승인을 받아야 하기 때문에 4500만원 안팎에서 보수적으로 결정될 것으로 보인다”고 말했다. 삼성물산이 강남구 개포동에서 분양하는 ‘래미안 강남 포레스트’(개포시영아파트 재건축 단지)는 분양가 책정과 각종 인허가 문제에 발목이 잡혀 공급 일정이 8월에서 다음 달 8일로 2주가량 늦춰졌다. 이 단지는 애초 분양가가 3.3㎡당 4500만∼4600만원으로 책정될 예정이었지만 현재 조합과 시공사는 분양가를 3.3㎡당 300만원 정도 더 낮추는 방안을 논의 중인 것으로 알려졌다. 현대산업개발도 다음 달 8일 서초구 서초동 1582-3번지 일대에 ‘서초 센트럴 아이파크’(전용면적 80㎡·318가구)를 선보일 계획이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “가을 분양 단지들은 강화된 대출 규제를 적용받는데다 1순위 자격 요건 강화 등으로 부적격자가 속출할 수 있어 예비청약자들은 청약 자격 요건 등을 파악해 자금계획을 잘 세워야 한다”고 말했다.

2017.08.29 I 김기덕 기자

성남·고양·안양으로 풍선효과…투기과열지구 추가 지정?
(사진=연합뉴스)[이데일리 최성근 기자] 최근 정부의 부동산 대책으로 서울 전역이 투기과열지구로 묶이자 규제를 피해 성남, 고양, 안양 등의 1기 신도시로 투자 수요가 이동하고 있다. 이로인해 일각에서는 이들 지역에 추가로 투기과열지구를 지정해야 한다는 주장도 나오고 있다.28일 부동산114에 따르면 8월 넷째주 서울 아파트 주간 매매가 상승률은 지난주와 같은 0.03%로 집계됐다. 서울 아파트값 상승률은 8·2 대책 직후인 7일 0.08%을 기록한 뒤 둘째주에는 0.05%를 보이며 상승폭이 계속 줄어들고 있다. 강남3구는 아예 하락세로 돌아섰다. 이번 규제로 조합원 지위 양도 제한에 걸린 재건축 아파트는 거래 절벽 상태다. 서울 강남구 대치동 은마아파트는 지난달 39건이 매매됐지만 이달에는 1건만이 거래됐다. 서울 송파구 잠실동 주공5단지는 지난달 29건에서 이달엔 7건으로 줄었다.대신 서울 인근이면서 규제를 벗어난 지역으로 거래가 이동하고 있다. 성남 분당, 고양 일산, 안양 평촌 등 1기 신도시가 대표적이다. 가격도 오름세다. 8월4째주 기준 판교(0.37%), 분당(0.19%), 평촌(0.09%), 일산(0.08%) 등 신도시 지역 모두 가격 상승이 이어지고 있다. 이들 지역 중개업자들에 따르면 8·2대책 이후 서울 등 타지역에서 투자를 염두에 둔 매수 문의는 크게 늘었다. 성남시 분당구 이매동 삼성아파트 전용면적 59㎡는 이달초 기존 거래가와 비슷한 수준인 4억8000만원에 매매됐다. 야탑동 벽산아파트 84㎡는 직전 거래가보다 2000만원 오른 5억7000만원, 공무원아파트 1단지 49㎡는 전달 거래가보다 800만원 오른 3억5800만원에 각각 거래됐다.고양시도 8·2 대책 이후 일산신도시를 중심으로 투자자들의 문의가 이어지고 있다. 일산서구 탄현동 임광진흥아파트 84㎡는 이달초 기존 시세보다 1500만원 가량 높은 3억3000만원에 거래됐다. 대형평형에 대한 매수도 이어졌다. 덕이동 일산파밀리에4단지 146㎡는 기존 시세와 비슷한 5억2900만원에 매매됐다. 덕양구 토당동 장미8차 132㎡는 기존 매매가보다 2000~3000만원 오른 3억2800만원에 거래됐다.안양 평촌도 재건축 연한이 다가오는 아파트를 중심으로 수요가 이어지고 있다. 안양시 동안구 비산동 은하수 벽산아파트 76㎡는 지난달 4억5500만원에 거래됐는데 이달 중순엔 4억8000만원에 팔렸다. 샛별한양6차 49㎡형은 지난달 2억9500만원에 거래됐는데 지금은 호가가 3억 2000만원까지 올랐다.이처럼 규제를 피해간 지역으로 ‘풍선효과’가 나타나자 ‘8·2 부동산 대책’의 핵심 내용인 투기과열지구가 졸속으로 지정됐다는 지적이 나온다. 실제 김현아 한국당 의원실에 따르면 정부는 지난달 31일 회의 한 번 거치지 않고 투기과열지구를 지정했다. 정식 회의가 아닌 서면 심의로 처리한 것. 그것도 주거정책심의위원회 위원 24명 중 7명은 개인 사정으로 의견을 제출하지 못했다. 일각에서는 투기과열지구에서 제외된 성남과 고양에서 풍선효과가 나타나면서 이들 지역이 8·2 대책을 주도한 정부·여당 고위 관계자들의 지역구라 정치적 고려가 작용된게 아니냐는 주장까지도 나오고 있다. 이에 정부가 다음달 다시 내놓을 부동산 대책에 성남, 고양, 안양 등의 투기과열지구 추가 지정 가능성도 나오고 있다.업계 관계자는 “투기를 막기 위해서라도 성남 판교, 분당, 고양 일산, 안양 평촌 등에 대한 투기과열지구 추가 등의 조치가 필요하다는 여론이 커지고 있다. 정부에서도 주의깊게 살펴보고 있는 것으로 알고 있다”고 말했다.

2017.08.28 I 김대웅 기자

재건축 조합-건설사 맞손 '공동사업시행'…무늬만 공동사업?
[이데일리 김기덕 기자] 재건축 조합과 건설사가 함께 사업시행자로 나서는 ‘공동사업시행’ 방식이 서울 강남권 재건축 단지를 중심으로 빠르게 확산되고 있다. 최근 잇단 부동산 규제로 주택 경기 침체 우려가 높아지자 재건축 조합들이 미분양 등 리스크를 건설사와 분담할 수 있는 사업 방식을 선호하고 있는 것이다. 건설사는 당장 먹거리가 부족한 상황에서 사업 물량을 확보하기 위해 ‘울며 겨자 먹기’로 시공사 입찰 경쟁에 뛰어들고 있지만 내부 리스크가 커 일부 건설사는 발을 뺄 고민을 하고 있다. 주택시장을 옥죄는 규제가 추가로 나와 ‘거래 절벽’이 현실화되고 금융 규제가 강화될 경우 자칫 자금 조달에도 차질이 빚어져 사업이 장기화될 수 있다는 우려도 나온다. ◇시장 침체에 공동사업 봇물… 건설사 ‘울며 겨자 먹기’ 참여재건축 공동사업시행은 조합이 시행사가 되는 기존 도급제 사업과 달리 조합과 건설사가 함께 재건축 사업을 진행하는 것을 말한다. 건설사가 조합을 대신해 금융권에서 조합운영비·토지보상비·이주비 등 사업비를 직접 조달하고 사업승인·관리처분계획 등을 함께 진행해 정비사업 일정을 앞당길 수 있다는 장점이 있다. 서울시는 지난해 3월 도시 및 주거환경정비법 개정된 후 ‘공동사업시행 건설업자 선정 기준’을 지자체 최초로 마련해 11월부터 시행에 나섰다. 그런데 올 5월까지만 해도 이 방식을 도입한 사업장은 없었다. 정비사업 속도가 다소 빨라질 수 있지만 아직 해당 제도를 적용한 사례가 없어 사업 불확실성이 크고 정비사업으로 얻은 수익을 건설사와 나눠야 한다는 게 조합 입장에서는 부담으로 작용했기 때문이다. 하지만 최근 정부의 잇단 부동산 규제로 주택시장 침체 우려가 커지자 지난 6월 서초구 방배14구역을 시작으로 공동사업시행을 선택하는 사업장이 점차 늘어나고 있다. 현재 서초구 방배13구역, 신반포 13·14·15·22차, 한신4지구 등도 공동시행 방식으로 재건축 사업을 진행하고 있다. 건설사 입장에서는 공동사업 시행자로 나서는 게 부담이다. 조합운영비·용역비·이주비 등 사업비는 건설사가 은행에서 직접 차입해 조합에 빌려주는(대여) 것이 원칙이기 때문이다. 또 사업 기간이 계획보다 늘어나 추가된 이자비용이나 입찰 당시 건설사가 제시했던 이율을 초과하는 대출금리 역시 건설사가 책임을 져야 한다. 대형 건설사 관계자는 “서울 강남권에서 재건축 사업 외에는 사업 물량을 확보하기가 어렵고, 추가 정비사업 선점 효과 등을 고려해 무리한 조건이라도 조합 측의 의견을 받아들이는 측면이 있다”며 “최근 주택 경기가 좋지 않아 자칫 미분양이 날 경우를 대비해 내부에서도 입찰 참여에 대해 의견이 분분한 상황”이라고 전했다. 최근 총 공사비만 2조 6411억원이라는 천문학적인 금액이 걸려있는 서초구 반포주공1단지에 국내 건설사 시공능력평가 1위인 삼성물산은 참여하지 않기로 해 눈길을 끌었다. 삼성물산 관계자는 “수주 규모가 워낙 커서 참여를 고려했지만 주택시장 불황이 우려되는 상황에서 미분양 등 사업에 따른 손실 위험을 떠안을 수 있는 공동사업시행 방식이 부담돼 내부적으로 참여를 하지 않기로 결정했다”고 말했다. 올 하반기 공동시행 떈 환수제 못 피할 듯… 헷갈린 규정에 혼선도 공동시행 방식을 둘러싼 조합 내부 갈등도 커지고 있다. 신반포 8~11차와 신반포 17차, 녹원한신·베니하우스 등 총 3684가구를 재건축하는 서초구 잠원동 한신4지구는 주민 반대가 격렬했지만 결국 공동시행 방식으로 재건축을 추진하기로 했다. 조합 관계자는 “재건축 조합 집행부가 특정 건설업체에 일감을 몰아주고, 나중에 일정 부분 이익금을 몰래 나눈다는 흉흉한 소문이 돌기도 했다”며 “내년 세금 폭탄이 될 수 있는 재건축 초과이익환수제를 피하고, 자금 조달이 그나마 쉬울수 있다는 점을 고려해 어쩔 수 없이 선택한 측면이 있다. (최근까지도) 주민들을 설득하는 중이다”고 말했다.재건축 사업은 조합설립, 사업시행인가, 관리처분계획인가를 거쳐 시행되는데 공동시행을 진행하면 시공사 선정 시기를 사업시행인가 이후에서 바로 직전 단계인 건축심의 이후로 약 3개월 가량을 앞당길 수 있다. 보통 사업시행인가 이후부터 관리처분계획 신청까지 최소 6개월여가 걸리는 점을 감안하면 올 하반기 공동시행 방식으로 시공사를 선정한 단지는 남은 일정상 시간이 빠듯한 상황이다. 이동주 한국주택협회 진흥실 차장은 “공동시행 방식은 건설사들에게 불리한 조건이 많아 전체적인 정비사업 일정이 늦어질 가능성이 크다”고 전했다. 명확하지 않은 공동사업시행 방식 규정도 논란거리다. 강남 재건축 단지 가운데 공동시행 방식을 가장 빨리 도입한 서초구 방배14구역은 올 2월 이 사업 방식을 명시하지 않고 서울시에 재건축 사업시행인가 계획서를 제출했다. 이후 공동시행 방식으로 시공사 선정 공고를 내고 롯데건설을 최종 선정했다. 계획서 상에는 정비사업 시행자가 조합으로만 표기돼 있지만 실제 시공사가 함께 공동 사업을 추진키로 한 것이다. 서울시 재생협력과 관계자는 “원칙대로라면 사업시행인가를 신청할 때 건설사를 공동사업시행자로 포함시키는게 맞다”며 “아직 사업시행인가 계획서 법정서식란에 건설사를 추가로 넣으라는 규정이 없어 별도 보완이 필요해 보인다”고 말했다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “공동시행 방식으로 시공사가 선정됐다고 해도 사업 변경이나 설계 변경 등 돌발 변수가 생기는 경우 추가 분담금을 놓고 책임공방이 생길 수 있다는 점을 고려해야 한다”고 말했다.

2017.08.28 I 김기덕 기자

대림산업, 3200억 규모 서초신동아 재건축 시공사로 선정
[이데일리 성문재 기자] 서울 서초동 서초신동아 재건축 사업 시공사로 대림산업(000210)이 선정됐다.27일 건설업계에 따르면 이날 오후 양재동 더케이호텔에서 열린 서초신동아아파트 재건축 시공사 선정총회에서 대림산업이 현대산업(012630)개발을 제치고 시공사로 결정됐다. 이 사업은 서초동 1333번지 일대에 지하 3층~지상 35층, 14개동, 아파트 1340가구와 부대 복리시설을 신축하는 사업이다. 공사 예정금액은 3233억원이다.서초신동아 재건축조합은 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 연내 관리처분인가를 신청한다는 계획이다.앞서 지난 26일 서울 강남구 일원대우아파트 재건축 시공사 선정총회에서는 현대건설(000720)이 시공사로 확정됐다. 현대건설은 단독 응찰해 수의계약으로 사업을 따냈다. 일원대우아파트는 재건축을 통해 지하 2층~지상 22층, 4개동, 184가구 규모로 지어진다. 공사비는 530억원 규모다.

2017.08.27 I 성문재 기자

[부동산캘린더]가을 분양 성수기…모델하우스 9곳 개관
[이데일리 원다연 기자] 여름 휴가철이 끝나고 가을 분양 성수기로 넘어가는 이달 마지막 주에는 강남권 재건축 단지를 비롯해 전국에서 분양 물량이 쏟아진다. 부동산114에 따르면 8월 다섯째 주(8월29일~9월1일) 전국에서 모두 19개 단지, 1만 1378가구가 청약을 접수한다. 5개 단지에서 당첨자를 발표하고 9개 단지가 새로 모델하우스를 열고 분양에 나선다. 31일 현대산업(012630)개발과 포스코건설, 롯데건설 컨소시엄은 경기 성남시 신흥동 신흥주공아파트를 재건축해 짓는 ‘산성역 포레스티아’의 1순위 청약을 받는다. 단지는 지하 3층~지상 28층 아파트 39개 동에 전용 59~98㎡형 4089가구 규모다. 이 가운데 1705가구를 일반분양한다. 단지는 지하철 8호선 산성역이 가깝고 서울외곽순환도로, 분당-수서간 고속화도로, 성남대로 등을 이용하기 편리하다. 교육시설로는 신흥초, 성남북초, 성남여중, 창성중 등이 있다. 같은 날 두산건설은 부산 금정구 구서동 86-16번지 일대에서 ‘구서역 두산위브 포세이돈’의 1순위 청약을 받는다. 단지는 지하 6층~지상 32층 2개 동에 전용 59~84㎡형 아파트 330가구와 전용 29~42㎡형 오피스텔 40실로 이뤄진다. 단지는 부산 지하철 1호선 구서역 역세권이며 경부고속도로 구서IC 접근성이 좋다. 단지는 장전초, 구서여중, 부산예술중·고 등이 가깝다. 내달 1일 GS건설(006360)은 서울 서초구 잠원동 신반포6차를 재건축해 짓는 ‘신반포센트럴자이’의 모델하우스를 개관한다. 단지는 지하 2층~지상 35층 아파트 7개 동에 전용 59~114㎡형 757가구 규모다. 이 가운데 145가구를 일반분양한다. 단지는 지하철 3·7·9호선 고속터미널역과 서울고속버스터미널이 가까워 광역교통 이용이 편리하다. 교육시설로는 반원초, 경원중 등을 이용할 수 있다. 단지는 반포한강공원과 신반포공원이 가깝고 일부 가구에서는 한강을 조망할 수 있다. 같은 날 포스코건설은 부산 강서구 명지국제신도시 복합 2, 3-1블록에 ‘명지더샵 퍼스트월드’의 모델하우스 문을 연다. 단지는 지하 3층~지상 34층 21개 동에 전용 80~113㎡형 아파트 2936가구, 전용 29~95㎡형 오피스텔 260실로 이뤄진다. 단지는 명지IC를 통해 남해고속도로, 대구부산고속도로 진입이 쉽다. 생활편의시설로는 명지국제신도시 내 중심상업지구, 메디컬타운, 글로벌캠퍼스타운과 서부산 법조타운 등이 가깝다. △8월 다섯째 주 주요 분양일정. [자료=부동산114]

2017.08.26 I 원다연 기자

재건축초과이익환수제 저지될까…野 본격 움직임 나서
△이은재 자유한국당 의원이 25일 서울 강남구 대치동 강남구민회관에서 ‘재건축 초과이익 환수제 문제점과 개선방안’ 토론회를 열고 청중을 향해 인삿말을 하고 있다.[사진= 이은재 의원실 제공][이데일리 정다슬 기자] 올해 말로 유예기간이 종료되는 재건축초과이익 환수제를 놓고 야당이 반대움직임을 보이고 있다. 이은재 자유한국당 국회의원이 재건축 초과이익 환수제 저지를 이달 말로 개정안을 발의하고 반대집회 등 집단행동에도 나서겠다는 입장이다. 이 의원은 25일 서울 강남구민회관에서 ‘재건축 초과이익환수제 문제점과 개선 방안’ 토론회를 개최했다. 이날 토론회에는 같은 당 김성태·김학용·박성중 의원과 신연희 강남구청장이 축사를 했다. 재건축초과이익환수제란 재건축 사업 종료 시 조합원의 이익분이 1인당 3000만원을 넘는 경우 최대 50%를 부담금으로 거둬가는 제도다. 2006년 9월 도입됐지만 2008년 이후 주택 가격이 안정세를 보이고 주택 가격이 급등할 가능성이 낮아지자 2012년, 2014년 두 차례에 걸쳐 제도 시행이 유예된 후 내년 부활을 앞두고 있다. 이에 따라 2018년 1월 1일 관리처분인가 신청을 한 단지부터 이 제도가 적용되게 된다.이 의원은 토론회에서 “양도소득세와 종합부동산세가 있음에도 재건축 부담금을 요구하는 것은 이중과세 논란을 피할 수 없을 것”이라며 “재건축 중단으로 주택공급의 차질이 빚어진다면 부동산 가격상승으로 서민들의 부담은 더 커지고 노후화된 거주환경에 사는 서민들이 피해를 입게 된다”고 주장했다. 이 의원은 이날 토론회에서 논의된 내용을 바탕으로 재건축초과이익 환수제를 보완하는 개정안을 이르면 이달 말 발의할 예정이다. 이 의원실 관계자는 “재건축부담금은 아직 실현되지 않은 소득에 대한 과세라는 문제점을 안고 있다”며 “부과시점을 주택을 매매·양도하는 시점으로 바꾸고 보유기간에 따라 부담금을 차등화할 필요도 있다”고 말했다. 현재 국회 국토교통위원회에서는 재건축초과이익 환수제를 2년 유예하는 개정안(박성중 의원 대표발의)이 이미 발의된 상태다. 이 의원의 법안은 해당 법안과 함께 국토위 테이블에서 이르면 하반기 열릴 정기국회에서 논의가 된다. 다만 당장 내년 재건축초과이익 환수제가 부활하는 만큼 법안이 개정되기에는 시일이 촉박하다는 우려도 나온다. 이 의원실 관계자는 “재건축 사업 단지가 많은 지역구의 의원들은 이 같은 문제에 공감하고 있는 분들이 많다”며 “해당 법안이 통과될 수 있도록 최선을 다할 것”이라고 말했다.이를 위해 이 의원은 대규모 반대집회 개최, 주민청원서 모집 등 재건축초과이익 환수제 문제점을 공론화하는 데도 힘을 기울이겠다는 입장이다. 이 의원은 이날 토론회에 참석한 청중들에게 “9월경 환수제 반대집회를 준비하고 있다”며 “여러분들이 시청 앞 광장에 나가 환수제가 얼마나 잘못됐는지 보여줘야 한다”고 강조했다. 이 집회에는 서울 재건축 조합의 모임인 주거환경연합도 참여할 것으로 알려졌다. 한편, 이날 행사에서는 이춘원 광운대 교수가 환수제 개선방안에 대한 주제발표를 했다. 토론회에는 고종완 한국자산관리연구원장이 좌장을 맡아 김덕례 주택산업연구원 실장, 김태근 민주사회를 위한 변호사모임 간사, 이창무 한양대 교수, 최현일 한국열린사이버대 교수가 참여했다.

2017.08.25 I 정다슬 기자

주택시장 침체 우려 속 강남 연내 3000여가구 분양
[이데일리 김기덕 기자] 8·2 부동산 대책으로 강남권 일대 급매물이 쏟아지고 있는 가운데 강남 3구(강남·서초·송파구)에서 연내 3000여 가구가 분양한다. 대어급으로 분류되는 강남 분양 아파트 청약 결과에 따라 앞으로 강남 집값은 물론 서울과 수도권 일대에도 영향을 미칠 것으로 예상돼 귀추가 주목된다.부동산 업계에 따르면 이달부터 연말까지 강남 3구 7곳에서 3164가구가 분양될 예정이다. 지역별로 서초구 3곳 655가구, 강남구 3곳 2131가구, 송파구 1곳 378가구 등이다.업계 관계자는 “다음달 도시 및 주거환경 정비법 개정으로 재건축 조합원 지위 양도가 제한되기 때문에 강남 일대 새 아파트에 거주하려면 아파트를 분양 받는 방법밖에 없다”며 “내년 재건축 초과이익환수제도 시행되면 사업부진이 공급물량 감소로 이어져 올해 분양아파트가 오히려 희소가치가 부각될 수도 있다”고 말했다. GS건설은 다음달 초 서초구 신반포6차 아파트를 헐고 ‘신반포센트럴자이’를 9월 초 분양할 예정이다. 전체 757가구(전용면적 59~114㎡) 중 145가구가 일반분양 물량이다. 지하철 3?7?9호선 등 3개 지하철 노선이 지나는 고속터미널역을 걸어서 이용할 수 있으며, 고속터미널역이 가장 가까운 동(棟)은 도보 1분 거리이다. GS건설 관계자는 “반원초, 계성초, 경원중, 신반포중, 반포중, 세화고, 반포고 등 단지 주변으로 내로라하는 명문 초, 중, 고교가 많고 반포한강공원 등 주변에 공원이 많아 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있다”고 말했다.같은 달 현대산업개발도 서초구 서초동 1582-3번지 일대에 ‘서초 센트럴 아이파크’를 선보인다. 이 아파트는 전용면적 80㎡ 318가구 규모다. 대법원과 예술의 전당, 서울교육대학이 인근에 있으며 2호선 서초역과 3호선 남부터미널역을 도보로 이용할 수 있다.강남구에서는 삼성물산이 개포시영아파트를 재건축으로 ‘래미안 강남포레스트’를 9월 중 선보인다. 전용면적 59~136㎡, 총 2296가구 규모로 지어지며 208가구를 일반 분양한다. 단지 남서쪽에 위치한 달터공원이 가깝고 달터공원과 대모산을 연결하는 에코브릿지(생태육교) 공사도 진행 중이다. 연말에는 현대건설과 현대엔지니어링, GS건설이 컨소시엄을 이뤄 강남구 일원동 개포8단지 공무원 아파트 재건축으로 분양에 나설 계획이다. 총 1975가구 규모로 1766가구를 일반분양한다. 이 아파트는 그 동안 공무원연금공단이 공무원 임대아파트로 운영해왔기 때문에 조합원 없어 임대아파트를 제외한 전 가구가 분양된다. 지하철 분당선 대모산입구역, 지하철 3호선 대청역이 가깝다.

2017.08.25 I 김기덕 기자

[중개업소 수난시대]중개사 33%, 한달에 200만원도 못벌어
[이데일리 김기덕 기자] 서울 곳곳을 돌아다니다 보면 카페보다 흔한 곳이 바로 부동산 공인중개업소다. 대한민국에서 꾸준한 수익을 내며 투자할 수 있는 것은 ‘땅과 주택’ 뿐이라는 인식에 공인중개사 시험에 도전하는 인원이 꾸준히 늘어 개업공인중개사 수는 10만명을 넘어섰다. 과거 중년층의 전유물로 여겨지던 공인중개사 시험에 청년층까지 뛰어들며 시장은 포화상태에 이르렀지만, 연이은 부동산 시장 규제와 영업 환경 악화로 적지 않은 공인중개사는 임대료도 감당하기 힘든 보릿고개를 겪고 있다. 최근 한국공인중개사협회가 회원 1만5000명을 대상으로 연 매출과 영업비용(임대료·인건비·광고비 등) 등을 설문조사한 결과 연 매출이 1200만원 이상~2400만원 미만이라고 답한 비중이 22%로 가장 많았다. 이어 △2400만원 이상~3600만원 미만(21%) △3600만원 이상~4800만원 미만(19%) △4800만원 이상~7200만원 미만(14%) △1200만원 미만(11%) 순이었다. 올 하반기 대기업 대졸 신입직 평균 연봉(3920만원) 보다 높은 공인중개사 비중은 10명 중 3명에 불과한 셈이다. 강동구 A공인중개업소 관계자는 “과거에는 10억원이 넘는 물건을 한 두건만 거래해도 남는 장사였지만, 최근 재건축 조합원 입주권 전매 제한 규제가 나오면서 주변에 문을 닫거나 폐업을 고려하고 있는 곳을 심심치 않게 볼 수 있다”며 “강남권에서는 임대료도 만만치 않기 때문에 당장 한 두달만 거래가 막히면 타격이 크다”고 말했다. 각종 영업환경이 악화되는 상황에서 공인중개사들이 포화상태에 이르렀다. 개업 공인중개사 수는 2013년 8만2031명에서 지난해 말 9만6058명, 올 7월 말 현재 전국 공인중개사 수는 10만255명으로 첫 10만명을 넘어섰다. 8·2 부동산 대책으로 정부의 합동단속이 상시적으로 들이닥치자 무기한 영업 중단을 선언한 곳도 생겨나고 있다. 용산구 S공인 관계자는 “세무조사의 일환으로 특정 중개업소를 타깃을 삼고 조사가 이뤄지다 보니 불안에 더 이상 영업을 못 하겠다”며 “지난달 말 여름휴가를 다녀온 뒤로 쭉 영업을 하지 않고 상황을 지켜보고 있다”고 말했다. 마포구 S공인 관계자는 “(과거 경험을 미뤄 보면) 앞으로 집값이 떨어지게 되면 집을 팔아도 손해가 나기 때문에 그 불만으로 중개수수료를 막무가내로 지불하지 않는 집주인이 늘어날 수도 있을 것으로 본다”고 우려했다.

2017.08.25 I 김기덕 기자

[중개업소 수난시대]'시한부 영업'에 줄폐업 경고등
아파트 상가에 줄지어 서 있는 부동산 중개업소 앞을 한 시민이 지나고 있다. 연합뉴스 제공[이데일리 성문재 김기덕 기자] 부동산 중개업소들이 8·2 부동산 대책의 직격탄을 맞고 있다. 주택 경기 침체로 거래가 끊기면서 생계를 걱정하는 업소들이 늘고 있다. 특히 8·2 부동산 대책으로 서울 전역이 투기과열지구로 지정되면서 재건축 단지들이 몰려있는 지역을 중심으로 부동산 중개업소들의 줄폐업 사태 우려마저 나오고 있다. 서울 내 조합설립이 완료된 재건축 단지들은 조합원 지위 양도(입주권 전매)가 전면 금지돼 공인중개사들의 생계 유지 자체가 어려워졌기 때문이다.24일 서울시 클린업시스템에 따르면 서울 시내 조합설립인가 단계 이후의 재건축 사업장은 221곳에 달한다. 특히 재건축 단지가 몰려있는 강남구와 강동구 등을 중심으로 조합원 입주권 거래 자체가 금지되면서 해당 지역에서 영업 중인 공인중개사들은 당장 먹고 살 길이 막막해졌다. 아직 이주나 철거가 이뤄지지 않은 곳은 전·월세 거래라도 가능하지만 철거에 들어간 단지의 경우 아파트가 새로 지어지기 전까지는 중개할 물건 자체가 없기 때문이다. 재건축 단지가 밀집한 강동구 고덕동이 대표적인 피해지역으로 꼽힌다. 고덕주공2·3·4·5·7단지가 이미 철거단계에 들어가 매매 거래뿐만 아니라 전월세 거래조차 불가능하다. 고덕동 K공인 관계자는 “중개업소들이 머리띠라도 두르고 단체행동에 나서야 할 판”이라며 “거래를 원천 봉쇄해 버리니 동맥경화에 걸린 것과 같다. 한두달 후면 휴·폐업 업소가 쏟아질 것”이라고 말했다.이달 들어 강동구청에 접수된 중개업소 폐업 신고는 14건이다. 이 가운데 고덕동이 5건(35.7%)을 차지했다. 재건축 이주·철거 중인 둔촌주공1~4단지가 있는 둔촌동에서도 2곳의 중개업소가 이달 폐업신고를 했다.개포동 시영아파트 등 이미 철거된 단지가 많은 강남구에서도 폐업신고가 잇따르고 있다. 이달 들어서만 28건이 접수됐다. 대치동이 11건으로 가장 많았고 역삼동 5건, 논현동 3건 등의 순이다. 한국공인중개사협회에 따르면 올 들어 지난 7월 말까지 전국에서 폐업신고한 공인중개업소는 8655곳에 달한다. 최근 3년간 1만3000~4000여개의 공인중개사사무소가 간판을 내렸다.문은 열었지만 개점휴업 상태인 중개업소도 늘고 있다. 8·2 대책 이후 매수 심리가 위축되면서 매매 거래가 끊긴 곳이 적지 않기 때문이다. 영등포구 당산동 H공인 관계자는 “거래는 고사하고 문의하는 고객의 발길이 뚝 끊겼다”며 “생계 유지를 위해 야간 대리운전 등 부업 전선에 나서야 할 판”이라고 말했다.중개업소 영업 환경은 갈수록 팍팍해지고 있다. 매년 공인중개사 시험을 통해 1~2만명의 신규 자격증 취득자가 시장에 공급되고 개업 중개업소도 늘고 있지만 전국 주택 거래량은 최근 2년간 감소세다. 변호사들의 부동산 중개업 진출 가능성과 온라인 직거래 시장의 성장 등도 공인중개사들의 ‘밥그릇’을 위협하고 있다.함영진 부동산114 리서치센터장은 “거래를 원천 봉쇄하는 식의 정책으로 인해 영세한 중개업소들의 생계가 위협받아서는 곤란하다”며 “중개업계의 허약한 생태계를 개선하기 위해 중개업을 대형 법인화하는 등의 개선 방안도 마련돼야 한다”고 말했다.

2017.08.25 I 성문재 기자

서울 아파트값 3주째 내림세.. 8·2대책 영향 '강남4구 일제히 하락'

서울 아파트값 3주째 내림세.. 8·2대책 영향 '강남4구 일제히 하락'
시도별 아파트 매매가격지수 변동률. 한국감정원 제공[이데일리 이진철 기자] 8·2 부동산 대책 여파로 서울 아파트값이 3주 연속 하락했다.24일 한국감정원 조사에 따르면 21일 기준 서울 주간 아파트 매맷값은 지난주 대비 0.04% 내렸다. 서울 아파트값은 대책 발표 이후 7일 0.03%, 14일 0.04% 떨어진 데 이어 이번 주 조사에서도 하락세를 이어갔다. 강남4구(강남·서초·송파·강동구)의 낙폭이 컸다. 서초(-0.15%)·강동(-0.11%)·강남(-0.05%)·송파구(-0.05%) 순으로 내렸다. 조합원 지위 양도 제한 등으로 재건축 아파트 거래가 급감하고 기존 아파트 매수 문의도 크게 줄었다는 게 현지 부동산 중개업소들의 설명이다. 성동구(-0.13%)와 노원구(-0.10%)도 하락세가 뚜렷했다.반면 마포구(0.03%)는 직주근접 신규 분양 단지에 실수요자가 유입되면서 아파트값이 올랐다.경기도 매맷값은 지난주(0.02%)보다 높은 0.04% 상승률을 나타냈다. 투기과열지구로 지정된 과천시의 경우 0.02% 떨어지며 2주 연속 하락했고, 투기과열지구 등 추가 규제에서 빠진 분당(0.33%)은 오름폭이 다소 커졌다.전국 시도별 아파트 매맷값은 인천(0.13%)·대구(0.11%)·대전(0.10%)·전남(0.09%) 등은 올랐고, 경북(-0.10%)·경남(-0.09%)·충남(-0.05%)·서울(-0.04%) 등은 하락했다. 한국감정원은 “충청권과 경상권은 신규 입주 물량이 지속적으로 공급되며 하락세를 이어갔고, 부산은 조정대상지역인 해운대·연제구 등이 내림세를 보였다”면서 “대구는 학군 우수한 수성구를 중심으로 상승폭이 확대되고 대전·광주·강원 등은 지난 주 보합에서 상승 전환했다”고 설명했다.서울 매매가격지수 변동률. 한국감정원 제공한편 서울 아파트 전셋값은 이번 주 0.01% 올라 상승세를 이어갔다.매매시장 침체로 전세를 재계약하려는 수요와 도심 및 강남의 직주근접 수요 등으로 중(0.08%)·성동(0.04%)·광진구(0.03%)가 지난주 보합에서 상승 전환했다. 재건축 이주 영향으로 강동구가 0.11%로 강세를 보였다. 구로구(0.05%)도 직주근접 수요로 상승세를 탔다. 반면 영등포구(-0.04%)는 하락 전환했고, 서초구(-0.16%)도 내림폭이 커졌다.전국 시도별 아파트 전셋값은 세종(0.21%), 인천(0.09%), 강원(0.08%) 등은 상승했고, 부산(0.00%), 광주(0.00%)는 보합, 경남(-0.15%), 충남(-0.14%), 경북(-0.08%) 등은 하락했다.한국감정원은 “울산과 경북은 경기 침체 및 신규 입주 물량 부담으로 하락폭이 확대되고 제주는 수요는 감소한 반면 매물은 지속 공급되며 전셋값이 하락 전환했다”고 말했다. 이어 “세종은 입주 마무리 단계의 신규아파트 매물 소진으로 상승폭이 확대됐다”며 “대구는 학군 수요로 수성구와 혁신도시 소재지인 동구를 중심으로 상승폭이 커졌다”고 설명했다.

2017.08.24 I 이진철 기자

개포9단지 공무원아파트, 25층·1691가구 임대주택 탈바꿈
△서울 강남구 일원동 개포9단지 공무원아파트 재건축 조감도[서울시 제공][이데일리 김기덕 기자] 서울 강남구 일원동 개포9단지 공무원아파트가 총 1691가구 규모의 공무원 임대주택으로 탈바꿈한다. 서울시는 지난 23일 ‘제13차 도시·건축공동위원회’를 열어 강남구 일원동 688번지 일대 ‘개포택지개발지구 지구단위계획 결정 및 특별계획구역11(공무원9단지) 세부개발계획 결정안’을 수정 가결했다고 24일 밝혔다.사업 대상지는 1983년 건립된 공무원 임대주택 부지로 영동대로(50m)와 양재대로(50m)변 인근에 들어서 있다. 대모산, 양재천, 분당선(대모산입구역), 지하철 3호선(대청역) 등이 주변에 있어 생활 환경이 우수한 곳으로 손꼽힌다. 이번 심의 결과로 서울시는 개포9단지 공무원아파트 주변에 도로를 넓히고, 연결녹지 1곳을 신설하고 공공보행통로를 설치하기로 했다. 최고 용적률은 260% 이하로 정해졌다. 9단지 아파트는 용도지역인 ‘제2종일반주거지역’에 속해 ‘2030 서울도시기본계획(서울플랜)’에 따라 최고 25층으로 지어지게 됐다. 서울시 관계자는 “ 이번 개포택지개발지구 내 공무원 임대주택 건립으로 쾌적한 주거 환경의 임대주택이 공급됨에 따라 무주택 공무원들의 주거 안정에 크게 도움이 될 것으로 기대한다”고 말했다. △개포택지개발지구 특별계획구역11(공무원9단지) 사업 대상지 위치도[서울시 제공]

2017.08.24 I 김기덕 기자

서울 집값 누르니…분당·평촌이 '꿈틀'
[이데일리 원다연 기자] 서울에서 은행 돈을 많이 빌려 집을 사는 게 예전만큼 쉽지 않게 됐다. 8·2 부동산 대책으로 주택담보대출 한도가 줄어드는 등 거래 요건이 까다로워져서다. 그래서인지 서울과 인접한 신도시가 요즘 수혜지역으로 떠오르고 있다. 실제 서울과 가깝고 인프라가 풍부한 분당·평촌 등 수도권 1기 신도시 주택시장은 부동산 대책 이후에도 매수 문의가 꾸준하고 집값도 오름세다. 아파트값 상승폭은 서울 수준을 훌쩍 넘어섰다. 그러나 정부는 ‘풍선효과’가 나타나는 지역에는 즉각 추가 규제를 가할 수 있다고 경고한 만큼 투자 목적으로 접근하는 것은 신중해야 한다는 게 전문가들의 조언이다. ◇돈줄 막힌 서울…1기 신도시로 눈돌리는 수요자 부동산114에 따르면 8·2 대책 여파가 시장에 본격적으로 반영되기 시작한 지난 주(8월 셋째주) 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 집값은 한 주간 0.09% 올랐다. 같은 기간 광교 등 수도권 2기 신도시(0.03%)와 서울의 집값 상승률(0.03%)을 세 배 웃도는 수준이다. 1990년대 초반 입주해 ‘오래된’ 신도시로 다른 지역에 비해 집값 상승률이 뒤처졌던 1기 신도시의 이 같은 집값 강세는 정부가 8·2 대책을 통해 서울 주택시장을 옥죈 데 따른 풍선효과 때문이라는 게 전문가들의 대체적인 분석이다. 8·2 대책에 따라 25개 자치구 전역이 투기과열지구로 묶인 서울에서는 대출 한도가 주택 담보 대비 기존 최대 60%에서 40%까지 줄면서 실수요자들도 내 집 마련을 위해 은행 돈을 많이 빌리기가 어려워졌다. 정부는 ‘서민·실수요자’에 한해 대출 한도를 50%까지 완화하는 규정을 뒀지만 평균 집값이 높은 서울에서는 이 요건을 충족하기가 쉽지 않다. 정부가 내건 주택시장에서의 서민·실수요자는 무주택자이면서 부부 합산소득이 7000만원 이하(생애최초의 경우 8000만원 이하), 구매하려는 주택 가격이 6억원 이하인 경우다. 그러나 KB주택가격동향에 따르면 서울 아파트값은 중위가격(아파트 가격을 순서대로 나열했을 때 가운데에 위치한 값)이 이미 6억 2888만원(지난달 기준) 수준이다. 그렇다고 청약을 통해 서울에서 내 집 마련을 하기도 쉽지 않게 됐다. 투기과열지구 내에서 분양하는 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트의 경우 청약가점제 적용 비율이 100%로 확대됐기 때문이다. 상대적으로 무주택 기간이 짧고 부양 가족 수가 적은 3040세대 실수요자들은 가점을 통해 분양받기가 더욱 어려워진 것이다. 이처럼 서울 진입 장벽이 높아지자 서울과 가깝고 기반시설도 잘 갖춰졌지만 규제에서는 비켜나 있는 곳으로 수요자들이 눈을 돌리면서 수도권 1기 신도시 몸값이 높아지고 있다. 서울 도심에서 30㎞ 이상 거리에 조성된 2기 신도시와 달리 1기 신도시의 경우 서울 도심 내 20㎞ 이내에 자리하고 있어 입지적 우위를 점하고 있다. ◇강남 가까운 분당·평촌 집값 상승세 뚜렷 1기 신도시 가운데서도 집값 상승률이 두드러지는 곳은 강남 접근성이 좋고 교통 호재(GTX 성남역 2022년 개통 예정)와 정비사업(재건축·리모델링) 등으로 향후 시세 차익까지 기대할 수 있는 분당이다. 분당신도시 아파트값은 지난 한 주 새 서울의 5배를 웃도는 0.16% 상승했다. 지난달 7억 5000만원에 거래됐던 분당 이매동 선경아파트 전용 83㎡형은 대책 이후에도 5000만원 오르며 8억원 선을 호가하고 있다. 인근 H공인 관계자는 “8·2 대책 이후 매물이 조금씩 나오고 있긴 하지만 매수 대기자가 많다 보니 호가는 오히려 이전 최고 거래가보다 5000만~6000만원 올랐다”며 “실제 거주한 뒤 시세가 오르면 매도할 목적으로 분당 내에서 뿐 아니라 강남 등 서울 전역에서 매수 문의가 꾸준하다”고 말했다. 평촌도 한 주새 집값이 0.07% 올랐다. 평균 매맷값이 높지 않아 전세를 끼면 1억원 안팎으로 주택을 살 수 있는 이 지역에서 재건축 연한이 다가오는 소형 아파트를 중심으로 수요가 꾸준히 몰리고 있다. 비산동 S공인 관계자는 “학군이 좋고 생활 인프라도 잘 갖춰져 있어 강남권에 직장을 둔 젊은 세대들을 중심으로 실거주 매입 문의가 많다”며 “이곳은 8·2 대책 후에도 집값 상승세가 이어지고 있다”고 전했다. 비산동 샛별한양6차 전용 49㎡형은 지난달 2억 9500만원에 거래됐는데 지금은 호가가 3억 2000만원까지 올랐다. 그러나 전문가들은 정부의 추가 부동산 규제책이 남아 있는 만큼 투자 목적의 접근은 신중해야 한다고 조언한다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정부가 추가 규제를 예고한 만큼 1기 신도시 집값이 계속 오를 경우 투기과열지구 또는 투기지역으로 지정될 수 있다”며 “단기 투자 목적으로 매수하는 것은 자제해야 한다”고 말했다.

2017.08.24 I 원다연 기자