서울서 전세 재계약하려면 3137만원 올려줘야…2년 전보다 60%↓

[이데일리 정다슬 기자] 새 아파트 입주 물량이 늘어나고 갭투자(전세를 끼고 주택을 사들인 뒤 이를 되팔아 시세 차익을 내는 것)가 성행하면서 올해 상반기 전셋값 상승률이 2012년 이후 가장 낮은 수준을 기록한 것으로 나타났다.

4일 부동산114에 따르면 올 상반기 전국 아파트 전셋값은 0.64% 올라 2012년 상반기(0.39%) 이후 가장 낮은 변동률을 나타냈다. 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 80%에 육박하는 상황에서 전세금 자체에 대한 부담은 여전하지만 전세가격 오름폭은 주춤해진 것이다.

올 상반기 아파트 전세 계약을 갱신하기 위한 전국 아파트 평규 전셋값 증액 비용은 1413만원으로 지난해(4112만원)에 비해 2699만원 낮아졌다. 서울 역시 지난해만 하더라도 전세 재계약을 위해서는 2년 전보다 8670만원을 올려줘야 했으나 올해 상반기는 3137만원으로 절반 이하로 낮아졌다.

대구와 경북은 전셋값이 떨어지면서 오히려 전세금을 돌려받거나 가격을 낮춰서 이사를 갈 수 있다. 2년 전 대구 아파트 가구당 평균 전셋값은 2억 2122만원이었던 반면 올해 상반기는 2억 1411만원으로 711만원 줄었다. 경북도 전세 재계약 증액 비용은 65만원 감소했다.

이처럼 전셋값 상승세가 주춤하게 된 이유는 새 아파트 입주가 올해부터 본격적으로 시작하면서 전세 물량이 대거 쏟아져나왔기 때문이다. 입주 시점이 다가오면 집주인이 전세보증금으로 잔금을 확보하기 위해 전세를 놓는 경우가 많다. 특히 1000가구가 넘는 대단지는 전세 물건이 그만큼 많고 전셋값도 주변 시세보다 싼 편이다. 실제 올해 1월부터 5월까지 서울에서 전월세 거래량이 많은 아파트 1위는 올해 1월부터 입주를 시작한 서울 강동구 고덕래미안힐스테이트였다. 전월세 거래량은 월세 114건, 전세 454건이며 전체 단지 규모인 3658가구의 15.5%를 차지한 것이다.

전세 물량이 늘어나는 또 하나의 이유는 갭투자다. 특히 집은 노후화됐지만 투자 가치가 큰 재건축 아파트에서 이같은 경향이 뚜렷하다. 같은 기간 서울에서 두 번째로 전월세 거래량이 많은 아파트는 강남구 대치동 은마아파트였다. 전월세 거래량은 월세 81건, 전세 203건으로 전체 284건 거래됐다.

3위부터 6위까지는 송파구 잠실동 일대에서 차지했다. 3위는 송파구 잠실동 잠실엘스 251건, 4위는 송파구 신천동 파크리오 250건, 5위는 송파구 잠실동 주공5단지 227건, 6위는 송파구 잠실동 리센츠 214건 순으로 집계됐다. 이들 단지는 월세와 전세 거래량 차이가 없거나 보증금이 높은 월세 거래인 ‘반전세’ 계약이 많았다. 강남구 삼성동 코엑스 일대부터 송파구 잠실동까지 글로벌마이스(MICE) 개발을 진행하면서 개발 호재에 따른 ‘갭투자’가 늘어난 까닭이다. 10위는 전통적으로 교육환경이 우수한 양천구 목동 목동신시가지 7단지로 전체 146건이 거래됐다.

경기도는 2기 신도시나 택지지구에서 대규모 아파트 입주물량이 이어지면서 전세 물량이 넉넉한 편이다. 올해 상반기 경기도에서 전월세 거래량이 가장 많은 아파트는 양주신도시에서 2016년 12월 첫 입주를 시작한 옥정센트럴푸르지오였으며 이어 △김포시 장기동 한강센트럴자이1단지(2017년 1월 입주) △하남시 풍산동 미사강변센트럴자이(2017년 3월 입주) △평택시 죽백동 소사벌반도유보라아이비파크(2017년 1월 입주) △하남시 학암동 위례신도시신안인스빌아스트로(2017 2월 입주) 등으로 모두 입주 1년이 지나지 않은 새 아파트였다.

이미윤 부동산114 책임연구원은 “특히 올해 1월부터 집단대출 중 잔금대출에 대한 상환능력 평가를 강화하고 분할상환을 의무화하는 방향으로 대출 규제가 강화되면서 집주인들이 자금 부담을 줄이고자 월세에서 전세로 전환하는 경향이 커졌다”고 설명했다.

전문가들은 올 하반기 전셋집을 구하려면 새 아파트 입주 물량이 몰린 지역을 우선 고려해야 할 필요가 있다고 조언한다.

서울에서 입주 물량이 1000가구 이상 지역은 강동(1686가구)·영등포(1419가구)·중(1341가구)구 등 3개 지역이다. 경기도는 올해 하반기 일반아파트(임대 제외) 입주물량은 6만 6000여가구로 2004년 하반기(7만 5983가구) 이후 13년 만에 최대다. 특히 화성·시흥·수원·용인·평택 등 남부 지역에 몰려있다.