CBRE "올해 서울 오피스 공급 많아…공실률 상승할 것"

[이데일리 정다슬 기자] 올해 서울에 A급(연면적 3만 3000㎡ 이상) 오피스가 여럿 공급되면서 공실률이 상승할 것이란 전망이 나왔다. 다만 신규 오피스는 대부분 사옥 목적으로 운영되거나 선임대계약 체결을 해놓은 상태이기 때문에 공실은 신규 오피스가 아닌 이들 임차인이 빠져나간 기존 오피스에서 발생할 것이란 분석이다. 결국 임대차 시장의 ‘임차인 모시기’ 전쟁은 더욱 격화될 가능성이 크다.

글로벌 부동산 컨설팅 업체 CBRE는 17일 ‘2017년 국내 부동산 시장 전망 보고서’에서 “2017년 주요 3대 권역에는 A급 신규 오피스 4개 동이 연면적 약 23만 528㎡(6만 9857평) 규모로 공급되고 기타 권역에서도 대형 공급이 이뤄진다”며 “서울 평균 공실률은 2016년 4분기 기준 10.6%에서 올해 11.3%까지 상승할 것”이라고 말했다.

CBRE에 따르면 2017년부터 2019년까지 3년간 서울 주요 3대 권역 A급 오피스는 총 108만 3215㎡(32만 8247평) 규모의 신규 면적이 공급될 것으로 전망된다.

당장 올해 1분기에는 연면적 4만 9688㎡(1만 5057평) 규모인 종로구 수송동 수송스퀘어가 대수선을 마치고 공급될 예정이다. 또 현재 재건축인 중구 을지로 KEB하나은행 신사옥 역시 3분기 중 완공된다. 강남권역에는 연면적 8만 2625㎡(2만 5038평) 규모인 서초구 서초동 마제스타시티 2동의 오피스가 올해 2분기 공급된다. 여의도 권역에서는 케이타워(K-Tower)가 1분기에 공급된다.

이외 주요 3대 권역 이외에도 기타 권역에서 대형 오피스 공급이 이뤄진다. 국내 최고층 빌딩인 롯데월드타워는 1분기 내 잠실 권역에 공급될 예정이며 마곡R&D 지구 내 LG사이언스파크가 올해 하반기에 1차 공급될 것으로 알려졌다.

신규 공급되는 오피스는 대부분 사옥 목적으로 운영되거나 선임대차계약 체결로 공급과 동시에 대부분 공실이 해소될 전망이다. 문제는 이들 임차인이 빠져나간 기존 오피스빌딩이다. 대표적으로 올해 3분기 신사옥 준공과 함께 전체조직이 신사옥으로 이전하는 KEB하나은행은 현재 종로 그랑서울의 주요 임차인이다.

CBRE는 임차인 유치와 유지를 위해 임차인들이 공격적으로 인센티브를 제공할 것으로 예측했다. 이에 따라 임차인 우위 시장은 2017년에도 지속될 전망이다.

실질임대료 역시 소폭 하락할 전망이다. 2016년 4분기 기준 서울 평균 실질 임대료는 3.3㎡당 6만 8014원으로 나타났다. CBRE는 올해 서울 주요 3대 권역 평균 실질임대료는 이보다 0.1% 하락할 것으로 예상했다. CBRE에 따르면 2011년부터 2016년 신규 공급이 집중적으로 이뤄졌던 기간 동안 서울 평균 실질임대료는 약 5% 이상 하락한 것으로 나타났다.