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- [오은석의부동산재테크]4월1일 전후의 부동산 시장은?
- [이데일리 전재욱 기자] 서울부동산정보광장이 발표한 자료에 의하면, 지난 1월의 서울 아파트 매매거래량(신고건수 기준)은 1만1건, 2월은 1만 1236건, 3월은 1만 590건으로 평균 1만 건을 상회하는 높은 수치를 기록하고 있다. 거래량으로만 본다면 ‘2018년 1분기’가 역대 최고 수준이다. 특히, 3월 거래량의 경우 2017년 3월 거래량인 6658건에 비해 60%에 가까운 증가량을 보이고 있다. 구별로는 노원구가 1002건이 거래되어 가장 많은 거래량을 보였고, 이어서 성북구가 843건, 강서구가 725건으로 그 뒤를 따랐다. 작년에 비해 모두 2~3배씩 거래량이 급증한 것이다.아파트 거래량이 급증한 이유는 무엇일까?지난 8.2대책으로 인해 4월 1일 이전에 집을 매도할 경우 다주택자라도 최대 42%까지만 양도소득세를 납부하면 되었지만 4월 1일 이후에 청약조정대상지역에서 집을 매도하면 최대 62%까지 양도세를 내야 한다. 즉, 양도소득세 세금 폭탄을 피하기 위해서는 3월 31일까지 집을 매도해야하는 상황이다.서울 부동산 시장에서 2월에 비해 3월에 급매가 많이 보이는 이유도 세금을 내는 것보다 가격을 내려서라도 매도를 하는 것이 이익이라는 계산이 깔려서다. 그래서 급매 또는 급급매로 나오는 아파트는 3월 31일까지 소유권이전등기를 하는 것을 계약 조건을 단 물건들이 많다. 문제는 실거주자들이 분양 받아 입주를 하거나 이사를 하는 등 현실적인 이유로 매도를 하는 것과 달리 다주택자들은 세금 부담을 경감할 목적으로 매도를 선택한 이들이 많아 3월 31일이 지나면 이들은 매도보다는 보유를 선택할 가능성이 매우 높다. 수도권과 달리 서울은 재고아파트 수 대비 공급물량이 턱없이 부족하고, 공급물량도 대부분 재개발 또는 재건축 아파트여서 입지가 좋은 서울 아파트의 재입주율 또한 매우 높을 것으로 보인다. 또한 단기간의 가격 상승으로 양도차익이 커진 만큼 세 부담도 커진 상황에서 차라리 임대사업자로 등록해 매매가격 상승분을 받으면서 절세를 하는 전략을 선택할 것이다.4월 1일 이후부터는 거래량이 매우 급감할 것이고, 희소가치가 큰 입지를 가진 아파트일수록 매물이 없어 한 두건의 매매 거래에도 호가 중심의 거래가 되면서 매매가격이 상승세를 이어갈 가능성이 크다.정부의 임대사업자 등록 유도는 분명 전세가격 안정에 많은 도움이 될 것이다. 그러나 공급물량이 부족했던 서울은 사업자 등록수가 증가할수록 아파트 매물 수가 감소해 수급이 불안해져 비상정상적인 매매가격이 형성될 수 있다. 결국 4월 1일 이후 재고 아파트 시장은 크게 두 개의 시장으로 나누어질 것이다.- 과잉 입주물량으로 인해 매매가격과 전세가격이 모두 조정 받는 지역. - 강남 등 좋은 입지를 보유한 단지의 매물이 실종되면서 호가가 상승하는 지역. 4월 1일 이후 부동산 시장은 분명 2018년 1분기와는 다른 양상을 보일 것이다.지역별로 양극화가 더 심해 질 것이다.대출 규제, 금리 인상, 세금 규제 등으로 인해 매매가격이 조정 될 것이라는 의견도 있다.그러나 실제 이러한 규제의 영향을 직접적으로 받는 아파트는 중위 내지 중하위권의 가격이 형성되어 있는 아파트, 즉 서민 내지 중상층이 사는 아파트다. 막강한 자금력으로 규제의 특별한 영향을 받지 않는 이들은 그들만의 리그가 형성되면서 희소성이 커진 단지에 수요가 증가할 것이고, 결국은 양극화를 넘어 초양극화 현상이 나타날 가능성이 크다. ▶ 오은석 ‘직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 21년차 부동산고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 9만명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다.
- “무상으로 준다더니 5000억원 청구"…국토부, 재건축 시공사 수사 의뢰
- △현대건설이 반포주공 1단지(1·2·4주구) 시공사 선정 당시 제시한 조감도[그림=현대건설][이데일리 정다슬 기자] 현대건설은 지난해 서울 강남구 반포주공1단지(1·2·4주구) 재건축 시공사 수주전 당시 무상특화비 5026억원을 조합 측에 약속했다. 건물 외관, 인테리어, 기계설비, 조경 등에 건축비를 받지 않고 공짜로 만들어주겠다는 것이다. 무상특화비 5026억원 가운데는 가구당 7000만원의 이사비 지원 비용도 있었다. 당시 경쟁자였던 GS건설을 누르고 총 사업비 10조원 규모의 ‘단군 아래 최대 재건축’ 사업장을 수주하기 위한 회심의 한 수였다. 그러나 정부의 조사 결과 이는 조합원이 부담해야 할 공사비 2조 6369억원에 고스란히 녹아들어 있었다. 22일 국토교통부는 서울시·한국감정원과 함께 지난해 11월부터 2개월간 5개 재건축 조합에 대한 합동점검을 한 결과 현대건설(000720)을 도시 및 주거환경법 위반혐의로 수사 의뢰키로 했다고 밝혔다. 만약 합동조사 결과가 사실로 드러날 경우 그 파장은 만만치 않을 전망이다. 시공사 선정을 백지화할 경우 관리처분계획 역시 무효화돼 재건축 초과이익 환수제 부과 대상이 될 수 있다. 국토부가 추정한 재건축 주요 단지의 부담금은 가구당 평균 4억 4000만원이다. 일부 단지의 경우 최고 8억 4000만원까지 부담금이 추산되는 것으로 나타났다. 현대건설이 무상특화비 5026억원 전액을 약속대로 부담하는 경우에도 후유증은 우려된다. 이 경우 현대건설은 증가한 비용을 분양을 통해 회수해야만 하지만 정부가 고분양가로 인한 집값 상승을 우려하는 상황에서 그 비용을 모두 분양가로 전가시키는 것 역시 어렵다. 현대건설의 반포주공1단지 수주가 승자의 독배가 될 수 있다는 분석이 나온다.현대건설 관계자는 “입찰 당시에는 조합의 입찰 기준에 맞춰 입찰을 진행했다”며 “국토부의 조사 기준, 그리고 중복됐다고 말하는 세부항목 등을 파악 중”이라고 말했다.무상으로 제공키로 한 사항을 공사비에 슬쩍 넣는 사례는 반포주공1단지(1·2·4주구)뿐만 아니다. 신동아(대림산업(000210)), 방배6구역(대림산업), 방배13구역(GS건설(006360)), 신반포15차(대우건설(047040)) 재건축 단지에서도 이같은 위법 사항이 모두 적발됐다.건설사들은 스마트오븐, 욕조, 지열냉난방시스템 등 반드시 설계에 포함해 제안해야 할 품목을 빼고 이를 근거로 공사비를 산정하기도 했다. 수주전에서 경쟁 건설사보다 적은 공사비를 제시하기 위해 ‘꼼수’를 쓴 셈이다. 시공사 선정 과정에서 조합에서 제시한 입찰 참여 기준을 위배해 설계를 제안하거나 개별 홍보를 한 사례도 적발됐다.조합 역시 운영 과정에서 ‘도시 및 주거환경 정비법(도정법) 등을 지키지 않은 사례가 적발됐다. 조합원에 부담이 되는 계약을 체결할 때는 사전에 총회 의결을 거쳐야 하지만 3개 조합은 이를 이행하지 않고 용역계약을 체결했다. 국토부는 이들 조합의 임원들에 대해 수사 의뢰했다. 또 조합 임원, 총회 미참석자(서면결의자) 등에게 부당하게 지급된 수당이나 용역의 결과물도 없이 지급된 용역비 총 7건, 약 2억 7000만원은 다시 조합으로 환수하도록 조치했다.국토부와 서울시는 앞으로도 재건축 시공자 선정 과정을 지속해서 감시하고 필요시에는 추가로 합동점검을 할 계획이다. 국토부 관계자는 “중복설계·품목 누락 등 건설업체의 공사비를 줄이기 위한 위법이 관행처럼 반복되고 있다”며 “조합 차원에서도 사업시행계획인가·준공인가 등 시점에 의무화돼 있는 회계감사 제도를 적극적으로 활용해 검증을 적극적으로 할 필요가 있다”고 강조했다.
- 재건축 발목잡힌 '양천·노원구' 집값 동반 하락
- 3월 셋째주 서울 구별 매매가격지수 변동률(자료: 한국감정원)[이데일리 성문재 기자] 서울 양천구 아파트가격이 2주 연속 떨어졌다. 노원구는 작년 9월 넷째주 이후 6개월만에 약세로 돌아섰다. 규제로 인한 재건축 시장 위축과 단기급등에 대한 부담감, 금리 상승 등의 영향이 복합적으로 작용한 결과로 풀이된다.22일 한국감정원에 따르면 3월 셋째주(3월19일 기준) 서울 주간 아파트 매매값은 0.11% 올랐다. 전주(0.11%)와 동일한 수준이다. 같은 기간 전셋값은 0.10% 떨어졌다. 전주(-0.08%)보다 낙폭이 커졌다.◇양천구 2주째 하락..노원구는 24주만에 ↓서울 25개 구별 아파트 매매가격 변동률을 보면 양천구가 0.07% 하락하며 2주 연속 약세를 나타냈다. 전주 보합을 기록했던 노원구는 작년 9월 이후 24주만에 처음으로 아파트가격이 하락(-0.05%)했다. 재건축 안전진단 기준이 강화되면서 올해 재건축 연한을 맞은 단지가 많은 지역 중심으로 실망감이 가격에 반영된 것으로 풀이된다.강남·서초·송파·강동구 등 강남4구 아파트값 상승률은 지난주 0.08%에서 이번주 0.12%로 상승폭이 다소 커졌다. 송파구(0.19%)와 강동구(0.16%), 서초구(0.04%) 상승률이 전주 대비 확대된 여파다. 강동구와 강남구(0.10%)는 각각 지하철 5·8호선 연장과 수서역세권 개발 호재가 가격 상승세를 이끌었다.동작구는 0.26%, 마포구는 0.25% 오르며 서울 25개구 중에서 상승률 1,2위를 차지했다. 동작구는 장승배기 종합행정타운 조성 호재 등으로 역세권과 한강변 단지 위주로 상승했다. 은평구(0.12%)는 수색6구역 막바지 이주수요 및 봄이사철 수요가 몰렸다. 종로(0.21%)·중구(0.19%)는 직주근접 수요가 가격 상승 요인으로 작용했다.반면 서울 전셋값은 낙폭(-0.10%)이 전주(-0.08%)보다 확대됐다. 특히 강남지역을 중심으로 약세가 나타나며 5주째 전세가격이 내렸다.동작구(-0.24%)는 매매전환 수요 등으로 하락했다. 서초(-0.47%)·송파구(-0.20%) 등은 인근 신도시 신규공급 증가와 서울시 재건축 이주시기 조정 등으로 수요가 시기적·지역적으로 분산됐다.재개발 아파트 신규 입주로 매물이 증가한 성동구(-0.02%)와 매매전환수요 등으로 전세수요가 감소한 용산구(-0.13%) 역시 하락했다.3월 셋째주 서울 구별 전세가격지수 변동률(자료: 한국감정원)◇제주 매매가 상승률 소폭 확대..“전세시장 안정적 흐름”지방은 매매가격과 전세가격이 각각 0.06%, 0.07% 떨어졌다. 모두 전주와 같은 수준이다.지역별 매매값 변동을 보면 세종(0.18%), 제주(0.07%) 등은 상승했고, 전북(0.00%)은 보합, 경남(-0.18%), 충남(-0.13%) 등은 하락했다.세종은 행복도시 내 저평가되거나 입지여건이 양호한 지역을 중심으로 상승했다. 제주는 인구 지속 유입, 중국인 관광 재개 등 상승요인으로 제주시를 중심으로 상승폭이 소폭 확대됐다. 반면 강원(-0.04%)은 분양실적이 저조한 동해와 신규공급(입주)이 지속되는 삼척·속초를 중심으로 하락 전환했다.지방 전셋값은 광주(0.06%), 전남(0.02%) 등은 올랐고, 제주(-0.29%), 경남(-0.22%), 울산(-0.18%), 경북(-0.12%) 등은 떨어졌다.광주는 정비사업 이주수요가 있거나 역세권 등 접근성이 양호한 지역을 중심으로 올랐다. 전북(-0.02%)은 지역 기반산업 침체에 따른 수요 감소 등으로 내렸고, 신규 입주물량이 집중된 부산(-0.09%)·세종(-0.12%)·충남(-0.06%) 등은 적정수요 대비 풍부한 전세공급 영향으로 떨어졌다.감정원 관계자는 “전국적으로 풍부한 신규 입주물량 영향으로 전국 전세시장은 안정적인 흐름을 이어갔다“고 말했다. 단위: %, 자료: 한국감정원
- “무상으로 준다더니 5000억원 청구" 강남 재건축조합 수주 비리 76건 적발
- △서울 서초구 반포주공1단지 전경[이데일리 정다슬 기자] 재건축 사업을 수주하기 위해 시공사가 무상특화 설계를 해준다고 해놓고 막상 공사비에는 이에 대한 비용을 청구하는 수법이 만연한 것으로 드러났다. 반드시 설계에 포함해야 할 품목을 빠뜨리고 공사비를 ‘축소 산정’해 조합원들이 잘못된 정보에 근거해 시공자를 선정토록 한 사례도 적발됐다.국토교통부와 서울시, 한국감정원은 지난해 11월부터 2개월간 강남권 5개 재건축 조합에 대한 합동점검을 한 결과 총 76건의 부적격 사례가 적발됐다고 밝혔다. 선별 점검대상에 오른 단지는 서초구 반포주공1단지(1·2·4주구, 시공사 현대건설), 신동아(대림산업), 방배6구역(대림산업), 방배13구역(GS건설), 신반포15차(대우건설) 등 총 5개 단지다.합동점검반은 재건축 설계 도서 및 사업계획 산출 내역, 특화계획 내역, 조합 운영 및 예산 집행, 용역 방법 및 계약, 조합 총회 등의 적정성 등을 점검해 중대한 혐의가 있는 13건에 대해서는 경찰에 수사 의뢰를 하기로 했다. 위법 사실이 적발되면 도시 및 주거환경정비사업법에 따라 2년 이하 징역 또는 2000만원 이하 벌금을 받을 수 있다. 아울러 28건은 시정명령, 7건은 환수조치, 28건은 행정지도 등의 조치를 했다.가장 대표적인 위법 사항은 무상으로 제공키로 한 사항을 실제로 유상으로 처리하는 방식이었다.특히 반포주공1단지(1·2·4주구)의 경우 무상특화 전체 비용 5026억원이 총공사비 2조 6369억원에 중복으로 포함돼 있었다. 반포주공1단지(1·2·4주구)는 한강변에 위치한 강남의 노른자위 입지로 2022년 완공될 경우 기존 2120가구에서 5388가구로 탈바꿈해 ‘단군 이래 최대 재건축 사업’이라고 회자되기도 했다. 사업비 규모도 10조원에 달해 시공권을 둘러싼 시공사들의 쟁탈전이 치열했다. 시공사들은 가구당 7000만원의 이사비를 제공하겠다고 나서는 것은 물론, 국내 최대 규모의 스카이 브릿지·인피니티 수영장, 단지 내 놀이공원 등 고급 리조트 뺨치는 특화설계를 제안하기도 했다. 그러나 이번 점검 결과 현대건설이 무상으로 제공하기로 한 품목들은 모두 유상으로 중복 설계돼 있어 향후 조합원들의 추가 부담금 폭탄은 물론 분쟁으로 연결된 소지가 컸다.무상품목이 유상으로 청구된 사례는 반포주공1단지(1·2·4주구) 뿐만 아니라 5개 조합의 시공사에서 모두 적발됐다. 신동아 아파트는 천정형시스템에어컨, 발코니 확장 등 20개 품목, 약 232억원 무상품목이 중복 청구됐고 방배6구역은 행주도마살균기, 현관스마트도아록 등 19개 품목이 약 109억원 중복됐다. 방배13구역은 전력 회생형 엘리베이터 1개 품목, 7600만원이 중복청구됐다. 신반포 15차는 전기차충전기설비, 무인택배시설 등 110개 품목, 약 56억원이 중복됐다.또 건설사들이 스마트오븐, 욕조, 지열냉난방시스템 등은 반드시 설계에 포함해 제안해야 할 품목을 빠뜨려 이를 근거로 공사비를 선정하도록 한 사례도 적발됐다. 수주전에서 경쟁 건설사보다 적은 공사비를 제시하기 위해 ‘꼼수’를 쓴 셈이다. 아울러 시공사 선정 과정에서 조합에서 제시한 입찰 참여 기준을 위배해 설계를 제안하거나 개별 홍보를 한 사례도 적발됐다.국토부 관계자는 “시공자 선정 과정에서 발생하는 이러한 위배사항은 반복될 가능성이 커 시장 질서 확립과 조합원 권익 보호 차원에서 해당 건설업체를 수사 의뢰하기로 했다”고 말했다.조합 역시 운영과정에 도정법 등을 지키지 않은 사례가 적발됐다. 도정법에 따르면 조합원에 부담이 되는 계약을 체결할 때는 사전에 총회 의결을 거쳐야 하지만 3개 조합은 이를 이행하지 않고 용역계약을 체결했다. 국토부는 이들 조합의 임원들에 대해 수사 의뢰했다. 또 조합 임원, 총회 미참석자(서면결의자) 등에게 부당하게 지급된 수당이나 용역의 결과물도 없이 지급된 용역비 총 7건, 약 2억 7000만원은 다시 조합으로 환수하도록 조치했다.국토부·서울시는 앞으로도 시공자 선정 과정을 지속해서 감시하고 필요시에는 추가로 합동점검을 할 계획이다. 국토부 관계자는 “중복설계·품목 누락 등 건설업체의 공사비를 줄이기 위한 위법이 관행처럼 반복되고 있다”며 “조합 차원에서도 사업시행계획인가·준공인가 등 시점에 의무화돼 있는 회계감사 제도를 적극적으로 활용해 검증을 적극적으로 할 필요가 있다”고 강조했다.
- 與 황희·박영선·전해철, 정부 재건축 정상화 `반대 법안` 발의
- 서울 강남구 대치동 은마아파트 (사진=연합뉴스)[이데일리 김재은 기자] 경제정의실천시민연합(경실련)은 19일 집권여당인 더불어민주당이 정부의 재건축사업 정상화대책에 반하는 개정안을 발의했다며 폐기해야 한다고 비판했다. 거꾸로 가는 법안 발의엔 황희 민주당 의원을 비롯해 서울시장에 출마하는 박영선 의원, 경기지사에 출마하는 전해철 의원 등이 포함됐다. 지난 13일 황희 민주당 의원(서울 양천갑)은 안전진단 평가기준에 구조안전성 비중을 낮추고, 입주자 만족도를 신설하는 ‘도시및주거환경정비법(도정법) 개정안’을 대표발의했다. 발의된 개정안은 최근 정부가 무분별한 재건축사업을 막기 위해 강화한 재건축 안전진단 기준을 개정 전보다 완화하는 내용을 담고 있다. 현행 국토교통부 고시에 규정된 안전진단 기준을 법률로 상향해 50%인 구조안전성 가중치를 15%로 대폭 축소하고, 입주자 만족도를 신설해 30%를 배정했다. 국토부의 개정전 구조안전성 가중치가 20%인 점을 감안하면 구조 안전 가중치를 더욱 축소한 것이다.특히 도정법 시행령에 규정된 ‘재건축 가능연한’을 30년으로 법률(개정안)에 명시해, 최근 정부가 언급한 ‘사업 가능연한 40년’ 추진 방안을 차단하려는 의도가 담겨 있다. 경실련은 “시행된 지 10일도 안 된 정부의 ‘재건축 안전진단 정상화방안’을 전면 무력화하는 법안”이라며 “황 의원의 지역구인 목동 등 30년이 지나 재건축 사업을 추진중인 지역주민들은 사업추진이 불투명해지자 반발하고 있다”고 지적했다. 도정법 개정안을 대표 발의한 황 의원 외에 고용진(노원갑), 박영선(구로을), 설훈(부천 원미을), 안규백(동대문갑), 어기구(충남 당진), 전해철(안산상록갑), 정재호(경기 고양을), 최인호(부산 사하갑) 등 더불어민주당 중진급 의원 9명과 이동섭(바른미래당 비례)의원 등이 대거 입법발의에 참여했다. 경실련은 “재건축사업의 투기를 막고 무분별한 사업추진의 폐해를 개선하기 위한 정부 정책을 견인하고 책임있게 행동해야 할 여당의원들이 정부 정책을 발목을 잡는 것은 실망스럽고 유감”이라며 “재건축사업은 정부의 각종 규제완화로 민간 수익사업으로 전락한 만큼 이제는 노후 주택을 개량하는 공익적 사업으로 전환해야 한다”고 주장했다. 이어 “사업성을 높이기 위해 중단됐던 개발이익을 철저히 환수하고 용적률 특혜를 없애고 소형주택 건설을 의무화해야 한다”며 “올해부터 부과중지됐던 재건축초과이익환수제가 재시행됐지만, 투기를 잡고 사업을 정상화하기는 부족하다”고 지적했다. 경실련은 “안전에 문제가 없어도 개발이익 때문에 주택을 부수고 새로짓는 사회적 낭비는 더 이상 방치해선 안 된다”며 “정부의 재건축 안전진단 기준 강화를 무력화하는 도정법 개정안은 폐기해야 한다”고 했다. 특히 “공익성과 정책의 타당성 등에 대한 성찰없이 지역주민의 요구에 부합해 재건축 투기대책의 발목을 잡는 것은 당장 지역민에게 박수받을 수 있지만, 정치인으로서 국민적 신뢰를 잃는 것임을 명심해야 한다”고 강조했다.
- [오은석의부동산재테크]서울 아파트가격 계속 상승할까?
- 작년 문재인 정부의 출범 이후 부동산 관련 대책은 6·19 대책, 8·2 대책, 9·5 대책, 임대주택 등록 활성화 방안과 10·24 가계부채 대책, 주거복지 로드맵까지 총 여섯 번에 걸쳐 쏟아져 나왔다. 재건축, 대출, 청약, 세금 등 정부에서 할 수 있는 모든 대책이 나왔다고 해도 과언이 아니다. 정부의 의지는 매우 강했으나 8개월이 지난 지금 정부의 의도대로 집값은 잡히지 않았다.오히려 정부의 말을 믿고 집을 매도한 사람들은 나날이 올라가는 집값에 망연자실한 분위기까지 감지되고 있다.아파트 컨설팅 업체 다다부동산파트너스가 KB매매지수를 분석한 자료에 의하면 2013년 이후 서울 및 강남 3구의 매매지수는 우상향 곡선을 그리며 그 폭을 키운 것으로 나타나고 있다. 특히, 8.2대책 이후에 재건축 대상 단지와 재건축초과이익환수제를 피하는 단지의 매매가격 이 큰 폭으로 상승했으며 양도소득세 중과를 피하기 위한 매물이 호가로 거래되면서 8.2대책 이전에 비해 몇 억씩 오르는 아파트가 속출 했다. 정부의 과도한 억제 정책이 시장에서는 오히려 풍선효과로 나타난 것이다.그럼 앞으로 서울의 부동산 가격은 어떻게 될까?2013년 이후 서울 지역의 매매가격 및 전세가격 상승한 이유는 내수경기 회복보다는 공급물량 부족과 저금리로 인한 풍부한 유동성 때문이었다. 그래서 지난 5년 동안 매물이 항상 부족한 모습을 보였고, 매매도 전세도 거래량이 비례해 매매가격이 상승곡선을 이어갔다. 공급부족이 매매가격 상승의 원인이었다면 중장기적으로 공급을 풀어 그 갈증을 해소해야 했다. 그러나 정부는 가계부채의 경고음을 무시할 수 없었고 미국발 경제회복의 신호가 뚜렸해 지면서 비정상적으로 상승하는 부동산 가격을 진정시키는데 올인 할 수 밖에 없는 상황이었다. 문제는 집값을 단기간에 안정화 시키겠다는 욕심이 수요 억제뿐만 아니라 공급(재고 아파트 매물이 시장에 흘러 들어오지 않고 버티겠다는 심리 확산)까지 억제시켜 집 값 상승을 부추기는 결과가 되었다. 정부의 강한 의지를 담은 정책이 발표되면 시장에 자연스럽게 매물이 나올 것이라 예상했으나 시장은 정 반대로 움직였다. 풍선효과로 강남을 비롯해 서울 전역이 8.2대책 이전보다 더 높은 상승률을 보이자 다주택자들뿐만 아니라 실수요자까지 매물을 걷어 드리면서 공급 부족 현상은 더욱 심해졌고, 호가로 나온 매물들은 추격매수가 이어지면서 몇 달 사이에 몇 억이 오르는 현상이 나타났다. 부동산 가격이 오르는 사이 양도소득세 중과가 시작되는 4월을 맞이하게 되었다. 4월부터 두 세달 동안은 눈치 보기 장이 나타날 수 있다. 그러나 ‘수익 없으면 세금 없다’라는 인식과 과도한 부동산 규제로 공급물량이 충분하지 않으니 매매가격이 더욱 상승할 것이라는 기대감, 굳이 과도한 양도소득세를 내면서까지 물건을 처분하지 않겠다는 심리로 인해 만성적인 공급부족 현상은 더욱 심해질 기세다. 또한 지방 부동산 시장이 위축되기 시작하면서 똘똘한 집 한 채를 안전 자산으로 보유하자는 인식이 확산되어 거래량이 과거에 비해 감소하더라도 매물 부족으로 호가는 상승할 것이고 그 호가로 나온 매물이 거래되면서 부동산 가격은 계속 우상향할 것이다. 서울에 재건축 물건이 공급된다고 하더라도 재고아파트의 공급물량 부족은 오히려 신축 아파트의 재입주율을 높이고 새 아파트에 대한 기대감으로 매수세가 강해지면서 상승세가 이어질 것이다. 당장 올해 공급되는 재건축 단지도 정부의 규제 대책의 효과로 분양보증 승인을 통한 분양가 규제가 되면서 주변 시세보다 훨씬 저렴한 금액으로 분양가가 책정될 것이다. 시장에서는 분양만 받으면 수억에 달하는 시세 차이가 발생할거라는 기대감으로 경쟁률이 매우 높을 것이고 강남의 분양시장은 승승장구할 가능성이 커졌다. 결국 공급이 부족한 상황에서 양도소득세 중과는 답이 될 수 없다.오히려 거래가 꽉 막히면서 계속해서 풍선효과만 커질 공산이 크다. 중장기적인 공급 플랜과 양도세가 아닌 보유세 중심의 정책 변화가 되지 않는 이상 앞으로 서울 지역의 매매가격 상승은 꾸준히 이어질 가능성이 크다는 사실을 정부는 지금이라도 인식하고 그에 맞는 정책을 펴 나가야 할 것이다.▶ 오은석 ‘직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 21년차 부동산고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 9만명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다
- [눈길 가는 모델하우스]'10만 청약설' 디에이자이 개포
- [이데일리 권소현 기자] 개포주공 8단지를 재건축하는 ‘디에이치자이 개포’가 지난 16일 문을 열고 분양에 나섰다. 첫 날 1만50000여명이 방문하는 등 열기가 뜨거웠다. 모델하우스는 2층으로 구성돼 있으며 1층에는 84D와 63B가, 2층에는 84B, 173A, 118A가 설치됐다. 상담창구도 1층과 2층에 모두 마련돼 있다. 현대건설 컨소시엄(현대건설·GS건설·현대엔지니어링)이 서울시 강남구 영동대로4길 17 일대에 짓는 디에이치자이 개포는 지하 4층~지상 최고 35층, 15개동 총 1996세대로 지어진다. 이 중1690세대(전용면적 63~176㎡)가 일반 분양된다. 이는 강남권 재건축 사업 최대 규모의 일반분양 물량이다.전용면적 별로 ▲63㎡ 188세대 ▲76㎡ 238세대 ▲84㎡ 772세대 ▲103㎡ 240세대 ▲118㎡ 204세대 ▲132㎡ 42세대 ▲173㎡PH 5세대 ▲176㎡PH 1세대다. 일반분양 세대의 약 71% 이상이 실수요자 선호도가 높은 전용 85㎡ 이하 중소형 아파트로 구성됐다. 디에이치 자이 개포는 분당선 대모산입구역 바로 옆에 붙어있고 지하철 3호선 대청역과도 가까워 더블 역세권 단지로 평가받는다. 영동대로와 맞닿아 있고, 양재대로가 인접해 있으며 경부고속도로와 동부간선도로의 진입도 용이하다. 강남8학군 내 속해 학군도 좋다. 단지 주변에는 일원초, 중동중고, 개원중, 경기여고, 중산고, 휘문중고 등 명문학군이 자리하고 있으며, 교육1번지로 불리는 대치동 학원가도 인접해 있다.단지 주변에 양재천·대모산·개포공원·달터근린공원 등의 녹지시설이 있고, 강남그린웨이·서울둘레길 4코스도 가까워 강남 도심 속에서 천혜의 자연환경을 누릴 수 있다.디에이치자이 개포의 커뮤니티 시설은 약 1만900㎡ 규모로 기초체력검사실, 피트니스센터, 인도어 조깅트랙 등으로 구성된다. 입주민간 친목을 도모할 수 있도록 남성들을 위한 H라운지를 비롯해 엄마와 아이를 위한 맘스라운지, 스카이라운지, 음악연주실, AV룸(영화), 독서실, 스터디룸, 북카페, 게스트하우스, 컬쳐라운지, 시니어라운지 등이 들어선다. 또 전세대 지하 계절창고를 제공해 레저 장비나 난방용품 등 계절마다 꺼내 쓰는 물건을 보관하기 편리하게 한다. 사물인터넷(IoT) 홈 시스템을 통해 스마트폰 소지만으로 공동현관을 출입하며 앱을 통해 조명, 가스, 난방, 냉방, 환기 등을 제어할 수 있다. 별도 AI(인공지능)스피커를 구매하지 않아도 집안 곳곳에 설치된 빌트인 스피커를 통해 음성인식 서비스를 제공 받을 수 있는 보이스홈 서비스도 적용된다. ‘세대별 에너지 관리시스템(HEMS)’을 통해 실시간으로 전기·수도·가스 사용량을 확인할 수 있고 원터치 절전·보안 통합 스위치를 통해 외출 시 세대 현관에서 조명, 대기전력, 가스 등을 한 번에 편리하게 관리할 수 있다. 주차공간은 모두 지하에 조성해 지상에는 차가 없는 안전한 보행동선을 확보했다. 어린 아이들의 안전한 승·하차 및 대기를 위해 키즈스테이션(Safe Drop Off Zone)구역도 설치된다. 디에이치 자이 개포 모델하우스는 서울시 서초구 양재대로12길 25 양재 화물터미널 내에 있다. 입주는 2021년 7월 예정이다.디에이치자이 개포 63D 타입 주방공간디에이치자이 개포 118A 타입 주방공간디에이치자이 개포 84B 타입 거실공간디에이치자이 개포 173A 타입 거실공간(복층)
- 1분기 분양 물량 ‘봇물’… 디에이치자이 등 재건축 단지 주목
- [이데일리 김기덕 기자] 올 1분기 수도권에서 2만여가구의 분양 물량이 쏟아질 예정이다. 편리한 교통망과 쾌적한 주거환경을 갖춘 알짜단지가 많아 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이 조사에 따르면 수도권에서 3월 넷째 주부터 다섯째 주까지 2주 동안 총 19곳, 2만1194가구(오피스텔, 임대 제외)가 공급될 예정이다. 이 중 일반에 공급되는 물량은 1만3136가구로, 1분기 전체 물량(2만623가구)의 63.7%에 해당된다.지역별로는 경기도에서 9곳 7383가구(총 1만3974가구, 52.8%)가 일반에 분양되며, 서울시에서 6곳 3402가구(총 4100가구, 83%), 인천시에서 4곳 2351가구(총 2549가구, 92.2%)가 분양될 예정이다. 앞으로 3월 말까지 약 보름간 1만 가구 이상이 물량이 집중되면서, 올 1분기 분양 물량은 지난 2003년 이후 최대치를 기록할 것으로 예상된다. 지난 2003년 1분기 2만525가구가 공급된 이후, 15년 동안 1분기에 2만 가구 이상이 공급된 적은 한 번도 없다. 이는 전년동기에 비해 60.7%(1만2837가구) 증가한 수치다.이처럼 단기간 공급물량이 증가한 것은 4월 진행되는 청약시스템 개편으로, 분양일정이 당겨진 곳들이 많기 때문이다. 그동안 신혼부부, 다자녀 가구, 노부모 부양자 등에게 제공되던 특별공급 물량은 견본주택이나 분양 홍보관 등 현장에서만 신청을 해야 했다. 하지만 이번 개편을 통해 현장에 방문하지 않고도 온라인상으로 청약신청이 가능해진다.이에 따라 새로운 청약시스템을 도입하는 기간인 4월 초·중순에는 아파트 청약이 불가능할 것으로 전망된다. 반면 수도권 주요 지역에 분양물량이 집중되면서 선택의 폭이 넓어진 만큼, 내 집 장만을 고려하고 있는 실수요자들은 이번 기회를 노려볼 만하다.서울에서는 영등포구 ‘당산 센트럴 아이파크’(총 802가구 중 일반 154가구), 강남구 ‘디에이치 자이 개포’(총 1996가구 중 일반 1690가구) 등 입지가 양호한 재건축 단지가 이달 분양을 앞두고 있어 눈길을 끈다.경기 및 인천지역에서는 택지지구 및 정비사업 물량을 주목해 볼만하다. 경기 시흥시 장현지구 ‘시흥 연성역 금강펜테리움 센트럴파크’(총 590가구), 화성시 송산그린시티 ‘송산신도시 모아미래도 에듀포레’(총 585가구)가 이달 분양에 나선다. 이밖에 인천 부평구 부개인우구역 재개발 사업인 ‘부평 코오롱하늘채’(총 922가구 중 일반 550가구)가 있다.
