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- ['집값 뇌관' 재건축]서울·수도권 집값, 강남4구 7만여가구가 '쥐락펴락'
- [이데일리 김기덕 기자] 황금 추석 연휴 직후인 10월 둘째 주(13일 기준) 서울 아파트값은 0.19% 오르며 지난달 마지막 주 상승률(0.11%)을 크게 웃돌았다. 8·2 부동산 대책 영향이 지속되는데다 비수기 시즌에 장기 연휴까지 겹친 점을 고려하면 놀랄 만한 상승률이다. 집값 상승은 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)에 몰려 있는 재건축 단지가 이끌었다. 재건축 아파트값은 0.36% 오르며 8·2 대책 이후 최대 상승폭을 보인 추석 직전보다 두 배나 높게 뛰었다. 청약·대출·세제를 모두 아우르는 고강도 규제(8·2 부동산 대책)로 시름하던 서울 주택시장이 다시 꿈틀대고 있다. 매매 거래 절벽 현상까지 보이던 주택시장은 최근 재건축 단지를 위주로 온기가 돌면서 아파트값이 4주 연속 상승폭을 늘렸다. 강남권에서는 모델하우스 문을 여는 분양 단지마다 수만여명의 인파가 몰리며 연신 사상 최고 청약 경쟁률을 갈아치우는 ‘강남 불패’ 현상이 재현되고 있다. 정부 규제 약발이 벌써 떨어진 게 아니냐는 얘기도 흘러나온다. ◇강남 재건축 ‘속도’…주변 집값 상승 자극부동산114에 따르면 이달 현재 강남 4구에서 재건축을 추진 중인 정비사업장(재건축 추진위원회 이후 단계에 있는 단지)는 81곳, 총 7만 6339가구다. 이는 지난해 말 기준 서울 아파트 가구 수(164만 1383가구)의 4.7%에 불과한 수준이지만, 서울·수도권 집값을 쥐락펴락하는 핵심 동력이라는 데 동의하지 않을 사람은 별로 없을 것이다.올 들어 서울 강남권을 중심으로 재건축 사업이 봇물이 터진 것은 최근의 아파트값 급등과도 무관치 않다. 지난 2015년과 2016년 서울 아파트값이 급등(각각 5.58%, 7.57%)하며 주택시장에 훈풍이 불자 재건축 연한 30년을 맞은 아파트 단지들이 정비사업을 본격적으로 추진하기 시작한 것이다. 여기에 올해 말로 유예가 종료되는 재건축 초과이익 환수제를 피하기 위해 비상이 걸린 재건축 조합들이 속도전을 택하고 있다. 환수제를 피하지 못하면 내년부터 재건축으로 발생한 조합원 이익이 평균 3000만원이 넘을 경우 초과 금액의 최대 절반을 세금으로 내야 한다. 이달 현재 강남 4구에서 재건축 추진위원회 이후 단계인 사업장은 강남구 40개 단지·3만 1205가구, 서초구 26개 단지·1만 8960가구, 송파구 10개 단지·1만 5572가구, 강동구 5개 단지·1만 602가구다. 강남구에선 압구정동 구현대 1~7차(3074가구)·한양 1~8차(3254가구), 대치동 개포우성아파트(1140가구) 등이 안전진단을 받아 재건축 사업에 뛰어들었고, 개포주공1단지·삼성동 상아2차 아파트·일원동 대우아파트·청담동 삼익아파트 등 4곳(총 6518가구)은 사업시행인가를 받는 등 사업 속도를 높이고 있다. 개포주공4단지(2840가구)는 이주 및 철거가 진행 중이다. 현재 사업 진행 속도가 빨라 이주 및 철거가 가장 많이 진행되는 곳은 강동구다. 이곳에서는 사업시행인가 단계인 신동아 1·2차(972가구)를 제외하고 신동아3차(240가구), 둔촌주공(5930가구), 고덕주공3단지(2580가구), 고덕주공6단지(880가구) 등 약 1만 가구가 이주를 시작한 상황이다. 문제는 강남 등 서울 도심에 새 아파트에 대한 수요가 꾸준히 늘고 있는데 반해 공급은 턱없이 부족하다는 점이다. 박근혜 정부 때 임대주택(뉴스테이) 촉진지구를 제외한 대규모 신도시와 공공택지지구 신규 지정이 중단되면서 서울로 집중되는 실수요가 분산되지 않고 있는 것이다. 이런 상황에서 올해 서울 아파트 입주 물량은 2만 6555가구로 지난해(2만 5887가구)와 비슷한 수준이다. 즉 ‘서울 주택 공급 부족→ 재건축 및 신규 분양 아파트 수요 증가→ 재건축 아파트값 상승→ 전체 집값 상승’이라는 악순환이 이어지고 있는 것이다. ◇“강남 대체지 공급 확대·재건축 이주 시기 조정 필요”강남발 재건축 이주 수요는 주변 전셋값을 자극할 뿐만 아니라 인근 지역 아파트값까지 끌어올리고 있다. 부동산114 시세 조사 결과를 보면 8·2 대책 이후 한 달간 하락하던 서울 재건축 아파트값은 9월 둘째 주 0.11% 상승 전환한 이후 4주 연속 오름폭을 키우고 있다. 8월 이후 누적 상승률도 0.43%에 달한다. 규제 이후 거래량이 줄며 게걸음 장세를 보이던 일반 아파트값도 최근 한 달 새 상승폭을 확대 중이다. 특히 주택시장에서 ‘대장주’ 역할을 하는 강남권 주요 재건축 단지들에서 대형 호재가 터지면서 매기가 살아나는 분위기다. 박원순 서울시장 취임 이후 처음으로 ‘50층 재건축’ 허가를 받은 잠실주공5단지는 이달 전용 77㎡형이 역대 최고가인 16억원에 거래가 이뤄졌다. 이 단지는 지난 7월 15억 7000만원에 거래된 뒤 8·2 대책 여파로 14억원까지 떨어지기도 했다. 잠실동 L공인 관계자는 “잠실5단지의 사실상 최고 50층 재건축 계획안 통과를 계기로 주변 잠실 리센츠아파트는 사상 최고가를 경신했고, 엘스아파트도 대책 이전 시세를 완전히 회복한 상황”이라고 말했다. 사상 최대 공사비가 걸린 서초구 반포주공1단지(1·2·4주구) 시공사 선정도 시장에서 호재로 작용했다. 현대건설로 시공사가 정해진 후 주변 반포자이 전용 165㎡형은 최근 25억원으로 최고가를 찍었고, 반포리체(전용 59㎡)도 12억6700만원으로 한 달 새 시세가 3000만~5000만원 올랐다. 강남권에서 동시다발적으로 재건축사업이 진행되는 과정에서 철거·멸실되는 이주 물량이 쏟아지면서 잠잠하던 전세시장도 요동칠 수 있다는 우려가 나오고 있다. 재건축 이주에 따른 수요 쏠림 현상를 두고 서울시 정비사업 인허가와 정부의 규제가 서로 엇박자를 내고 있다는 지적도 제기된다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “서울시에서 선제적으로 자치구별 이주 수요를 분배하고 관리처분인가 시점을 조정해야 주변 집값 상승을 막을 수 있다”며 “강남 새 아파트 진입 수요에 대응하기 위해 신도시·택지지구 개발 등 과감한 공급 드라이브 정책을 펼칠 필요도 있다”고 말했다. 정준호 강원대 부동산학과 교수는 “저성장 시대에 시중에 풀린 유동성 자금이 강남 재건축시장을 대체할 만한 투자처를 찾지 못하고 끊임없이 몰려들고 있는 양상”이라며 “수요만 억누르기보다는 장기적으로 도심에 주택 공급을 확대하는 한편 현행 30년인 재건축 연한을 과거와 같이 40년으로 연장하는 것도 검토할 만하다”고 말했다.
- ['집값 뇌관' 재건축]재건축 이슈가 '부촌 지형' 바꾼다
- [이데일리 이진철 기자] 성북·한남동(1970년대)→압구정동(1980년대)→대치·도곡동(2000년대 초중반)→반포동(2010년대 초중반)….우리나라 부촌의 변천사다. 전통 부촌인 서울 성북·한남동을 시작으로 1980년대 초반에는 압구정동이 신흥 부촌으로 떠올랐다. 2000년대 초반부터는 대치·도곡동 일대에 부유층이 몰렸다. 이 시기 강남 아파트값을 좌우한 주요 변수는 교육(학군) 수요였다. 사교육 시장이 팽창을 거듭하면서 ‘교육 특구’ 이미지를 내세운 대치동 아파트값은 2000~2006년 사이 270% 이상 뛰었다. 이후 한강 주변으로 부자들이 몰렸다. 한강 조망이 부촌 지도를 바꿔 놓은 것이다. 하지만 누가 뭐라고 해도 2000년 이후 강남 아파트값 흐름을 주도하는 건 재건축 이슈다. 1970년대 초반에 지어진 강남권 소형 주공아파트 재건축사업이 본격화하면서 ‘재건축=개발이익’이란 인식이 형성됐다. ◇ 강남 집값 주도권, 대치·도곡동에서 반포·잠원동으로1970년대 한강변 모래밭에 불과하던 서울 강남구 압구정동 일대는 현대아파트 1·2차 건설과 함께 차츰 주거단지의 면모를 갖추기 시작했다. 1975년 3월부터 1976년 11월까지 채 2년이 안 되는 짧은 기간 동안 1차부터 3차까지 총 1392가구의 압구정 현대아파트가 지어져 분양됐다. 그 사이 국내 주택시장의 판도는 단독주택에서 아파트로 서서히 넘어가고 있었다.2000년대 서울 강남권 주택시장은 도곡동 타워팰리스와 삼성동 아이파크 등 고층 주상복합아파트가 주도했다. 이들 단지는 최고급 단지 설계와 편리한 생활편의시설, 학군 수요 등 3박자가 어우러져 최고 전성기를 누렸다. 하지만 이들 단지의 입주 연도가 10년 이상 지나면서 최고 아파트 자리는 새로 입주한 재건축 단지에 내줬다.최근 강남권 주택시장의 주도권은 노후 재건축 단지로 옮겨붙은 모양새다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “과거에는 사교육 열풍 및 생활편의시설 등이 강남 집값 상승의 주요 원인이었으나 지금은 학군 수요가 예전만 같지 않고, 강북 등 다른 지역도 도시 기반시설이 잘 갖춰지면서 강남만의 매력 요소가 반감됐다”고 말했다.재건축 진행 속도는 부촌의 지형을 변화시키고 있다. 재건축사업이 활발했던 지역의 새 아파트 입주 단지가 가격 상승을 주도하고 있기 때문이다. 2000년대 도곡·대치동에서 압구정·청담동을 거쳐 최근에는 반포·잠원동 일대의 아파트값이 최고가를 경신하고 있다. 최근 안호영 더불어민주당 의원실과 한국도시연구소가 국토교통부 실거래가 자료를 바탕으로 분석한 결과, 올해 상반기 3.3㎡당 아파트 매맷값이 가장 비싼 역세권은 신반포역(5993만원)으로 조사됐다. 이어 구반포역(5707만원), 압구정 로데오역(5603만원), 봉은사역(5519만원), 압구정역(5470만원) 순이었다.◇ 잠실지역, 재건축 활발 10년내 신흥 부촌으로최근 부촌으로 부상한 반포·잠원동은 강남권 중심에 있어 생활편의시설이 잘 갖춰진 데다 한강변에 들어서 조망권이 우수하다는 게 최대 강점으로 꼽힌다. 재건축을 통해 새 아파트로 거듭난 반포자이, 반포 래미안 퍼스티지, 반포 아크로 리버파크는 반포동 최고가 아파트 ‘3인방’으로 꼽힌다. 지난해 8월 입주한 반포 아크로 리버파크(옛 신반포 1차)의 경우 최고 수준의 커뮤니티 시설과 한강 조망이라는 장점을 앞세워 전용면적 84㎡형 매맷값이 최근 24억원 선으로 3.3㎡ 7000만원을 넘어섰다.전문가들은 현재 강남 최고의 부촌으로 부상한 반포·잠원동의 바통을 재건축 사업이 활발한 잠실 일대가 이어받을 가능성이 크다고 전망한다. 2000년 초 잠실주공 1~4단지(엘스·리센츠·트리지움·레이크펠리스)의 재건축 사업이 끝나고 최근 잠실주공5단지 등의 정비사업이 본궤도에 오르면서 송파구 일대는 제2의 재건축 바람이 강하게 불고 있다.특히 지난달 서울시 도시계획위원회 문턱을 넘은 잠실주공5단지는 현재 15층, 3930가구가 재건축을 통해 최고 50층, 6400가구의 메머드급 단지로 탈바꿈하게 된다. 여기에 인근의 진주·미성·장미아파트 등도 재건축사업이 추진 중이어서 향후 10년 이내 잠실지역이 새 아파트가 즐비한 신흥 부촌으로 떠오를 것으로 보인다.◇ 재건축 단지가 집값 뇌관으로 떠올라강남권 재건축 이슈가 지속되면서 정부의 집값 안정을 위한 규제 약발이 제대로 먹혀들지 않고 있다. 강남 진입 수요는 넘쳐나지만 현재로선 재건축 단지 외엔 뚜렷한 공급원이 없다는 점은 재건축을 바라보는 ‘동전의 양면’으로 작용한다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “최근 1년간 대지지분이 넓고 사업 속도가 빠른 강남 재건축 단지의 투자수익률은 40% 이상으로 추정된다”며 “잠실 등 대규모 도시개발사업이 진행 중인 지역의 가격 상승폭이 컸다”고 말했다.정부는 8·2 부동산 대책과 9·5 후속 대책을 통해 투기과열지구로 지정된 서울 전역의 재건축 조합원 지위 양도를 금지했다. 아울러 내년부터 재건축 초과이익 환수제 시행을 예고했다. 이같은 규제로 재건축 시장은 거래 침체와 강한 하방 압력을 받고 있다. 하지만 실제 시세는 사업 추진 호재를 무기로 오히려 상승세를 보이고 있다는 점은 향후 주택시장 뇌관으로 작용할 수 있다는 우려도 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정부의 강남 재건축 수요 억제책은 단기적인 효과를 나타낼 뿐”이라며 “강남 수요를 대체할 만한 공급 확대만이 재건축 과열을 진정시키고 강남 집값도 안정시킬 수 있다”고 말했다.
- [미리보는 이데일리]강남 재건축 붐에 무릎 꿇은 8·2 대책
- [이데일리 방성훈 기자] 다음은 17일자 이데일리 신문 주요 기사다.△1면-강남 재건축 붐에 무릎 꿇은 8·2 대책 -삼성 인사 ‘2009년 데자뷔?’-“기업인들에 관용 바란다”면서…-9人의 투자고수…돈 굴릴 곳 알려드립니다-[사설]‘원전 올림픽’이 푸대접 받는 현실 -[사설]의원들이 앞장선 강원랜드 채용비리△줌인&-600조 운용 국민연금 주거래은행에 우리은행, 우선협상대상자로 선정 -삼성, 이미 구상해둔 ‘로드맵 인사’△朴 변호인단 전원사퇴 파장-구속 연장에 ‘유죄로 기울었다’ 판단…지지층 결집 통한 판 흔들기 노린 듯-국선변호인 선임, 첫 과제부터 난항…일정 지연 불가피-‘승마지원, 경영권 승계와 무관’ 절실한데…朴 증언 꺼려 속타는 삼성△‘집값 뇌관’ 강남 재건축-서울·수도권 집값, 강남 4구 7만여 가구가 쥐고 흔든다-‘로또 청약’ 열풍…되레 판돈만 키운 ‘규제의 역설’△‘집값 뇌관’ 강남 재건축-‘집값 주도권’ 대치·도곡→반포·잠원…재건축, 부촌 지형도 바꾼다 -재개발도 ‘들썩’…멈춰있던 재개발 사업 속속 재개 -재건축 과열 수주전, 결국 소비자에 ‘부메랑’△제6회 이데일리 W페스타(김영주 고용노동부 장관)-‘여성은 OO를 잘해’ 선입견 버려라…‘한 사람’으로서 최선 다해야△정치-文대통령 “주 52시간 근로시간 단축, 국회 통과 안되면 행정 조치”-“朴 발언은 사법권 침해” “억울함 호소도 못 하나”-“전작권 전환은 안보 문제 없을 때에” vs “美도 朴도 추진하던 것”-여야 新·舊 적폐 싸움, 결국 법정싸움으로 확전-모의전 144대 0…최강 美 스텔스기, 20개월만에 서울 출격△경제·금융-‘케이 뱅크 인가 특혜 의혹’ 추궁에…崔 “은행법 위반 없다” 반박-한국 ‘AI청정국’ 회복…석달간 추가발생 없어 -가계부채 증가폭 줄어도, 주담대 증가세는 여전-주담대 금리 오늘부터 오른다△산업&기업-파워 실타래 푼 ‘조원태 젊은 소통’…2년 묵은 임금갈등도 푼다-현대·기아차 친환경모델 美시장서 ‘씽씽’-LPG값까지 ‘쑥’…불 붙은 車기름값-LG전자, 생활가전 렌털 서비스 확 키운다-데이터과학자 모십니다…삼성전자 ‘혁신 경영’ 속도 △산업-인터넷 주도하는 네이버, 인공지능 로봇 앞세워 일상생활 파고든다-KT, 저전력 사물인터넷 시장서 삼성 손잡아-“통신장애 3시간 미만이면 보상 안 해”-LG ‘V30’로 촬영한 영화 뉴욕필름페스티벌서 공개 △소비자생활-백화점 ‘견문’ 넓히다 -“이 기저귀 추천합니다” 스마트해진 이마트앱-이케아 손잡고…롯데 아울렛 고양점 19일 오픈-아모레 마스크팩 정기 배송 받으세요 △건강-재채기에 콧물 훌쩍…알르레기 비염, 계절 바뀌니 또 왔네 -딸꾹질도 심하면 병-[전문의 칼럼]척추전방전위증, 어긋난 척추뼈가 문제△증권&마켓-삼성전자 쉬어가는 사이…에너지·화학·철강株 눈에 띄네-아베 장기 집권 기대감…살아나는 일본주식펀드-실적 날개 단 한샘…하루새 주가 11% 쑥△증권-대기업·PEF·VC까지…‘주차장 장사’ 실적도 굿파킹~-파업때문에…하이트진로 ‘필라이트’ 김 새네-과기공, 기관투자가 최초로 대체투자 줄인다-IMM PE ‘W 컨셉’ 품는다△성공異야기(인귀승 코다코 대표)-단 한명 해고않고 폐업위기 넘겼더니…직원들이 20년새 ‘매출 60배’로 키웠죠-가벼운 마그네슘부품 선점…수주 잔고 1조원 ‘승승장구’△문화&스포츠-오지랖 영화음악감독님, 국악공연에 꽂혔네-팬텀싱어 손혜수의 점수는요…‘오페라 아이다’ 보며 매겨볼까△엔터테인먼트-소설 ‘남한산성’ 흥행과 비난 사이…스크린 셀러, 외줄타기-13만부 판 ‘살인자의 기억법’ 영화 개봉후 14만부 더 찍어 -70년대 대구 소녀들의 첫사랑…이 드라마도 소설이 원작이었네 △스포츠-박세리 “내년 송도 크라운대회, 작은 골프 올림픽 될 것”-안신애, JLPGA 시드 확보 ‘12번째 도전’-정교함은 특급, 비거리는 평범…고진영 “미국행 50:50” 고민중-“장현식, 곰 킬러” vs “니퍼트가 최고”…김경문-김태형 3년 연속 맞대결-‘터미네이터’ 터너, 9회말 2사 3점포로 끝냈다…다저스 2연승△사람&나눔-“북한과 조건없는 대화 나서야…제재, 해결책 아냐”-오스트리아 31세 총리 눈앞…CNN “이상적인 사윗감”-“獨 인권상 수상, 촛불시민께 영광 돌려드려”△오피니언-[목멱칼럼]투명경영 시작은 ‘IR’-[생생 확대경]전쟁나도 ‘협치’ 운운할건가-[기자수첩]‘장관없는 국감’ 치른 중소벤처기업부 -[e갤러리]심문섭 ‘목신’△부동산-강남 집값 잡겠다는 ‘민간택지 분양가상한제’ 정작 서울은 대상서 빠질 듯-시세보다 싼 공공분양아파트, 연내 7213가구 쏟아진다-이용률 고작 0.3%…부동산 전자계약 ‘유명무실’△사회-민간인 동장 채용, 지자체장에게 맡겨라-“MB시절 국정원 심리전단, DJ 노벨상 취소 청원 계획”-‘대입정책포럼’ 출범 지지부진…‘수능 개편안 유예’ 해결 뒷전-10대 불법 도박, 2년새 3배 급증-서산시 ‘아산호-삽교호-대호호’ 물줄기 연결한다 -여친 옛 애인 카드사용 내역 불법조회 은행원, 검찰에 송치
- 대림산업, '녹번역 e편한세상 캐슬' 이달 중 분양
- 녹번역 e편한세상 캐슬 투시도. 대림산업 제공.[이데일리 성문재 기자] 대림산업(000210)과 롯데건설이 서울 은평구 응암동 36, 37, 53번지 일대(응암2구역)를 재개발하는 ‘녹번역 e편한세상 캐슬’을 이달 중 분양한다. 13일 대림산업에 따르면 녹번역 e편한세상 캐슬은 지하 3층~지상 23층, 30개동, 전용면적 39~114㎡, 총 2441가구로 구성된다. 이 중 525가구가 일반분양되며 타입별 가구수는 △44㎡A 17가구 △59㎡ 89가구 △84㎡ 369가구 △99㎡ 25가구 △114㎡ 25가구다.‘녹번역 e편한세상 캐슬‘ 단지 개요(자료: 대림산업)녹번역 e편한세상 캐슬은 지하철 3호선 녹번역 역세권에 위치하는 대규모 아파트 단지다. 녹번역 일대는 최근 활발한 재개발·재건축 사업으로 신(新)주거타운으로 변화하고 있으며 개발호재도 풍부하다. 또한 3호선은 서울 주요 지역을 지나는 노선으로 광화문 등 서울 도심까지 10분대, 신사·압구정 등 강남까지 30분 이내면 갈 수 있다. 단지가 위치한 은평구에는 서북부 최대 의료기관인 가톨릭대학교 은평성모병원이 2018년 완공을 목표로 공사 중이고 종합소방센터인 소방행정타운도 2022년 준공 예정이다. GTX 노선 연결 호재도 있다. 연신내역이 GTX A노선 환승역(2018년 착공 예정)으로 확정돼 일산과 강남, 동탄을 잇는 허브가 될 것으로 기대된다. 녹번역 일대는 6800여가구의 대규모 브랜드 아파트 타운으로 변모 중이다. 녹번 1-3 재개발 구역은 북한산 푸르지오 1230가구가 2015년 7월 입주를 시작했고, 녹번 1-1·1-2 재개발 구역은 힐스테이트 녹번 952가구와 래미안 베라힐즈 1305가구가 2018년 10월과 12월에 각각 입주할 예정이다. 응암1구역에서도 현대건설(000720)이 879가구 아파트 분양을 계획하고 있다. 응암2구역 재개발로 들어설 예정인 녹번역 e편한세상 캐슬은 총 2441가구 대단지로 녹번역 일대 아파트 단지 중 가장 큰 규모다.교육과 생활 인프라를 보면 단지 앞 은평초등학교를 비롯해 영락중학교, 충암고등학교, 예일여자고등학교 등이 인접해 있다. 이마트 은평점, NC백화점 불광점, 은평구청, 시립은평병원, 은평문화예술회관 등 편의시설도 풍부하다.대규모 커뮤니티 시설 또한 다양하게 들어선다. 사우나 시설과 게스트하우스가 들어서고 피트니스, 어린이집, 골프연습장, 라운지카페 등 다양한 시설이 마련된다.욕실에는 층상배관 시스템을 적용해 배관 소음을 최소화하고, 주방에는 조리 시 오염물질을 감지해 스스로 작동하는 스마트 렌지후드가 설치된다. 일부 세대에는 팬트리, 안방 드레스룸 등이 제공된다.녹번역 e편한세상 캐슬의 주택전시관은 은평구 응암동 60-10번지에 마련되며 이달 중 오픈할 예정이다.녹번역 e편한세상 캐슬 광역도. 대림산업 제공.
