'한지붕 두가족' 성북2-신월곡1구역, 불편한 동거

[이데일리 박종화 기자] 결합개발을 추진하고 있는 서울 성북구 신월곡1구역과 성북2구역이 재개발 사업 이익 배분을 두고 줄다리기를 하고 있다. 용적률 거래를 통해 두 재개발 구역 간 ‘윈윈(win-win)’을 추구하겠다는 이상을 현실에 적용하는 과정에서 생긴 성장통이다.

서울 성북구 신월곡1구역-성북2구역 위치도. (자료=서울시)

경관 규제 묶인 성북2, 신월곡1에 용적률 넘기고 개발이익 공유

성북2구역 조합은 최근 신월곡1구역 조합에 항의 공문을 보냈다. 신월곡1구역이 자신들 조합원에게 먼저 동·호를 배정한 후 성북2구역 몫은 일반분양 물량과 함께 배정하려는 건 관련 조례에 어긋난다는 내용이다. 성북2구역 조합은 이런 식으로 신월곡1구역 조합이 자신들 조합원에게만 이른바 ‘로열층’을 배정했다고 항의했다.

신월곡1구역과 성북2구역은 재개발 조합 두 곳이 결합개발을 추진하는 첫 사례다. 결합개발은 서로 떨어진 둘 이상의 지역을 하나의 지역처럼 개발할 수 있도록 하는 방식이다. 같은 지역처럼 취급되는 만큼 용적률도 서로 주고받을 수 있다. 이미 고밀개발이 이뤄져 사업성 확보가 어려운 도심지와 여러 규제 때문에 용적률을 제대로 활용하기 어려운 지역을 묶어 결합 개발하는 게 일반적이다.

신월곡1구역과 성북2구역은 2011년 결합정비사업 협약을 맺었다. 도시 계획상 성북2구역 기본 용적률은 170%지만 조합은 용적률 90% 수준으로 개발하고 남는 용적률 80%를 신월곡 1구역으로 넘기기로 했다. 북악산과 한양도성을 끼고 있는 성북2구역에선 경관 규제 때문에 실제론 용적률 170% 수준으로 개발하기 어렵기 때문이다.

덕분에 신월곡1구역 용적률은 600%에서 680%로 올라갔다. 대신 신월곡1구역은 용적률 상향으로 늘어난 가구 수와 개발이익 일부를 성북2구역과 나누기로 했다. 성북2구역은 신월곡1구역에 들어서는 아파트 2200여가구 가운데 201가구를 성북2구역 조합원 몫으로 배분받을 것으로 예상한다.

“신월곡1구역이 로열층 미리 챙겨” 뿔난 성북2구역

문제는 구체적인 이익 배분 방식이다. 성북2구역 측은 신월곡1구역 조합이 분양 계획을 포함한 관리처분계획 수립을 일방적으로 진행하는 것을 문제 삼는다. 신애영 성북2구역 조합장은 “신월곡1구역에서 설계 변경을 할 텐데 그때 다시 협의를 할 것”이라며 “최대한 조합원이 좋은 층을 배분받을 수 있도록 협상하겠다. 이미 서울시 조례에 관련 내용이 나와 있다”고 말했다. 성북2구역 조합은 성북2구역에 배정될 층수를 명문화해달라고 신월곡1구역에 요구했다.

반면 신월곡1구역 조합 관계자는 “우리는 2020년 조합원 분양 신청을 받았다. 그때 성북2구역은 건축 심의 중이었다. 기다리기엔 사업 진행 단계가 차이가 났다”고 설명했다. 그는 “성북2구역에서 받기로 한 전용면적 59·84㎡형이 약 1000가구에 이르는 만큼 일반분양과 같이 진행해도 불이익을 받진 않을 것”이라고 했다.

신월곡1구역과 성북2구역간 결합개발이 삐걱인 건 이번이 처음이 아니다. 지난해에도 개발 이익 배분을 두고 협상 중에 신월곡1구역에서 내부 소송전이 벌어지면서 일시적으로 협상이 중단됐다.

결합개발, 난개발 막을 수 있지만 개발이익 배분에 발목

그간 결합개발 방식은 동시다발적인 개발을 대체할 수 있는 대안으로 평가받았다. 기존 도시계획과 밀도를 유지하면서도 개발 수요를 충족시킬 수 있는 장점 덕이다. 이 때문에 한때 성북구 외에도 서울 용산구 한남뉴타운이나 해방촌-후암동 등에서도 결합개발이 추진됐다. 하지만 대부분 개발이익 배분 문제로 성사되지 못하고 개별 개발 쪽으로 돌아섰다.

서진형 공동주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 “실질적으로 개발 이익이 걸린 문제이기 때문에 결합개발 방식이 순탄하게 흘러가기가 어렵다”며 “결합개발에 따른 용적률 인센티브를 높여 두 조합이 상생할 수 있도록 충분한 이익을 보장해줘야 한다”고 말했다.