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[2018 부동산 전망]④철옹성 강남…재건축 노려라
[이데일리 권소현 기자] “그래도 역시 강남” 문재인 정부가 잇달아 부동산 대책을 내놨음에도 서울 집값은 그야말로 철옹성이었다. 특히 강남 아파트값은 평당 4000만원을 돌파하며 ‘불패신화’를 확인했다. 돈 벌 수 있는 곳은 역시 부동산이라는 인식은 더 강해졌다. 이에 따라 부동산 유망 지역 찾기에 관심이 집중되고 있다. 30일 이데일리가 부동산 시장 전문가 7명을 대상으로 설문조사를 실시한 결과 투자유망지역으로 강남 재건축, 용산, 송파, 판교, 위례, 과천 등이 꼽혔다. 강남 집값이 급등했지만, 여전히 강남권 재건축은 투자할만하다는 의견이 많았다. 특히 내년 1월부터 시행되는 초과이익환수제를 피한 재건축 아파트에 특히 주목할 것을 권했다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터장은 “강남권 관리처분인가를 받은 재건축 아파트는 앞으로 가치가 더 오를 수밖에 없다”며 “서울 새 아파트나 분양 아파트와 호재가 많은 강원도 토지, 아파트도 눈여겨볼 만하다”고 말했다. 박합수 KB국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 “반포주공1단지, 신반포3차와 경남, 개포 1·4단지, 둔촌주공아파트 등 여전히 재건축 블루칩이 남아 있다”며 “이들이 분양을 시작하기 때문에 상당한 관심을 보일 것”이라고 말했다. 박 위원은 개발 호재가 많은 용산도 투자할만한 곳으로 꼽았다. 용산역 전면 재개발과 한강맨션 및 서빙고 신동아 아파트 등 재건축 추진이 이뤄지면서 강북 최고의 재건축 지역으로 등장했다는 것. 용산 국제업무지구와 용산공원 개발계획 등으로 용산시대가 개막될 것으로 전망했다. 그는 “특히 용산 국제업무지구 재개는 그 자체만으로도 특급 호재”라며 “사업을 분할개발로 추진하면서 투자가 용이해져 개발 건설사의 관심이 집중될 것”이라고 말했다. 강북 재개발 지역을 추천한 전문가도 있었다. 남영우 나사렛대 국제금융부동학과 교수는 “정부의 정책기조가 도시재생에 맞춰져 있어 서울 강북의 재개발구역과 지방 구도심의 토지, 노후건축물 등에 대한 관심이 높아질 것”이라고 귀띔했다. 범 강남권으로 분류되는 판교 신도시나 위례 신도시 등도 유망지역에 올랐다. 김부성 부동산자산관리연구원 대표는 “위례신도시 아파트는 강남 재건축 급등세에도 가격상승이 저조했기 때문에 강남, 잠실, 강북에 비해 저평가돼 있다”며 “내년 위례~신사선 본격 추진, 8호선 위례역 개통, 도시 정주여건 개선 등 호재도 있다”고 설명했다. 곽창석 도시와공간 대표는 “판교 등 신분당선 라인이 강세를 보일 것”으로 전망했다. 실수요자면서 청약가점을 높게 받을 수 있는 이들이라면 신혼희망타운에 주목하라는 의견도 나왔다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “투기과열지구와 조정대상지역은 1순위 자격요건 강화와 청약가점제 적용이 확대되면서 부양가족이 많고 무주택기간이 긴 실수요자는 당첨확률이 높아졌다”며 “수서, 과천, 위례 등 수도권 신혼희망타운 분양물량을 노려볼 만하다”고 말했다.

2017.12.30 I 권소현 기자

[2018 부동산 전망]①규제에 입주폭탄까지…보합 속 양극화
[이데일리 권소현 기자] ‘부익부 빈인빈’내년 주택 시장은 전반적으로 약보합을 이어가는 가운데 강남 재건축 등 일부 지역의 강세는 이어질 것이란 전망이 높다. 집값 잡겠다는 정부의 의지가 강력한 만큼 규제 리스크가 큰 데다 입주물량이 많아 주택시장 여건이 좋지는 않다. 하지만 재건축·재개발 지역에 대한 관심이 지속되는 가운데 지역별로 차별화가 이뤄질 것으로 보인다. ◇규제 리스크에 입주폭탄…오르기 힘들다30일 이데일리가 부동산 시장 전문가 7명을 대상으로 설문조사를 실시한 결과 내년 주택시장이 전반적으로 약보합을 보일 것이란 전망이 우세했다. 서울은 그나마 강보합을 유지해도 지방은 약세가 불가피하다는 분석이다. 올해 정부가 집값 잡겠다면서 내놓은 부동산 시장 규제책들이 내년에 줄줄이 시행되는데다 한국은행의 추가 금리인상 등 정책적 요인이 집값 상승을 가로막는 가장 큰 요인으로 꼽힌다. 내년 1월부터 총부채상환비율(DTI) 부채에 기존 주택담보대출 원금까지 포함한 신DTI를 도입하는데다 재건축 초과이익환수제가 시행된다. 4월부터는 다주택자에 대해 양도세 중과가 부과된다. 정부가 보유세 개선을 검토하겠다고 밝히면서 종합부동산세가 강화될 가능성도 있다. 수급 측면에서는 공급과잉이 예상된다. 부동산114에 따르면 내년 전국의 아파트 입주 물량은 올해보다 14.5% 늘어난 43만9000여가구에 달한다. 역대 최대 규모로 ‘입주 폭탄’이라는 말까지 나온다. 남영우 나사렛대 국제금융부동산학과 교수는 “서울시 내 일부 지역을 제외하면 전반적으로 입주량이 많고 수요 측면에서도 관망세가 높아져 주택가격은 약보합을 보이거나 하락할 것”이라고 말했다. ◇뜨거운 재건축…양극화 전망다만 일부 지역은 강세를 이어가면서 양극화 현상이 나타날 것이란 전망도 나온다. 서울 강남 등지의 재건축 단지나 개발 호재가 있는 지역의 전망은 밝다. 곽창석 도시와공간 대표는 “서울은 강보합을 보이겠지만 경기도와 인천은 약보합, 지방은 약세를 보이면서 차별화될 것”이라고 말했다. 특히 연내에 관리처분인가를 받아 내년 1일부터 적용되는 초과이익환수제를 피한 재건축 단지들은 강세를 이어갈 것으로 보인다. 박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “내년에도 올해에 이어 부동산 지역별 차별화 현상이 이어질 것”이라며 “강남에는 재건축 블루칩이 여전히 남아있고 분양을 시작하기 때문에 상당한 관심을 보일 것”으로 전망했다. 분양시장도 차별화가 예상된다. 내년 분양 예정물량은 40여만 가구에 달해 올해보다 많은데다 8.2 부동산 대책으로 가점제와 전매제한을 강화하면서 전반적으로 청약경쟁률은 낮아질 것으로 보인다. 하지만 입지가 좋은 곳에는 청약이 몰리는 ‘청약 쏠림’ 현상이 나타날 전망이다. 규제가 강화될수록 ‘돈 될 만한 곳’으로 청약수요가 집중되기 때문이다. 상대적으로 지방의 미분양 물량은 늘어날 가능성이 높다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “신규 주택 공급 방법론이 다양하지 않은 상태에서 분양시장 인기가 지속되고 있다”며 “청약 자격 강화로 분양권 전매 차익을 노리는 가수요자 이탈이 평균 청약경쟁률을 끌어내릴 수 있지만 오히려 과열된 시장이 진정돼 실수요자가 덕을 볼 것”이라고 말했다.

2017.12.30 I 권소현 기자

은마아파트 재건축안 결국 보류… 교통·경관 등 다방면 검토 필요
△서울 강남구 대치동 은마아파트 단지 전경. [이데일리DB][이데일리 김기덕 기자] 서울 강남 재건축 대어인 대치동 은마아파트의 재건축 정비계획안이 서울시 도시계획위원회 심의에서 보류 판정을 받았다. 총 4400가구가 넘는 대단지인데다 동남권 대표 재건축 단지로서 주변 아파트 단지에 미치는 파장을 고려해 서울시는 이 단지의 공공성 기여, 교통 문제 등을 면밀히 검토한다는 계획이다. 29일 서울시에 따르면 지난 28일 열린 올해 마지막으로 열린 ‘제24차 도시계획위원회(도계위)’에서 은마아파트 정비계획안은 보류 판정을 받았다. 은마아파트는 당초 서울시 ‘2030 서울도시기본계획(서울플랜)’이 규정한 층수 제한(주거지역 기준 35층)에 맞서 최고 49층 재건축 재건립을 추진했다. 하지만 결국 올 8월 도계위에서 ‘논의할 요건을 갖추지 못했다’는 이유로 이례적으로 미심의 판정을 받았다. 이에 따라 은마아파트 재건축 추진위원회는 결국 주민 투표를 통해 35층으로 수정된 정비계획안을 다시 서울시에 제출했다. 사실상 이번 도계위 심의 테이블에 오른 건 처음인 것이다. 다만 올해 마지막 심의에서 보류 결정을 받아 결국 내년 이후에나 재차 심의를 받게 됐다. 은마아파트 재건축 추진위가 제출한 정비계획안에는 기존 14층, 4424가구를 최고 층수 35층 이하로 5905가구(임대 800가구 포함)를 짓는 내용이 담겨있다. 서울시 관계자는 “은마아파트는 기존 단지 내 도시계획도로를 폐지하는 대신 공공성을 갖춘 보차혼용통로 설치하기로 했는데 미흡한 부분이 있다는 판단이 들었다”며 “주변 교통, 경관 등 다양한 분야에 대한 추가 논의가 필요하다는 도계위 위원들의 의견에 따라 소위원회로 넘기게 됐다”고 말했다.

2017.12.29 I 김기덕 기자

대치동 대치우성1차, 최고 35층·725가구로 탈바꿈
[이데일리 김기덕 기자] 서울 강남구 대치우성1차아파트가 최고 35층 725가구로 탈바꿈한다. 서울시는 지난 28일 제24차 도시계획위원회를 열어 ‘강남구 대치동 63번지 일대 대치우성1차아파트 주택재건축 정비구역 및 정비계획 변경안’을 수정가결했다고 29일 밝혔다.이번 정비계획의 주요 내용은 기존 단지 내 상가 소유자들과 협의가 성립되지 않아 ‘도시 및 주거환경정비법 제41조 규정’에 따라 법원에 토지 분할을 청구하고, 상가토지를 정비구역에서 제외하기로 했다. 재건축 사업이 완료되면 대치우성1차아파트는 용적률 299.99%이하, 최고층수 35층이하, 총725세대(임대주택 96세대 포함)로 재건축될 예정이다. 서울시 관계자는 “이번 정비계획 변경안은 향후 건축위원회 심의 등 관련 절차를 거쳐 확정할 예정”이라고 말했다. △서울 강남구 대치동 대치우성1차아파트 위치도.[서울시 제공]

2017.12.29 I 김기덕 기자

[2017 부동산 결산] 분양쏠림 심화… 서울 ‘청약 광풍’·지방 ‘미분양 속출’
[이데일리 김기덕 기자] 올해 분양 물량 감소 속에 입지와 상품성을 갖춘 곳으로 청약수요가 쏠리는 현상이 뚜렷해졌다. 정부 규제가 강화될수록 ‘돈 될 만한 곳’에 몰리는 투자자나 실수요자들이 더욱 늘어난 탓이다. 부동산114에 따르면 올 들어 전국에 공급된 아파트 물량은 37만8276가구다. 지난해 보다 7만2400여가구 줄었다. 올 5월 치러진 조기 대선과 6.19 대책, 8.2 대책 등의 이슈로 인해 상반기 보다는 하반기 분양물량 집중이 두드러졌다. 지역별로 수도권은 경기와 서울, 지방은 부산과 경남지역 위주로 분양 물량이 많았다. 정부가 대출, 세제에 이어 분양시장에도 규제 메스를 들이대면서 서울·부산 등 인기 지역으로의 청약 쏠림 현상이 나타났다. 정부는 8·2 대책을 통해 투기과열지구, 청약조정대상지역의 청약 1순위 자격을 강화(청약통장 가입 후 2년이 경과하고 납입횟수가 24회 이상)했다. 또 가점제 적용비율을 확대해 투자자가 아닌 무주택자 실수요자의 당첨 확률을 높였다. 하지만 대출 규제가 강화된 상황에서 무주택자가 비싼 강남 새 아파트를 사는 것이 사실상 불가능했다. 이로 인해 당초 시장 예상치나 주변 시세 보다 분양가가 낮게 공급된 아파트 단지는 ‘로또 청약 열풍’을 불러일으키키도 했다. 실제 서초구 잠원동 신반포센트럴자이가 139가구 일반공급에 1만6472명이 접수, 평균 168.08대 1의 최고 경쟁률을 기록한 바 있다. 전국 평균 청약경쟁률은 13.03대 1로 2016년(14.35대 1)과 비교해 소폭 낮아졌다. 하지만 지역별 청약쏠림 현상은 지속됐다. 서울·부산·대구·세종시 등은 평균 청약경쟁률이 두 자릿수를 훌쩍 넘었지만, 충남은 평균경쟁률이 0.61대 1로 저조한 성적을 나타냈다.수도권은 서울 재개발·재건축 아파트가 잇따른 청약 흥행을 보였다. 영등포구 신길동 ‘신길센트럴자이(신길12구역 재개발)’는 56.87대 1, 강남구 개포동 ‘래미안강남포레스트(개포시영 재건축)’는 평균 40.78대 1의 경쟁률을 기록한 바 있다. 또 정부의 규제대책에서 벗어났지만 개발호재가 있는 경기 김포, 인천 송도 등은 수도권 대체투자처로 인식돼 수요가 몰렸다.지방에서는 대구가 가장 높은 청약 경쟁률인 81.29대 1을 기록했다. 대구는 수성구가 투기과열지구로 지정됐으나 신규 분양 아파트가 전년 보다 감소해 투자수요가 몰리며 ‘오페라트루엘시민의숲’이 평균 198대 1의 경쟁률을 기록했다. 부산의 경우 대부분의 아파트가 1순위 마감을 했다. 올해 청약을 진행한 아파트 중 수 백대 1이 넘는 경쟁률을 기록한 10개의 단지 중 9개 단지가 부산이다. 수영구 민락동 ‘e편한세상오션테라스2단지(E3)’는 평균 455.04대 1, 서구 서대신동2가 ‘대신2차푸르지오’가 257.99대 1의 경쟁률을 기록했다. 올 11월 10일 이후에는 지방 광역시 민간분양에도 전매제한이 적용돼 전매제한 전 막차 분양을 받으려는 수요자가 몰리기도 했다.반면 충남을 비롯해 충북, 전남, 경북, 울산, 인천 등은 청약경쟁률이 5대 1을 넘지 못하는 저조한 성적표를 받았다. 한편, 올해 전국 기준 3.3㎡당 평균 아파트 분양가격은 1175만원을 기록해 지난해(1052만원) 보다 123만원 높아졌다. 서울에서는 성동구의 아크로서울포레스트가 역대 최고 분양가인 평균 4750만원(3.3㎡당)에 공급되며 서울의 분양가 상승을 견인했다. 경기도는 성남시 판교더샵퍼스트파크가 3.3m²당 2300만원으로 분양가 상승을 주도했다. 대부분 지역의 분양가가 상승한 반면 경남 지역은 분양가가 949만원에서 893만원으로 하락했다이현수 부동산114 연구원은 “8.2 대책과 11·24 가계부채 종합대책 등의 여파로 내년 전국 분양 물량은 32만 가구로 올해 보다 더 줄어들 것으로 보인다”며 “실수요자의 청약 당첨 기회는 커졌으나 1순위 요건이 까다로워지고 중도금 대출 보증 한도가 줄었기 때문에 예비 청약자는 자신의 대출가능 금액, 청약 1순위 요건 등을 꼼꼼히 따질 필요가 있다”고 말했다.

2017.12.29 I 김기덕 기자

내년 전국 아파트 분양물량 34만여가구…`17년比 24.2%↑
[이데일리 정병묵 기자] 내년 전국 아파트 분양물량이 34만여가구로 조사됐다. 2017년 대비 24.2%가 증가한 물량이다. 28일 부동산 리서치회사 닥터아파트는 2018년 전국에서 분양예정인 아파트는 총 517곳, 34만8544가구로 집계됐다고 밝혔다. 27만8215구(12월27일 현재 분양실적)가 공급된 올해보다 25.3%(7만329가구)가 증가할 것으로 예상된다. 주상복합 임대 포함 및 재개발 재건축 등 정비사업 조합원 분양물량은 제외한 수치다.2018년 서울·인천·경기 등 수도권 아파트 분양물량은 277곳, 19만3891가구에 달한다. 전국의 56.1%를 차지했다. 2017년(13만4202가구)에 비해 44.5%(5만9689가구) 늘었다.지방 5대 광역시(부산·대구·대전·광주·울산)는 106곳, 6만2445가구로 올해(5만1566가구)보다 21.1%(1만879가구) 증가했다. 기타 지방은 134곳, 9만2208가구로 올해(9만2447가구)보다 0.3%(239가구) 줄었다.수도권 분양물량 중 서울은 3만138가구로 2017년(2만3381가구) 대비 28.96%(6757가구)가 증가했다. 이중 강남4구(강남·서초·송파·강동)는 4곳, 2861가구로 2017년(6063가구)보다 52.8% 줄었다. 또 재개발, 재건축 등 재정비사업 물량이 1만8072가구로 서울 전체의 60%를 차지했다.인천은 3만7454가구로 올해(1만5142가구)보다 147.4%(2만2312가구) 늘었다. 경기는 10만8227가구로 수도권 전체 분양물량의 55.8%에 달한다. 올해(9만5679가구)보다는 13.1%(1만2548가구) 늘었다.5대 광역시의 경우 분양물량은 부산(35곳, 2만2877가구), 대구(39곳, 2만561가구), 대전(10곳, 9120가구), 광주(16곳, 7016가구), 울산(6곳, 2870가구) 순이다.

2017.12.28 I 정병묵 기자

[부동산 세금전쟁]재건축 환수제 부활.."억대 부담금"vs"영향 없다"
[이데일리 김기덕 기자] 서울 집값 상승세가 가파르다. 정부의 잇단 부동산 규제에도 서울 아파트값은 올 들어 10.8% 올랐다. 강남4구(강남·서초·송파·강동구)에 몰린 재건축 아파트가 집값 상승을 이끌었다고 해도 과언이 아니다. 강남4구 재건축 아파트값은 올 들어 16.28% 뛰며 서울 전체 아파트값 평균 상승률을 크게 웃돌았다. 그런데 내년 재건축 시장은 한치 앞을 내다보기 힘든 안갯속에 빠지게 됐다. 내년 1월부터 5년 간의 유예기간을 끝내고 재건축 초과이익환수제(이하 환수제)가 부활하기 때문이다. 재건축 사업기간이 길고 가격 상승폭이 큰 강남권 단지의 경우 많게는 수억원의 세금(부담금)을 물어야 해 일부 단지에서는정비사업을 늦추거나 무기한 연기하려는 움직임도 나타나고 있다. 가뜩이나 공급이 부족한 서울 주택시장에서 ‘재건축 규제→정비사업 차질→새 아파트 공급 부족→기존 강남 아파트값 상승’이라는 악순환을 초래할 수 있다는 지적도 나오고 있다. ◇정비사업 차질 불가피… 일부러 사업 늦추는 꼼수도 부동산114에 따르면 강남4구에서 재건축을 추진 중인 단지 가운데 사업시행가를 받지 못한 곳은 59개 단지, 총 4만6270가구다. 환수제 적용을 피하기 위해서는 내년 1월 2일까지 관리처분(일반분양)계획인가를 신청해야 한다. 이에 따라 올해 초부터 재건축 조합들이 사업에 속도를 냈지만 아직도 강남권 5만여가구는 사업 초기 단계에 머물러 제도 적용을 피할 수 없게 됐다. 일부 재건축 단지에서는 초과이익 부담금을 낮추기 위해 추진위원회 구성을 늦추는 꼼수를 부리거나, 정비사업 자체를 포기하려는 움직임도 보이고 있다. 강남 한 재건축 조합장은 “초과이익 부담금이 1억원이 넘을 것이라는 소문이 퍼지면서 조합원들 일부에서 아예 제도가 바뀔때 까지 사업 자체를 접자는 주장이 나오고 있다”며 “이미 아파트가 낡고 살기에도 불편해 재건축을 빨리 시작해야 하는데 언제까지 때를 기다릴 수도 없어 고민”이라고 푸념했다. 이 제도에서 적용되는 ‘초과이익’은 재건축 사업이 진행되는 동안 상승한 집값에서 개발비용과 해당 지역 평균 집값 상승분을 뺀 금액이다. 즉, 재건축 추진위원회 설립 승인 시점부터 준공 때(준공인가 시점)까지 오른 집값에서 해당 지역의 평균 집값 상승분이나 건축비(임대주택 건립비 포함), 조합 운영비 등을 뺀 나머지 금액이 3000만원을 초과할 경우 이익금에 대해 차등적으로 10~50%의 금액을 환수하는 제도다. 예컨대 조합원 1인당 초과이익이 3000만~5000만원이면 3000만원을 초과하는 이익금의 10%를 부담금으로 환수한다. 평균이익이 1억1000만원을 넘으면 이익금의 50%에 2000만원을 더한 금액이 부담금이 된다. 부담금은 국가와 광역·기초 지방자치단체에 각각 50%씩 귀속된다. 만약 재건축 사업 시작 시점과 종료 시점 사이에 10년 이상의 차이가 있으면 준공 10년 전을 재건축 시작 시점으로 본다. ◇“수억 부담금 불가피” vs “집값 평균상승 고려시 뻥튀기 많아” 2006년 도입 이후 두차례 유예가 이어지는 동안 환수제를 적용 받은 단지는 서울 중랑구 묵동 ‘정풍연립’(조합원 1명당 144만4000원 부과)과 중랑구 면목동 ‘우성연립’(351만8000원 부과) 등 총 5곳이었다. 이들 단지는 대부분 소규모 연립주택이었고 개발이익도 많지 않아 부담금 규모가 크지 않았다. 하지만 내년에는 환수제 시행으로 재건축 시장이 적지 않은 충격을 받을 것이라는 전망이 많다. 실제 강남구청이 외부 전문기관에 의뢰해 압구정동 한양아파트 5·7·8단지 전체 672가구(2013년 재건축 추진위 구성)를 대상으로 초과이익 환수제 시뮬레이션을 실시한 결과, 추진위 구성 당시 주택가액(공시가격)은 가구당 평균 10억900만원이다. 오는 2023년 사업 종료(아파트 준공)를 가정할 경우 주택가액은 가구당 평균 17억원대(연평균 5.48% 상승 가정)로 산출됐다. 이 경우 조합원 1인당 평균 부담금은 127만원이다. 다만 아파트 준공시까지 아파트값이예상값(연평균 5.48%) 보다 10% 이상씩 오를 때 마다 가구당 평균 부담금 액수는 각각 1억1000만원(종료시점 주택가액 19억원), 2억3300만원대(종료시점 주택가액 20억원대)로 대폭 늘어나게 된다. 다만 시장에서 추산하는 환수제 부담금에는 상당한 거품이 끼어있다는 지적도 나오고 있다. 재건축 추진위 구성 당시인 사업 개시 시점과 준공시점 예상 주택가액을 시세의 60~70%에 불과한 공시가액 차이로 계산하지 않고, 시세 대비 80~90% 수준인 감정가액으로 잡아 시뮬레이션을 하는 경우가 많아 부담금 규모가 부풀려 졌다는 것이다. 송파구 잠실동 D공인 관계자는 “재건축 단지가 속한 지역에서 평균적으로 다같이 집값이 오른 경우가 많고, 개발비용 등을 빼고 나면 부담금이 억 단위로 넘어가는 곳은 그리 많지 않을 것”이라고 말했다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원은 “투자수요가 많고 재건축 의지가 강한 단지는 부담금이 수천만 원이라면 무리 없이 추진될 수 있지만, 부담금이 1억원이 넘어설 경우 향후 사업추진에 고민이 될 수 밖에 없는 상황”이라며 “재건축을 추진하는 과정에서 소유자가 몇번 바뀌더라도 부담금은 최종 입주자야 내야 하는 점도 전반적으로 투자심리를 위축시키는 요인”이라고 말했다.

2017.12.28 I 김기덕 기자

[부동산 세금전쟁]'버티기' 나선 다주택자, 내년 稅폭탄도 견딜까
△서울 서초구 반포동에 들어선 반포주공1단지 전경.[이데일리 성문재 기자] 다주택자에 대한 양도소득세 중과 적용 시행이 90여일 앞으로 다가왔지만 서울 아파트 매매시장은 요지부동이다. 오히려 매물 부족 속에 호가(부르는 값)가 치솟고 있다. 늦어도 올 연말쯤에는 양도세 폭탄을 피하기 위한 매물이 시장에 쏟아져 집값을 떨어뜨릴 것이라던 정부의 예측이 빗나간 셈이다. 매물은 씨가 말랐고 시장에서는 매도자가 주도권을 잡았다. 다주택자들이 정부의 압박에도 아랑곳 않고 ‘버티기’에 나섰다는 분석이 많다.그러나 재건축 초과이익 환수제가 적용되고 보유세 인상 논의가 본격화하는 내년에는 주택시장이 올해와 다를 방향으로 움직일 것이라는 관측도 적지 않다. 금리 인상까지 맞물리면 다주택자들의 버티기가 녹록지 않을 수 있다는 것이다.업계에 따르면 서울 강남과 강북을 막론하고 주요 아파트 단지에는 최근 매물들의 가격 조건조차 비교하기 어려울 정도로 매물 실종 현상이 두드러지고 있다. 8·2 부동산 대책 직후 한동안 집값이 떨어지는 등 시장 안정 효과도 나타났지만 매물이 쑥 들어간 10월 추석 연휴 이후부터는 어쩌다 가끔 성사되는 거래에 집값만 오르고 있다.강남구에서는 개포주공1단지와 은마아파트 등 주요 재건축 단지는 물론 도곡렉슬, 반포리체 등 일반아파트 매매시장에서도 사려는 수요는 많은 매물이 없어 부르는 게 값일 정도다. 송파구도 재건축 기대감이 큰 잠실주공5단지는 물론 엘스와 리센츠 등 지역 랜드마크 단지에 매수 문의는 꾸준하지만 매물은 귀하다. 이달 들어 재건축 지구단위계획안이 발표된 양천구 목동 신시가지단지 일대 역시 매물이 많지 않다. 마포·용산·성동구 등 강북 도심권 주택시장 상황이 크게 다르지 않다.내년 4월부터 다주택자가 주택을 팔면 양도소득세율이 최소 10%포인트, 최대 20%포인트 추가된다. 장기보유특별공제도 받을 수 없다. 4월 1일을 넘겨 양도 차익이 3억원 발생했다면 다주택자의 양도세 부담은 6000만~1억원 정도 늘어날 수 있다. 그러나 집주인들은 그 이상 집값이 오를 것이라는 기대를 갖고 있다. 실제로 잠실주공5단지 전용 76.5㎡는 올해 초 대비 4억원 이상 오른 17억원대에 거래되고 있다. 강남구 대치동 K공인 관계자는 “계약하고도 잔금일까지 통상 2~3개월 걸리는 일반적인 주택 거래 절차를 감안할 때 아직 매물을 찾아보기 어렵다는 것은 다주택자들이 양도세 부담 증가보다 집값 상승분이 더 클 것으로 기대하고 있다는 뜻”이라며 “양도세는 ‘안팔면 그만’이고 정권에 따라 정책이 언제든 바뀔 수 있다는 학습효과가 크게 작용하고 있는 것 같다”고 설명했다.정부는 다주택자에 대한 양도세 중과 카드가 먹히지 않을 경우를 대비해 히든 카드로 ‘보유세 인상’을 꺼내들 태세다. 거래세인 양도소득세와 보유세인 재산세·종합부동산세가 동시에 강화되면 다주택자들이 오래 견디기 어려울 것이라는 생각에서다.과거 비슷한 정책 결정이 집값 상승 열기에 찬물을 끼얹었던 전례도 있다. KB국민은행에 따르면 노무현 정부 시절 다주택자 양도세 중과와 보유세 강화(종합부동산세 도입)를 동시에 담았던 2003년 10·29 부동산 대책이 발표되고 1년간 전국 주택 매매가격은 2.55% 하락했다. 직전 1년간 6.8% 뛰었던 가격을 일시에 끌어내린 카운터펀치였다. 심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “다주택자 양도세 중과와 재건축 초과이익 환수제 시행, 대출 규제가 이미 예정돼 있는 상황에서 금리 인상과 함께 보유세 인상까지 겹칠 경우 주택 수요가 급감할 수 있다”며 “이는 집값 하방압력으로 작용할 가능성이 크다”고 내다봤다.2003년 10·29 대책 발표 전후 주택매매가격 변동률(자료: KB국민은행)

2017.12.28 I 성문재 기자

압구정동 ‘노른자’ 3구역 재건축 첫발 뗐다
[이데일리 이동훈 기자][이데일리 정다슬 기자] 서울 압구정 아파트지구에서 단지 규모가 가장 큰 특별계획3구역이 재건축 사업 추진을 위한 첫걸음을 내디뎠다. 내년 1월부터 재건축 조합추진위원회 구성을 위한 본격적인 절차에 돌입해 2월께 마무리한다는 계획이다. 재건축 기대감에 정부의 잇따른 부동산 규제에도 이곳 아파트값은 가파른 상승세를 타고 있다. 압구정동에서 유일한 저층(5층)으로 대지지분이 가장 큰 구현대4차 전용면적 117.91㎡형은 이달 들어 32억원에 매매 거래됐다. 지난 10월보다 1억 6000만원이 오른 것이다. 압구정 아파트지구는 재건축 초기 단계로 조합 설립 전이어서 조합원 지위 양도(입주권 거래)를 자유롭게 할 수 있다.◇4000여가구 압구정 아파트지구 내 ‘최고 입지’강남구와 부동산업계에 따르면 압구정 아파트지구 특별계획3구역은 재건축 추진위 설립을 위한 준비를 끝내고 내달 9일 압구정고등학교 체육관에서 추진위 구성을 위한 주민설명회를 연다. 이후 위원장 후보자 등록과 선거 과정 등을 거쳐 2월 25일 추진위원장을 선출할 예정이다. 강남구청 관계자는 “현재 서울시에 상정된 지구단위계획 결정안과는 별도로 압구정동 일대는 아파트지구로 지정돼 있어 정비계획이 이미 수립된 상태”라며 “이를 근거로 재건축을 위한 신속한 추진위 설립이 가능하다”고 설명했다.압구정3구역은 14개 구역으로 나누어진 압구정아파트지구 가운데서도 가장 규모가 크다. 현대1~7차, 현대 65동, 10·13·14차, 현대·대림빌라트 등으로 이뤄져 있다. 토지 등 소유자가 4065명에 이르며, 부지면적만 36만여㎡에 달한다. 한강변 최고 입지로 압구정 아파트지구에서도 가장 핵심 지역으로 꼽힌다. 압구정 구현대아파트를 이웃하고 있는 한양아파트(1~8차)에서도 재건축 움직임이 활발하다. 압구정 아파트지구 4구역(한양3·4·6차)과 5구역(한양1·2차)은 각각 지난 11월과 8월 추진위원회 승인 절차를 마쳤고, 6구역(한양5·7·8차)은 아파트지구 내 유일하게 조합을 설립한 한양7차를 중심으로 통합조합을 결성하려는 움직임도 일고 있는 상태다. ◇7개월 만에 집값 6억원 뛰어…“착공까지는 난관 많아”추진위가 설립된다고 하더라도 압구정 아파트지구가 실제 재건축에 들어가기까지는 상당한 기간이 걸릴 것이라는 게 업계의 중론이다. 실제로 압구정 아파트지구 토지 등 소유자들이 추진위 설립에 박차를 가하는 것도 서울시와의 협상을 위한 단일 창구 마련 목적이 크다. 서울시는 지난해 10월 압구정동과 청담동 일대 115만㎡를 묶어 주거·상업·교통 등을 종합적으로 관리하는 지구단위계획안을 마련했다.그러나 최고층수(35층 이하)와 압구정초교 이전, 역사문화공원 설립 등을 두고 아파트 주민들과의 견해 차가 만만치 않다. 또 지구단위계획에서는 압구정초교를 성수대교 방면으로 300m가량 이전하기로 했지만 주민들 사이에서는 존치해야 한다는 의견이 많다. 최고층수를 35층으로 제한 것에 대해서도 주민 반발이 거세다. 박원갑 KB국민은행 스타자문단 수석전문위원은 “추진위에 이어 조합이 설립되더라도 실제 정비계획 인가, 건축계획 심의 등 재건축사업을 진행하기 위한 인·허가 과정의 주도권은 서울시가 쥐고 있다”며 “서울시와의 합의가 이뤄지지 않으면 한 발짝도 나갈 수 없을 뿐만 아니라 4000여가구가 넘는 대단지라 이해관계자 간의 의견 조율도 쉽지 않을 것”이라고 말했다.그런데도 압구정동 일대 아파트값은 고공행진하고 있다. 매물이 없어 부르는 게 값을 정도다. 한강 조망권을 확보한 현대2차 전용 198.4㎡형은 최근 44억원에 팔렸다. 지난 5월 같은 아파트 한강 조망이 되는 12층이 38억 1000만원에 거래됐다는 것을 고려하면 불과 7개월 만에 집값이 6억원이나 뛴 것이다. 지난 10월 19억원에 거래됐던 신현대9차 전용 108㎡도 지금은 23억원대를 호가하고 있다. 압구정동 한 공인중개사는 “재건축 후 압구정 아파트지구가 대한민국 최고 부촌으로 자리 잡을 것이란 기대감에 매수세가 따라붙고 있지만 매물이 많지 않아 거래는 뜸한 편”이라고 말했다.

2017.12.28 I 정다슬 기자

'강북 핫플레이스' 성수·한남동 재개발 지분값 '쑥쑥'
[이데일리 김기덕 기자] 서울 성동구 성수동 성수전략정비구역과 용산구 한남동 한남뉴타운. 서울 강북 재개발 사업지 가운데 입지(한강변 인근)나 사업 규모(가구 수·부지 면적), 가격(재개발 후 아파트값) 면에서 가장 뛰어나 투자자들이 군침을 흘리는 곳이다. 정비사업이 속도를 내고 있는 일부 재개발 구역의 대지지분 시세는 3.3㎡당 1억원을 훌쩍 넘는다. 그런데도 부동산 가격 상승세는 멈추지 않고 고공행진하고 있다. 전매 차익을 노린 투기 세력이 단기간에 몰리며 가격이 급등세를 타고 있어 묻지마 투자는 삼가야 한다는 지적도 있다.◇교통망 좋고 생활환경도 굿[이데일리 이동훈 기자]재개발과 재건축 정비사업에서 가장 중요한 투자 포인트 중 하나는 입지다. 도심권으로 연결되는 교통망이나 녹지 등 주변 생활 환경, 조망권 등에 따라 정비사업 전후로 사업지 일대 땅값이나 집값이 확연히 달라지기 때문이다. 이런 면에서 한남뉴타운과 성수전략정비구역은 국내 최고 수준의 입지로 평가받을 만하다. 서울의 맨해튼으로 불리는 한남뉴타운(총면적 111만205㎡)은 한강을 남쪽에 두고 옆으로 남산을 바라보는 배산임수의 지형을 갖췄다. 지하철 6호선 이태원역과 경의중앙선 한남역이 가까운데다 강변북로가 바로 붙어 있어 도심 접근성도 좋다. 한남동에는 국내에서 가장 비싼 아파트 중 하나로 꼽히는 한남더힐과 유엔빌리지 등이 들어서 있다. 외인아파트 부지에는 최고급 아파트 단지 ‘나인원 한남’이 공급될 예정이다. 이 아파트 예상 분양가는 3.3㎡당 평균 6000만원대다.성수전략정비구역은 인근 영동대교를 건너면 강남 부촌 압구정동과 바로 맞닿을 정도로 강남 접근성이 뛰어나다. 지하철 2호선 뚝섬역·성수역과 7호선 뚝섬역, 분당선 서울숲역이 통과하는 트리플 역세권에다 대규모 생태공원인 서울숲(총 43만㎡)을 걸어서 이용할 수 있다. 이미 주변에 최고급 주상복합아파트인 갤러리아포레(최고 45층)와 서울숲트리마제(47층) 등이 입주한 데 이어 3.3㎡당 가격이 4800만원에 육박하는 아크로서울포레스트도 최근 분양을 마쳤다.이 두 지역은 나란히 한강변 인근에 들어서 있지만 조망권에서 있어서는 다소 차이가 있다. 성수동은 서울시의 ‘2030서울플랜’이 나오기 전인 2009년 오세훈 서울시장 시절 ‘한강 르네상스 계획’에 따라 한강변에서 유일하게 50층 건물이 들어설 수 있는 전략정비구역으로 지정됐다. 현재 성수 재개발 1~4지구(총 면적 53만399㎡) 중 가장 사업 진행이 빠른 성수4지구 조합은 최고 48층 아파트를 짓는 건축계획안을 서울시에 제출한 상태다. 이와는 달리 한남3구역의 경우 아파트 최고층수가 29층(95m)에서 22층(73m)로 더 낮아졌다. 조합 측은 재개발 사업 속도를 높이기 위해 서울시 지침을 수용한 상황이다. 서울시 관계자는 “한남동 일대 한강변의 경관과 남산 조망권에 대한 시민 공유를 위해 90m 이하 스카이라인을 확보하도록 했다”고 말했다.◇과도한 지분 쪼개기 주의해야 [이데일리 이동훈 기자]재개발 사업이 속도를 내면서 주택 시세도 가파르게 오르고 있다. 서울 재개발 사업지 중 가장 규모가 크고 입주 가구 수가 많은 한남3구역(총 면적 38만5687㎡)은 최근 서울시 건축심의를 통과하며 14년 만에 사업이 본 궤도에 올랐다. 나머지 2·4·5구역 재개발 사업도 속도를 내고 있다. 한남3구역은 재개발을 통해 전체 195개동 5816가구(임대 876가구 포함) 대단지 아파트로 탈바꿈한다. 이 지역 대지지분 20㎡ 미만 소형 매물은 시세가 3.3㎡당 1억~1억2000만원을 형성하고 있다. 서울에서 상업·업무지역이 아닌 주거지역 땅값이 3.3㎡당 1억원을 넘은 곳은 한남동과 압구정동 2곳 뿐이다. 이 지역 대지지분 기준 20㎡(6평)은 최소 6억5000만원, 대지지분 33㎡(10평)인 빌라는 시세가 최대 8억5000만~10억5000만원대다. 한남동 J공인 관계자는 “대지지분 10~15㎡짜리 소형 매물은 없어서 못팔 정도”이라며 “추가 가격 상승 기대감에 이곳 부동산에 눈독을 들이는 강남 부자들도 적지 않다”고 전했다.성수동 재개발 지구 중 가장 사업 속도가 빠른 성수 4지구 내 33㎡짜리 빌라도 3.3㎡(대지지분)당 시세가 9000만원 선이다. 지난해 말 보다 2000만~3000만원 가량 올랐다. 사업 속도 기대감에 부동산 가격이 뛰고 있지만 다가구주택 등에 대한 과도한 지분 쪼개기로 사업성이 떨어질 수 있다는 지적도 나온다. 각 조합측에 따르면 한남3구역 조합원 수는 3880명이지만, 일반분양 가구 수는 1000여 가구로 일반분양 비중이 30% 수준에도 못 미친다. 이와는 달리 성수4지구 조합원 수는 760명, 일반분양 가구 수는 540명으로 한남3구역에 비해 월등히 일반분양 비중이 높다.이남수 신한금융투자 부동산 팀장은 “과도한 지분 쪼개기를 통해 조합원 수보다 일반분양 가구 수가 적은 곳은 추가 분담금이 상당히 늘어날 가능성이 있다”며 “투자에 앞서 현 시세가 적정한 지를 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다”고 말했다.

2017.12.27 I 김기덕 기자

쏟아지는 내년 분양물량…'돈 되는' 알짜 단지는 어디?
[이데일리 이동훈 기자][이데일리 원다연 기자] 내년 부동산 시장의 불확실성이 커졌지만 신규 분양 물량은 역대 분양 성수기로 꼽히는 2015년 수준으로 늘어날 전망이다. 전국에서 41만여가구의 신규 아파트가 쏟아진다. 2~3년 전 분양 호황기에 쏟아졌던 물량이 올해부터 입주를 시작하면서 일부 지역에서는 공급 과잉 우려도 커지고 있다. 전문가들은 내년에 분양시장의 양극화 현상이 더욱 심화할 것으로 전망하면서 입지와 상품성을 갖춘 곳에 선별적으로 청약에 나서야 한다고 조언한다. 예비 청약자들이 눈여겨볼 만한 신규 분양 단지는 어디일까.◇내년 41만가구 분양 …규제 기조에도 더 늘어나 26일 업계에 따르면 내년 전국에서 분양을 계획하고 있는 민영아파트는 모두 409개 단지, 41만 7768가구다. 이는 올해(26만 4907가구)보다 57.7% 늘어난 규모다. 최근 5년(2013∼2017년) 간 평균 분양 실적(30만 7774가구)과 비교해도 36%나 많은 수준이다. 당초 내년 분양 물량은 중도금 등 집단대출 규제 강화와 분양가 상한제 적용 등 강력한 부동산 규제 정책의 영향으로 올해보다 감소할 것으로 예상했지만 실제 민간 건설사들은 이 같은 예상을 크게 웃도는 물량 공급을 계획하고 있는 것이다. 이는 최근 2~3년간 분양시장이 호황세를 이어오면서 건설사들이 올 들어서도 신규 사업을 적극적으로 수주한데다 올해 조기 대선과 부동산 규제 등의 영향으로 내년으로 분양 일정을 미룬 물량이 적지 않기 때문이라는 분석이다. 그러나 전문가들은 내년에는 입주 물량이 쏟아지면서 공급 과잉 우려가 커지고 대출 규제와 금리 인상 등 부동산 시장을 둘러싼 악재가 쌓여 있어 청약시장의 양극화 현상이 더욱 뚜렷해질 것으로 내다보고 있다. 입지와 상품성 등을 꼼꼼히 따져보고 청약에 나서야 한다는 조언이다.◇강남 재건축 분양 줄줄이…재건축·재개발 5만 7000가구 지역별로 서울·수도권에서 전체 물량의 56% 수준인 23만 5430가구가, 지방에서 18만 2356가구가 분양된다. 최근 몇년 새 재개발·재건축 사업이 활발히 진행되면서 내년에는 전체 물량의 41% 가량인 17만 3259가구가 정비사업 단지에서 공급된다. 이는 올해(6만 7511가구)보다 2.5배 가량 늘어난 규모다. 서울에서는 재개발·재건축 사업을 통해 5만 7208가구가 공급될 예정이다. 올해(4만 2595가구)보다 1만4613가구가 더 많다. 수요자들의 선호도가 높은 강남권 재건축 단지에서도 분양 물량이 쏟아진다. 당장 내년 1월에는 현대건설과 GS건설이 강남구 일원동에서 ‘디에이치자이’(가칭·개포주공8단지 재건축 아파트)를 공급한다. 전체 1996가구 가운데 임대가구를 제외한 1690가구가 일반분양 물량이다. 분양가는 주변 시세보다 낮은 3.3㎡당 4000만원 안팎에 책정될 것으로 보인다.4월에는 GS건설이 강동구 고덕주공6단지 재건축 아파트를 분양한다. 모두 1824가구 규모로 이 가운데 864가구를 일반분양한다. 같은 달 GS건설은 서초구에서도 서초동 무지개아파트를 재건축해 공급한다. 총 1481가구 가운데 일반분양 물량은 204가구다. 7월에는 GS건설이 강남구 개포주공4단지 재건축 단지 전체 3320가구 가운데 281가구를 일반분양한다.내년 서울에서 공급을 계획하고 있는 주요 재개발 단지로는 영등포구 신길8구역(641가구·GS건설 시공), 서대문구 북아현1-1구역(1226가구·현대건설 시공), 양천구 신정뉴타운2-1구역(1497가구·삼성물산 시공) 등이 있다. ◇위례 등 수도권 신규 택지 분양 단지 눈여겨볼만 서울 외 수도권에서는 과천·위례 등 신규 택지지구의 분양 물량을 눈여겨볼만 하다. 내년 과천에서는 각각 1월과 4월에 주공7단지(1317가구)와 주공6단지(2145가구) 재건축 분양 뿐 아니라 공공택지인 과천지식정보타운에서도 분양이 예정돼 있다. 4월에는 S9블록에서, 5월에는 S4블록에서 각각 433가구와 659가구가 분양된다. 위례신도시에서도 내년 분양 물량이 나온다. 우미건설은 내년 6월 위례신도시 A3-4블록에서 877가구를 분양하고 이어 8월에는 GS건설이 A3-1블록에서 558가구를 선보인다. 이외 수도권 주요 택지지구에서도 분양이 잇따른다. 대우건설은 내년 1월 하남 감일지구 B6·C2·C3 블록에서 분양에 나서고, GS건설은 성남 고등동에서 383가구를 분양할 예정이다. 지방에서는 부산이 올해보다 76% 가량 늘어난 4만 5158가구를 쏟아낸다. 부산 연제구 연산3구역(1563가구)과 해운대구 반여1-1구역(638가구) 등이 내년 분양을 계획하고 있다. 이어 충남에서 2만 2068가구, 경남 1만 7962가구, 대구 1만 6567가구 순으로 분양 물량이 이어질 예정이다.

2017.12.25 I 원다연 기자

'재건축 환수제' 피해 막바지 속도전…벌써부터 파열음 '곳곳'
△서울 주요 재건축 조합들이 내년 부활하는 재건축 초과이익 환수제 적용을 피하기 위해 속도전을 내면서 단지 곳곳에서 잡음이 발생하고 있다. 서울 서초구 반포주공1단지 전경. [사진=이데일리DB][이데일리 원다연 기자] 다음달부터 시행하는 재건축 초과이익 환수제(이하 환수제)를 피하기 위해 재건축 단지 조합들이 연말도 잊은 채 분주하게 움직이고 있다. 환수제 적용으로 수억원대의 부담금을 물 수 있는 서울 강남에서는 연내 관리처분인가를 신청하기 위해 성탄절도 아랑곳 않고 조합 총회를 진행하는 단지까지 등장했다. 재건축사업 추진 단지마다 속도전을 벌이면서 부작용을 우려하는 목소리도 커지고 있다. 일부 단지에서는 조합원 분담금 규모 등을 놓고 벌써부터 파열음이 터져 나오고 있다.◇연말까지 곳곳에서 관리처분총회 열어 서울 송파구 잠실 진주아파트 재건축 조합에 따르면 이 아파트는 25일 올림픽파크텔에서 관리처분총회를 개최한다. 이튿날인 26일에는 이 단지와 인접한 잠실 미성·크로바 아파트와 강남 재건축 ‘최대어’로 꼽히는 반포주공1단지(1·2·4주구) 조합이 관리처분인가를 위한 총회를 연다. 28일에는 서초구 잠원동 한신4지구 조합이 관리처분총회를 진행할 예정이다. 연말을 꽉 채워 강남권 재건축 조합들이 바쁘게 관리처분총회에 나서는 이유는 환수제 시행이 코앞으로 다가왔기 때문이다. 지난 13일 열린 국토교통위원회 국토교통 법안심사소위에서는 환수제 유예기간을 연장하거나 조합원의 부담을 줄이는 내용을 담은 관련 개정안 3건이 모두 폐기됐다. 이로써 환수제는 추가적인 유예 없이 이달 말 유예 기간을 끝내고 내년 1월부터 시행에 들어가게 됐다. 재건축 초과이익 환수제는 재건축사업으로 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 넘으면 초과이익의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 2006년 제도를 도입해 2012년까지 적용된 이후 주택시장이 침체하면서 2014년까지 2년간 한 차례 유예된 데 이어 올해 말까지 3년간 추가로 시행이 유예됐다. 환수제를 피하려면 내년 1월 2일까지 재건축 조합이 관리처분인가를 신청해야 한다. 당초 시한은 이달 31일이었지만 이날과 그 다음날(1월 1일)이 휴일이어서 2일까지 밀린 것이다.잠실 진주아파트 등은 총회 이후 곧바로 지자체에 관리처분인가 신청서를 접수해 환수제 적용을 피한다는 계획이다. 28일 총회를 여는 한신4지구 조합 관계자는 “총회를 거쳐 바로 다음날인 29일 서초구에 관리처분인가를 신청할 것”이라고 말했다. 그래픽= 문승용 기자◇사업비·감정가액 놓고 갈등…“향후 사업 지연 우려”그러나 재건축 추진 단지마다 ‘속도’가 최우선이 되면서 관리처분인가를 서둘러 진행했던 단지들 가운데 벌써부터 조합 내 갈등이 불거지고 있는 곳이 적지 않다. 관리처분계획에는 감정평가액과 사업비 추산액에 따른 분담금 등 조합원의 재산과 관련한 가장 민감한 내용들이 담기는데, 조합이 연내 관리처분인가 신청을 위해 조합원들 간의 충분한 협의 과정을 거치지 않고 사업을 밀어붙여서다.지난달 30일 관리처분총회를 통해 계획안을 가결하고 인가 신청까지 마친 신반포3차·경남아파트 통합 재건축 단지는 지난 5월 건축심의 통과, 9월 사업시행인가를 받고 속전속결로 사업을 진행해왔다. 이 단지는 사업시행인가 이후 사업 기간을 단축하기 위해 통상 60일 걸리는 조합원 분양 신청을 30일로 대폭 줄이기도 했다. 그러나 막상 조합원들이 관리처분계획을 통해 받아든 분담금은 당초 조합이 제시했던 것의 2배를 웃도는 수준으로 뛰었다. 경남아파트 43평형을 소유한 조합원이 재건축을 통해 46평형을 분양받을 때 추가로 내야하는 비용은 당초 2억5100만원에서 4억4257만원 수준으로 올랐다. 이 단지 인근 H공인 관계자는 “연내 관리처분 인가 신청을 목표로 사업을 밀어붙이면서 공사비 인상 등의 내용까지 서면결의로 이뤄졌다”며 “당초 조합이 제시했던 것보다 분담금 부담이 크게 늘어났다”고 말했다. 그러면서 그는 “조합원들의 불만이 크지만 환수제를 피해야 한다는 게 우세해 어쩔 수 없다는 분위기”라고 덧붙였다. 오는 26일 총회를 앞둔 반포주공1단지에서도 감정평가액을 놓고 조합원 간 갈등이 커지고 있다. 32평형 소유 조합원이 42평형 소유 조합원에 비해 상대적으로 감정평가액에서 불이익을 받았다는 불만이 터져나오면서다. 인근 S공인 관계자는 “조합원들의 불만이 커지고 있는 데도 환수제만큼은 피해야 한다는 생각이 강해 이번 총회에서 계획안이 가결될 것 같다”면서도 “일부 조합원들이 감정평가액의 적정성을 놓고 소송에 나설 경우 사업이 지연될 가능성도 있다”고 말했다. 재건축 단지가 밀집한 서초구 반포동 A공인중개사는 “연내 관리처분인가 신청에 속도를 낸 단지들은 대부분 이후에 설계변경 등의 작업을 다시 거칠 수밖에 없을 것”이라며 “이 과정에서 사업비 증가로 분담금이 늘어나면 조합원 불만 폭발과 그에 따른 사업 지연 등 후유증도 만만찮을 것”이라고 말했다.

2017.12.25 I 원다연 기자

서울 재건축 한주새 0.51%↑…수도권 양극화 심화
△수도권 아파트 매매-전세가격 변동률. [자료=부동산114][이데일리 원다연 기자] 수도권 아파트 시장에서 서울과 서울 외 지역의 온도차가 커지고 있다. 서울은 재건축 단지를 중심으로 아파트값 상승세가 수그러들지 않고 있지만 경기 지역은 입주물량 영향으로 매맷값이 약세를 보이고 있다. 22일 부동산114에 따르면 12월 셋째 주 서울 아파트값은 0.25% 올랐다. 서울은 재건축 아파트값이 0.51% 오르며 전주보다 상승폭이 2배 가량 뛰며 상승세를 견인했다. 일반 아파트는 0.20% 올랐다. 이외 신도시는 0.03% 올랐고 경기·인천은 0.01% 떨어지며 하락세로 돌아섰다. 이주 서울에서 아파트값이 가장 많이 오른 곳은 강남(0.53%)이다. 강남은 재건축 이주를 앞두고 있는 개포동 주공1단지가 2000만~4000만원 가량 올랐다. 대치동 은마도 이달 말 재건축안 심의를 앞두고 기대감이 반영되면서 1500만~2000만원 값이 뛰었다. 이어 △양천(0.43%) △강동(0.40%) △성동(0.37%) △중구(0.30%) △송파(0.29%) △서초(0.25%) 순으로 상승폭이 크게 나타났다. 신도시에서는 판교 아파트값이 한 주새 0.1% 오르며 가장 큰 상승폭을 보였다. 판교는 테크노밸리 확장과 판교역 일대 투자유치 등 개발 호재가 이어지면서 삼평동 봇들마을4단지, 운중동 산운마을10단지 등이 1000만원 가량 올랐다. 이어 △광교(0.10%) △평촌(0.07%) 순으로 높은 상승률을 보였다. 경기·인천은 △의왕(0.10%) △과천(0.04%) △하남(0.04%) 등에서 상승세를 보였다. 반면 △오산(-0.35%) △화성(-0.06%) △시흥(-0.03%) △수원(-0.03%) △군포(-0.03%) 등은 입주물량이 집중된 지역을 중심으로 매맷값이 떨어지면서 하락세를 보였다. 서울 아파트 전셋값은 마포 등이 크게 오르면서 한주 새 0.07% 상승했다. 도심 접근성이 좋아 전세 수요가 꾸준한 마포 아파트 전셋값은 한 주새 0.55% 올랐다. 이어 △은평(0.16%) △동작(0.10%) △양천(0.10%) △성동(0.09%) △서초(0.08%) △송파(0.08%) 순으로 전셋값 상승폭이 크게 나타났다. 신도시는 1기신도시와 2기신도시에서 모두 전셋값이 하락하며 전체적으로 0.03% 하락세를 보였다. △평촌(0.04%) △분당(0.02%)은 전셋값도 오름세를 보였지만 △산본(-0.31%) △중동(-0.08%) △동탄(-0.06%) △일산(-0.05%)은 전셋값이 내림세를 나타냈다. 경기·인천은 전셋값 하락폭도 전주(-0.04%)보다 확대되며 한주새 0.07% 떨어졌다. △오산(-0.62%) △안양(-0.26%) △안성(-0.24%) △부천(-0.24%) △구리(-0.24%) 순으로 전셋값 하락폭이 크게 나타났다. 김민영 부동산114 선임연구원은 “서울 강남 등 핵심 지역 아파트는 ‘안전자산’이라는 인식이 작용해 이를 중심으로 서울 아파트값은 당분간 견고한 상승 흐름을 이어갈 것”이라며 “규제 강화, 입주물량 적체 등 시장 불확실성 속에 지역간 양극화 양상이 갈수록 더 심화될 전망”이라고 말했다.

2017.12.22 I 원다연 기자

강남 급등세에 눈 돌린 수요자 '분당'으로
그래픽= 이서윤 기자[이데일리 원다연 기자] 서울 강남권 재건축 단지를 중심으로 불붙은 서울 집값 상승세가 경기도 분당으로 옮겨 붙었다. 분당은 지난 9월 8·2 부동산 대책의 후속 조치로 투기과열지구로 지정됐는데도 아파트값이 가파르게 뛰고 있다. ‘천당 밑 분당’이라는 옛 명성을 빠르게 되찾아가고 있는 모양새다.21일 한국감정원에 따르면 올 들어 경기도 성남시 분당구 아파트값은 7.16% 올랐다. 경기도 평균 상승률(1.59%)의 4.5배 수준이다. 또 이는 재건축 사업이 활발하게 진행 중인 서울 송파구(8.90%)에 이어 전국에서 가장 높은 상승이다. 정부의 잇단 규제에도 강남권 집값이 급등하면서 서울 밖으로 눈을 돌린 수요자들이 분당으로 몰리며 오히려 강동(6.36%)·강남(6.06%)·서초구(5.08%) 집값 상승률을 훌쩍 뛰어넘은 것이다. 분당신도시 서현동 한 공인중개사는 “1990년대 초에 입주한 분당은 생활인프라가 잘 갖춰져 있는데다 재건축 사업 연한(준공 후 30년)도 다가오면서 투자 수요가 많이 몰리고 있다”고 말했다.각종 개발 호재도 분당 집값 상승을 부채질하고 있다. 분당은 지난 3월 착공한 GTX(수도권 광역급행철도) A노선(파주~삼성~동탄)의 성남역 신설, 제2·3 판교테크노밸리 조성, 판교 알파돔시티 내 오피스와 대규모 상업시설 조성(내년 6~7월 착공 예정) 등 대형 개발 재료를 안고 있다.분당구 아파트값은 이달 들어서만 0.71%가 올랐다. 실제 최근 판교신도시에서는 한 달 새 1억원 이상 값이 오른 아파트 단지들도 적지 않다. 분당구 삼평동의 K공인중개업소 관계자는 “한 달 전만해도 10억원 안팎에 거래되던 전용면적 84㎡짜리 아파트가 이달 들어 11억 5000만원에 팔렸다”며 “너무 올랐다는 생각도 들지만 매수 문의가 끊이지 않아 가격이 얼마까지 오를지 모르겠다”고 말했다.

2017.12.22 I 원다연 기자

강남보다 핫한 분당..한달새 집값 5000만원 뛴 곳 수두룩
△경기도 분당 아파트값이 최근 가파른 상승세를 타고 있다. 분당신도시에 들어선 아파트 밀집지역 전경. [사진=이데일리DB][이데일리 원다연 기자] 분당 아파트값이 다시 들썩이고 있다. 최근 한 달 새 집값이 5000만원 가량 뛴 단지도 적지 않다. 서울 강남권보다도 가격 상승세가 더 가파르다.연이은 부동산 규제에 반사이익을 보며 올 들어 서울을 뛰어넘는 상승세를 보였던 분당은 ‘투기과열지구’ 지정으로 잠시 숨고르기에 들어선 듯했다. 하지만 최근 연이어 발표된 판교 제2·3테크노밸리 개발 계획으로 상승세에 다시 불이 붙은 모습이다. 판교 일대에서는 경기권에서 처음으로 전용면적 84㎡형이 10억원을 웃돌아 거래되는 단지가 등장하는 등 분당 아파트도 ‘10억원 시대’에 성큼 다가서고 있다. ◇서울 규제로 대체수요↑…규제가 밀어올린 분당 집값한국감정원에 따르면 지난 한주간(12월 18일 기준) 분당 아파트값은 0.16% 올랐다. 이달 들어 첫째 주 0.33%, 둘째 주 0.22% 집값이 뛴 데 이어 다시 고공 상승세를 이어가고 있는 것이다. 같은 기간 분당이 속한 경기지역은 매주 아파트값이 0.01% 오르는 데 그쳤다. 올 들어 분당 아파트값은 부동산 정책을 기점으로 한동안 주춤했다가 오히려 상승 동력을 회복하는 모습을 반복하고 있다. 지난 6·19 부동산 대책 이후 분당신도시 아파트값은 가파르게 오르며 7월 한달간 2.14% 뛰었다. 6·19 대책으로 서울은 강남 뿐 아니라 전체 지역에서 분양권 전매 제한이 ‘소유권 이전 등기 시점’까지 묶이는 등 규제 타깃이 된 데 따른 반사이익을 받으면서다. 같은 기간 서울 아파트값은 0.99% 오르는 데 그쳤다. 서울에 대한 규제 강도가 한층 강화된 8·2 대책의 반사효과는 더욱 뚜렷하게 나타났다. 서울은 8·2 대책을 통해 전체 25개구가 투기과열지구로 지정됐지만 분당은 전월의 가파른 상승세에도 이 같은 규제에서 비켜나면서 서울과 비교해 상승세가 더욱 뚜렷해졌다. 8월 들어 서울 아파트값은 하락세로 전환해 한달 새 0.14% 떨어졌지만 분당 아파트값은 오히려 1.13% 뛰었다. 분당 서현동 U공인중개업소 관계자는 “8·2 대책 이후 서울의 투자 여건이 어려워지면서 분당으로 눈을 돌린 수요자들의 문의가 늘었다”며 “1990년대 초에 입주한 분당은 교육이나 생활 인프라가 잘 갖춰져 있는데다 재건축 연한(준공 후 30년)도 다가오고 있어 실거주하면서 향후 투자수익까지 얻으려는 수요가 많다”고 말했다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 분당에서 거주 여건이 좋다고 꼽히는 서현동 우성아파트 전용면적 84.6㎡형은 지난 6월 6억 5000만원 안팎에 거래됐으나 8월 들어 7억원까지 뛰었다. [이데일리 이서윤 기자]◇올 들어 7% 올라…판교 개발 계획에 두 달새 1억5000만원↑이 같은 집값 상승에 분당은 9·5 대책을 통해 투기과열지구로 추가 지정됐지만 이후에도 상승세는 꾸준히 이어졌다. 올 들어 이달 현재까지 분당 아파트값은 7.16% 올라 서울(4.71%)을 크게 웃도는 것은 물론 강남4구와 비교해도 송파구(8.90%)에 이어 상승률이 가장 높다. 이매동 H공인 관계자는 “투기과열지구로 묶인 이후에 오히려 가격 조정이 어느 정도 이뤄질 것으로 기대하는 매수 대기자들이 늘면서 매도 호가가 내리지 않고 있다”며 “최근 판교 테크노밸리 개발계획 발표에 따른 수요 증가로 한동안 상승세는 계속될 것”이라고 말했다. 실제 지난 5월 6억 9000만원 안팎에 거래되던 이매동 선경아파트 전용 84㎡형은 지난 9월 7억 6900만원까지 올랐고 이달 들어서는 값이 더 뛰어 8억 1000만원에 거래됐다. 이달 들어 연이어 발표된 판교 테크노밸리 개발 계획은 규제 이후에도 이어져 오던 이 같은 집값 상승세에 불을 붙였다. 정부는 지난 11일 판교 제2테크노밸리(43만㎡) 활성화 방안을 통해 기존 공공임대 창업공간을 500개사 규모에서 1200개사 규모로 늘려 전체 1400여개 회사가 들어올 수 있는 창업공간을 확대조성하겠다고 밝혔다. 앞서 경기도는 제2밸리와 인접해 제3 판교테크노밸리(58만㎡)를 2022년까지 조성한다는 계획을 내놓았다. 현재 분당구 삼평동 일대에 조성된 제1 테크노밸리(66만㎡)에는 1300여개 기업이 입주해 있으며 고용 인원만 7만 4000여명에 달한다. 이 같은 개발 호재의 직접적인 수혜를 받는 분당구 삼평동 아파트값은 전용 84㎡형을 기준으로 한달 새 1억 5000만원 가량이 올랐다. 인근 K공인 관계자는 “봇들마을 8단지 전용 84㎡형은 이달 들어 11억 5000만원에 거래 됐고 호가는 12억원을 넘어섰다”며 “판교 2·3밸리 조성 발표 이후 매입 문의가 끊이지 않는데 매물이 많지 않아 호가는 더 오를 것 같다”고 말했다.

2017.12.22 I 원다연 기자

"청약가점 20점대 당첨"..젊은 무주택자 도전할만하네
그래픽= 이서윤 기자[이데일리 성문재 기자] 서울 강남권에서 유일한 뉴타운인 송파구 거여·마천뉴타운에서 처음으로 분양한 ‘e편한세상 송파 파크센트럴’에서 청약가점 20~30점대 당첨자가 나왔다. 청약가점제 비율 확대로 인해 불리하게만 생각됐던 젊은 무주택 실수요자들의 인기 단지 당첨 가능성이 증명된 만큼 앞으로 나올 청약에도 적극적으로 나설 필요가 있다는 지적이 나오고 있다.21일 금융결제원 아파트투유에 따르면 ‘e편한세상 송파 파크센트럴’ 당첨자들은 최저 27점에서 최고 75점까지 고르게 분포했다. 1가구 모집한 59㎡C의 경우 121명이 몰려 121대 1의 최고 경쟁률을 기록했고 당첨자의 청약 가점도 71점으로 다른 평형 당첨자 평균을 크게 웃돌았다. 59㎡ A·B·D타입 당첨자 47명의 평균은 60점을 넘었고 가장 낮은 점수도 54점으로 비교적 높았다. 84㎡에서는 타입별로 온도 차가 컸다. 총 9개 타입 중 7개 타입이 평균 50점 이상을 기록했지만 F타입(25가구)과 H타입(5가구)은 당첨자 가점 평균이 40점대에 그쳤다. 각각 커트라인이 36점, 38점이었다.공급 물량의 절반(50%)만 청약가점제를 적용받는 중대형 평형 113㎡는 당첨자의 가점 평균이 40점대 초반으로 집계됐다. 가점 27점에도 당첨된 청약자가 있다.최고 110대 1, 평균 10.5대 1로 경쟁률이 치열했던 고덕 아르테온(고덕주공3단지 재건축 아파트)도 84㎡의 경우 커트라인이 42점이었다. 30~40점대라면 30대 후반에서 40대 초반 실수요자가 충분히 충족할 수 있는 점수로 젋은 무주택 실수요자들이 청약에 도전할 만하다. 결혼해서 자녀가 1명만 있어도 청약가점 15점(부양가족 2명)을 받는다. 그동안 주택을 구입한 적이 없다면 만 30세 이상부터 1년마다 2점씩 올라간다. 청약통장을 가입한 기간은 1년마다 1점씩 부여된다. 배우자와 자녀 1명이 있고 서른살 때 청약통장을 만든 만 40세 무주택 세대주 A씨는 청약가점이 최소 45점이다. 아직 미혼이지만 은퇴한 부모님을 모시고 사는 만 37세 무주택 세대주 B씨도 청약통장 가입 시점에 따라 최소 31점, 최대 48점을 받을 수 있다.조은상 리얼투데이 리서치팀장은 “가점제 비율이 높아지면서 가점이 높은 청약자들이 선별 청약에 나서고 있는 모습”이라며 “강남 재건축이나 위례신도시 같은 지역의 내년 분양 물량을 기다리고 있는 대기수요가 적지 않다”고 말했다. 나인성 위드피알 팀장은 “올해 잇달아 나온 정부 대책에 투자 등 가수요가 한풀 꺽인 듯하다”며 “개편된 청약제도가 30~40대 무주택 실수요자들에게 유리해지고 있는 만큼 적극적으로 소신 청약에 나설 필요가 있다”고 전했다.서울 송파구 거여·마천뉴타운에서 최근 분양한 ‘e편한세상 송파 파크센트럴’ 아파트 모델하우스 방문객들이 모형도를 살펴보고 있다. 대림산업 제공.

2017.12.22 I 성문재 기자

'재건축의 힘'..강남 아파트값 평당 4000만원 시대 열었다
[이데일리 김기덕 성문재 기자] 대한민국 최고 부촌 1번지 서울 강남구가 아파트값 평당(3.3㎡) 4000만원 시대를 열었다. 지난 5월 집권한 문재인 정부가 세금·대출·청약 등 전 부문에서 주택시장을 전방위로 압박하는 규제를 잇따라 쏟아냈지만 재건축 단지가 몰린 강남지역 집값은 더욱 오르는 모양새다.다주택자를 겨냥한 정부의 핀셋 규제가 ‘강남 부동산 불패’를 믿는 자산가들에게 수도권 외곽 등 입지가 다소 떨어지는 집을 팔고 ‘똘똘한 한채’를 보유하려는 풍선효과를 불러왔다는 지적도 나온다. 전문가들은 내년에 예고된 규제가 시행되더라도 재건축 단지를 중심으로 강남 집값은 강세를 이어갈 것이라고 내다봤다.◇개포·압구정·반포동 3.3㎡당 5400만원 ‘최고 부촌’ 20일 부동산114에 따르면 올 들어 지난 15일까지 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 아파트값은 3.3㎡당 평균 3200만원으로 지난해 말(2817만원)보다 13.6% 올랐다. 특히 강남구는 같은 기간 12.5% 뛰어 4055만원으로 3.3㎡당 4000만원을 처음으로 돌파했다. 전국에서 유일하게 3.3㎡당 4000만원대를 기록한 것이다. 이에 힘입어 서울 아파트값도 10.8% 오른 2140만원으로 사상 처음 2000만원을 넘어섰다. 집값 상승은 강남권 재건축 아파트가 주도했다. 지난해 10월 3.3㎡당 4000만원대를 돌파했던 강남구 재건축 아파트값은 이달 현재 5127만원으로 5000만원대 벽을 뚫었다. 동별로는 재건축 정비사업 절차가 빠르게 진행 중인 개포주공 1~7단지가 몰린 강남구 개포동 아파트값이 3.3㎡당 5412만원으로 전국에서 가장 높았다. 이어 △강남구 압구정동(5247만원) △서초구 반포동(5158만원) △강남구 대치동(4469만원) △서초구 잠원동(4226만원) 등의 순이었다. 지난 9월 강남구청에 관리처분인가 신청을 하며 정비사업 절차가 막바지에 접어든 개포주공1단지는 8·2 부동산 대책으로 조합원 입주권 거래가 막혔지만, 일부 거래가 가능한 매물을 중심으로 최근 한달 새 호가(부르는 값)가 수천만원씩 뛰었다. 전국에서 가장 비싼 아파트에 꼽히는 이 단지의 3.3㎡당 시세는 9650만원으로 연초(7586만원)에 비해 27% 상승했다. 개포동 J공인 관계자는 “입주권 양도가 가능한 2003년 12월 31일 이전에 아파트를 소유한 일부 조합원 매물이 9월부터 조금씩 나왔지만 최근에는 물건이 없어 부르는 게 값인 상황”이라며 “최근 한 달도 안돼 평균 집값이 최소 4000만원 이상은 올랐다고 보면 된다”고 말했다. ◇초기 재건축 단지들도 사상 최고가 행진아파트지구 내 거의 모든 단지가 재건축을 추진 중인 압구정동의 3.3㎡당 아파트값은 5274만원으로 전국에서 두번째로 높았다. 압구정동 신현대아파트 전용 108㎡형이 최고 24억원(3.3㎡당 6860만원)의 시세를 형성하고 있다. 압구정 M공인 관계자는 “내년 정비사업이 본격화하면 강남권에서 가장 비싼 아파트가 될 것이라는 기대감에 다주택자인 집주인들도 입지가 떨어지는 다른 지역 집을 팔고서라도 끝까지 들고 가겠다는 분위기가 팽배하다”며 “어차피 내년 시행되는 재건축 초과이익 환수제도 피할 수 없기 때문에 집주인들은 매물을 거둬들이고 관망하고 있는 상황”이라고 전했다. 아직 재건축 사업 초기 단계라 입주권 거래 금지 규제 등에서 벗어난 서초·송파구 일대 아파트도 연일 사상 최고가를 경신 중이다. 서초구 대표 부촌인 반포·잠원동 일대 한강변에 자리 잡은 신반포2차 전용 93㎡형은 시세가 18억원으로 최근 한 달새 몸값이 2억원이나 뛰었다. 지난 9월 서울시로부터 50층 재건축 정비계획안을 승인받은 잠실주공5단지 전용 82㎡형은 8·2 대책 당시 15억원대에 머물렀던 집값이 이달 현재 최고 18억8000만원까지 올라선 상황이다. 인근 S공인 관계자는 “대기 수요는 넘쳐나는데 매물이 없다 보니 호가가 계속 오르는 분위기”라고 말했다. 강북권 잠룡 3인방 ‘마용성’(마포·용산·성동구)으로 대표되는 강북권 아파트값도 상승세를 타고 있다. 용산구 아파트는 3.3㎡당 2769만원으로, 강동구(2114만원)를 제치고 4번째로 아파트값이 높은 지역이 됐다. 성동구 아파트값은 3.3㎡당 2215만원, 마포구는 2090만원으로 2000만원대 대열에 합류했다.△서울 강남구 아파트값이 3.3㎡당 평균 4000만원을 돌파했다. 서울 강남구 압구정동 일대 전경.[강남구 제공]◇내년 규제 강화에도 서울은 강세 전망전문가들은 내년에 재건축 초과이익 환수제와 다주택자 양도소득세 중과가 시행되고 신(新)DTI(총부채상환비율) 도입 등 대출 규제가 강화되지만 서울 인기지역은 가격 상승세가 계속될 것으로 예상했다. 대기수요가 적지 않다는 이유에서다. 다만 상승폭은 둔화될 것으로 보인다.김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “정부가 올해 내놓은 여러 규제책이 내년에 본격 발동되는 만큼 내년에는 주택 거래 감소나 수요 위축이 불가피할 것”이라면서도 “다만 유동성을 가진 자산가나 투자자들은 수익성 있는 물건에 여전히 관심을 가지고 있어 거래 가능한 재건축 단지들은 여전히 인기를 누릴 것”이라고 말했다.남영우 나사렛대학교 국제금융부동산학과 교수는 “재건축 초과이익 환수제는 시행이 예정돼 있던 규제로 이미 시장에 반영된 측면이 많다”며 “보유세 인상이 병행되지 않는 한 인기지역의 가격 조정은 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

2017.12.20 I 김기덕 기자

[맹모의 귀환]교육제도 개편이 불붙인 강남 집값
[이데일리 이미나 기자][이데일리 김기덕 기자] 요즘 서울 주택시장에서 가장 핫한 지역은 강남구 대치동과 양천구 목동이다. 이 두 지역은 서울의 2대 교육특구로 불리는 곳이다. 겨울방학 이사시즌을 맞아 이들 지역에 학군 수요가 몰리면서 아파트값이 들썩이고 있다. 한 두달 새 전셋값이 수천만원씩 뛰고 매맷값도 가파른 상승세를 타고 있다. 수요는 많은데 집주인들이 매물을 내놓지 않아 부르는 게 값일 정도다. 이는 내년 3월 새 학기를 앞두고 조금 더 좋은 학군이 몰린 곳으로 이사하려는 맹모(孟母)들이 늘었기 때문이다. 여기에 지난달 정부가 발표한 교육제도 개편(자율형사립고·특목고 학생 우선선발권 폐지)이 이들 지역 집값 상승에 기름을 부었다. 자사고나 특목고 등에 지원했다가 떨어져 원치 않는 일반고로 배정될 바에야 안정적인 명문 학군에 지원하자는 움직임이 나타나고 있는 것이다.◇“집도 안보고 바로 계약”… 대치·도곡동 아파트 매물 품귀 업계에 따르면 정부가 지난달 자사고 특목고의 학생 우선선발권을 폐지 등을 담은 교육 제도 개편을 밝힌 이후 서울 주요 대학 진학률이 높고 명문 학군이 많이 몰려 있는 대치동이 속한 강남구 아파트 전세값과 매맷값이 급등하고 있다. 대치동 유명 학원들이 몰려 있는데다 명문학군인 단대부고 등과 가까운 ‘래미안 대치 팰리스’ 아파트 전셋값(전용면적 84㎡)은 11월 중순 13억5000만원에 거래됐지만 지금은 이 보다 5000만~8000만원 오른 14억~14억5000만원의 시세를 형성하고 있다. 이 아파트 매맷값도 한달 새 2억원이나 오른 21억5000만원을 호가하고 있다. 대치동 D공인 관계자는 “매물이 워낙 귀하다 보니 물건(아파트)을 보지도 않고 바로 계약하는 경우도 적지 않다”고 말했다.인근 ‘대치 아이파크’ 전용 59㎡형도 전셋값이 8억5000만원으로 한달 만에 5000만원이나 올랐다. 같은 기간 이 아파트 매맷값도 15억4000만원에서 최고 16억8000만원으로 1억4000만원 가량 뛰었다. 인근 한 공인중개사는 “교육제도 개편으로 자사고 등에 지원했다 떨어지면 일반고 배정에서 학군이 좋지 않은 원거리 고교에 배정되는 등 불이익을 받을 수 있기 때문에 요즘은 안정 지원을 하는 추세”라며 “우수한 일반고가 많은 강남8학군 진입을 위해 초등학교 고학년 때부터 미리 집을 알아보는 강북지역 거주 학부모들도 많다”고 전했다. 명문 학군으로 꼽히는 중대부고·숙명여고와 가까운 도곡동 ‘도곡렉슬’ 역시 집값이 무섭게 오르고 있다. 이달 현재 이 단지 전용 84㎡형 전셋값은 최고 11억5000만원으로 두 달 전에 비해 1억원 넘게 뛰었다. 매매가격도 17억원 선으로 1억5000만원이나 급등했다.◇목동은 재건축 기대감까지 겹쳐 ‘들썩’서울 서남권 대표 명문 학군인 양천구 목동도 학군 프리미엄으로 집값이 고공행진하고 있다. 목동 학원 중심가에 있는데다 양목초·서중초·목동중·신서중·진명여고 등을 가까이 두고 있는 목동신시가지 9단지 전용 71㎡형 전셋값은 최근 한달 새 5000만원 가량 올라 5억원 선이다. 이 기간 매맷값도 7000만원 넘게 올라 9억~9억3000만원을 호가하고 있다. 인근 R공인 관계자는 “겨울방학을 앞두고 인근 광명시를 비롯해 인천 부평과 경기 부천 등지에 거주하는 학부모들까지 목동 집을 알아보려고 중개사무실을 많이 찾는다”며 “강남 대치동보다 집값이 싼데다 재건축 기대감까지 겹쳐 전세는 물론 아예 아파트를 사려는 수요도 늘고 있지만 매물이 귀해 거래는 뜸한 편”이라고 전했다. 이남수 신한금융투자 부동산 팀장은 “정부의 교육제도 개편이 목동과 강남8학군 지역에 대한 선호도를 끌어올리는데 강력한 촉매제 역할을 하고 있다”며 “똘똘한 집 한채로 갈아타려는 수요가 많아진 것도 이들 교육특구 지역의 인기를 높이는 요인”이라고 말했다.◇맥 못추는 강북 전세시장이와는 달리 상대적으로 학원가가 많지 않고 명문학군이 몰린 서울 도심권과도 다소 멀리 떨어져 있는 은평·도봉구 등지는 전세시장이 맥을 못추고 있다. 은평구 응암동 ‘백련산 힐스테이트 1~4차’ 아파트 전용 84㎡형 전셋값은 4억2000만~3000만원으로 4~5개월 동안 전혀 미동이 없다. 인근 H공인 관계자는 “주변에 응암초·충암중 등 학군은 많지만 타 지역 맹모들을 끌어들일만한 유명 학군이 아니어서 주로 지역 내 수요를 흡수하는 경우가 많다”며 “내년에는 올해보다 2배 이상 많은 3000가구에 육박하는 물량이 은평구에 쏟아질 예정이어서 당분간 전셋값 약세가 이어질 것 같다”고 말했다.

2017.12.19 I 김기덕 기자

[맹모의 귀환] 대치·목동 주택시장 '핫 뜨거'
[이데일리 문승용 기자][이데일리 김기덕 기자] 겨울방학 이사철을 앞두고 명문 학군 및 학원가가 몰려 있는 서울 강남구 대치동과 양천구 목동 집값이 가파르게 오르고 있다. 정부가 최근 자율형 사립고와 외국어고, 국제고 등의 학생 우선선발권을 없애기로 하면서 명문대 진학률이 높은 곳으로 이사하려는 ‘맹모(孟母)’들이 많아졌기 때문이다.업계에 따르면 대치동과 목동 등에서 서울 주요 대학 진학률이 높은 학교에 배정받을 가능성이 있는 이른바 ‘학군 좋은’ 아파트 단지의 매맷값과 전셋값이 동반 상승세를 보이고 있다. 휘문중·고, 단대부고, 대명중, 도곡초 등 명문학교와 가까은 대치동 ‘대치현대아파트’ 전용면적 85㎡형 전셋값은 한 달새 5000만~7000만원 올라 8억5000만~9억원에 시세를 형성하고 있다. 이 아파트 매맷값도 지난달 12억원 선에서 지금은 12억5000만~13억원을 호가하고 있다. 대치동 K공인 관계자는 “내년부터 자사고·외고·국제고와 일반고가 같은 날 입학 지원을 받으면서 외고 등에 탈락했을 때 일반학교로 배정될 가능성이 커졌다”며 “이에 따라 특목고를 포기하고 학습 분위기가 좋은 강남 일반고로 지원하는 게 낫다고 판단한 학부모들이 늘면서 이곳 집값이 크게 들썩이고 있다”고 말했다. 인근 한 공인중개사는 “좋은 학군을 찾아 이사오려는 수요는 많은데 매물이 많지 않아 부르는 게 값일 정도”라고 말했다. 이에 힘입어 부동산114 조사에 따르면 강남구 아파트 전셋값은 12월 들어 지난 15일까지 0.35% 올라 서울 평균(0.19%)을 두배 가까이 웃돌았다. 같은 기간 강남구 매맷값도 1.04%로 전체 25개구 서울 평균(0.8%)보다 높았다. 곽창석 도시와 공간 대표는 “각종 부동산 규제로 ‘똘똘한 한 채’를 사려는 경향에다 학군 수요까지 맞물리면서 강남 집값이 이상 급등하고 있다”고 말했다.목동이 속한 양천구 전셋값도 지난달 서울 평균의 두배가 넘는 1%대 급등세를 보였다. 목동 학원가 중심지이자 주변에 목운·서종초, 목동중, 신서·양정·한가람·진명여고 등이 밀집한 신시가지 7단지 전용 101㎡형은 한달 여 만에 1억원 올라 매매가격이 15억원을 호가하고 있다. 전셋값은 8억원 선으로 같은 기간 5000만원 올랐다. 익명을 요구한 목동 G공인 대표는 “목동 신시가지 1~14단지의 경우 재건축 기대감과 함께 학군 수요가 몰리면서 매매가격이 대부분 전고점을 넘어섰다”며 “정부의 교육제도 개편이 강남과 목동 집값의 뇌관을 건드리는 것 같다”고 말했다.

2017.12.19 I 김기덕 기자

[미리보는 이데일리신문]회장·사외이사 서로 추천 주고받아…이사회 독립성 훼손
[이데일리 조희찬 기자] 다음은 19일자 이데일리 신문 주요 기사다. △1면-회장·사외이사 서로 추천 주고받아…이사회 독립성 훼손-겨울방학 대목잡자, 新맹모들의 귀환-靑-8대그룹 비공개 만찬회동…날짜는 미정-“사망 신생아 3명 세균 감염 의심”-[사설]임종석 실장의 UAE 방문 내막 궁금하다-[사설]학부모 소송에 교사가 보험 드는 세태△줌인&-충칭공장서 신차 직접 소개…‘사드장벽’ 정면돌파-안희정 “선거 출마 안해”…‘당대표 카드’ 선택하나△관치 빌미준 금융지주 사외이사제도-기준 없이 회장 입맛대로 뽑으니…사외이사 “YES”만 외칠 수밖에-올해 딱 한번 “NO”…‘사외이사는 거수기’-‘사외이사 3년 단임제’ 도입해 독립성 확보해야△이대목동병원 신생아 사망 충격-비극 재발 막으려면…돈에 병든 병원부터 치료를-“아기 모두, 가스로 대장 부풀어올라 육안 관찰로 사인 알아내긴 어려워”△新맹모들의 귀환-교육제도 개편에 강남8학군 재조명…도곡 전셋값 두달새 1억원 뛰어-‘뽕밭’ 강남을 금싸라기땅 만든 건…‘학군 프리미엄’△정치-安 통합 선언만 남았나…국민의당 ‘운명의 일주일’-홍준표 정치 생명, 22일 갈린다-文 “한·중 관계 전면 정상화 기틀 다져”-오늘부터 사흘간 ‘청문 슈퍼 위크’△경제·금융-車 내주고 농산물 지키나…내년 1월 협상 스타트-은행권 연말인사 ‘女風’ 거세네-대기업 의존 NO…‘중견·中企 상생발전’ 정책 추진△산업&기업-슈퍼랠리 끝나도 ‘반도체 통합챔프’ 지킨다…김기남式 ‘새판짜기’-반도체 가득 싣고…날개 편 아시아나항공-美세제개혁 초읽기…“수출기업 일부 호재”-현대차 임단협 사상 처음 해 넘기나△산업-LG유플러스, 네이버와 ‘AI연합전선’ 펼친다-가상화폐 지갑 ‘슬쩍’…악성코드 감염 주의보-리니지를 넘어라…모바일 대작 ‘1월 격전’-한국 시험용 달 궤도선, 미국 ‘스페이스엑스’가 쏜다△소비자생활-농축산 선물 10만원으로 확대…한우 농가엔 ‘그림의 떡’일뿐-대전 신세계사이언스콤플렉스 중부 최대 백화점 오늘 첫삽-옷·화장품…‘엄지족’ 홈쇼핑서 가장 많이 담았다-올리브영 18주년 생일파티, 고객과 함께하는 ‘착한 소비’로 꾸며△건강-강추위에 심장도 꽁꽁 얼어요…아침·저녁 혈압 체크 습관 들이세요-한약 추출물 ‘hEIF’ 성조숙증 막는다-‘딱딱’ 무릎 소리, 툭하면 발목 삐끗…‘O자형 휜 다리’ 의심을△증권&마켓-비과세 해외펀드는 ‘십년대계’…성장성 높은 中·베트남 주목-美 비트코인 선물거래 첫날…韓 가상화폐株 13종 ‘상한가’△증권-벤처 코스닥 등용문 ‘기술특례상장’ 바이오업체 수익률 괜찮네-코스모화학 2차전지 회사에 신한·케이프 138억원 투자-5개월째 공석 국민연금 기금운용본부장, 美월가서 찾다 다시 구재상 카드로 유턴-‘산청’ 인수 투자금 지원받는 한컴, 무차입경영 기조 이어갈 듯△성공異야기-자율車 전장부품 신뢰성 검사에 선제 투자…4차 산업혁명 대비 ‘영역 확장’-직원들이 원해 맡은 대표직 “평생 다닐 회사 만들고 싶어”△문화&스포츠-톱배우 옥주현과 연인 호흡, 서 있기만해도 ‘멋’ 있어야죠-국내 여행, 대중교통으로 싸게 떠나세요-서점가에 몰아친 ‘비트코인 광풍’△엔터테인먼트-스타작가, 非지상파서 더 반짝이네-숫자로 돌아본 2017 방송가△스포츠-뙤약볕에도 여신피부…화장품회사는 LPGA를 좋아해-프랑스 요트 항해가 42일 만에 지구 한바퀴-원조 꽃미남 축구스타 카카, 현역 은퇴 선언-호날두 “메시보다 더”…연봉 계약 갱신 원해-12번 수술하고도…썰매 탈 수 있다는 사실이 축복이죠-크로스컨트리 기대주‘ 김마그너스 월드컵 70위-한국여자핸드볼 매너는 1위, 성적은 13위△사람&나눔-원희목 한국제약바이오 협회장 취임 1주년 기자간담회-노윤선 한컴시큐어 대표-하정우 “일주일새 출연 영화 두편 개봉…사이에 낀 느낌”-한화갤러리아봉사단, 환아에게 크리스마스 선물-김영규 대표 “틈새전략으로 초대형IB 대비할 것”-중견련 ‘밥퍼 나눔 봉사’-인사가 만사△부동산-분양가 낮추고 중도금 무이자…연말 ‘물량 털기’ 총력전-11월 주택 매매 거래량, 서울 한달새 40% ‘껑충’-높은 수익률에 재산세 감면…‘초소형 오피스텔’ 핫하네-재개발·재건축 조합 전자결재 의무화…사업 투명성 높인다△사회-대학 입학금만 없애고…대학원생은 ‘나몰라라’-‘노 키즈존’ No!…아이·임산부 반기는 ‘웰컴 키즈존’ 뜬다-양복차림에 수갑·포승줄…우병우, 구속 후 첫 檢 조사-샤이니 ‘종현’ 숨진채 발견-서울광장 스케이트장 2년 만에 재개장-김장겸 檢 출석 “부당노동행위 터무니없다”

2017.12.18 I 조희찬 기자