리츠 규제 대폭 완화.."PF 부실의 대안"

[이데일리 박철응 기자] 부동산투자회사(리츠)에 대한 규제가 대폭 완화된다.

정부는 부동산 투자 침체와 프로젝트파이낸싱(PF) 부실을 해결하는 대안으로 적극 지원한다는 방침이다.

국토해양부는 개발사업투자 자율화, 현물출자 자율화, 1인당 주식소유 제한 완화 등을 골자로 한 부동산투자회사법 개정 법률안을 입법예고한다고 26일 밝혔다.   ◇ 개발사업·주택 투자 비율 늘어날 듯

리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고, 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산간접투자 회사다. 시공사 보증으로 돈을 끌어오는 PF 방식과 달리 자기자본 위주이며 원가를 공개하고 사업비를 줄여야 더 많은 이익이 남는 구조라서 긍정적이다.

현재 일반 리츠는 총자산의 30% 이내로 개발사업 투자 비율을 제한하고 있는데, 이를 투자자 스스로 제한없이 결정하도록 한 것이다.

이렇게 되면 기존 건물을 매입해서 임대하는 사업 외에 새로 건물을 지어 분양 혹은 임대하는 개발사업 비중이 커질 수 있다.

자기자본의 50% 이내인 현물출자 제한도 없애기로 했다. 예를 들어 현금 대신 토지로 출자할 수 있기 때문에 오피스 중심의 리츠 투자대상이 주거, 매장, 산업, soc 등으로 다양화 될 것으로 국토부는 기대하고 있다.

단 초기 현금 유동성 확보를 위해 최저자본금(자기관리 리츠 70억원, 위탁관리·구조조정(CR) 리츠 50억원)은 현금으로 확보하도록 했다.

연기금 등 기관투자자들의 리츠 참여를 활성화하기 위해서는 총 발행주식의 30% 이내인 1인당 주식 소유한도를 70%까지 확대한다. 일반 국민들의 소액 부동산 투자기회 보장 차원에서 주식공모의무는 총 발행주식의 30% 이상으로 유지하기로 했다.

이와 함께 부동산개발사업 법인에 대해 자기자본의 50% 이내에서 제한적인 자금 대여를 허용하고, 리츠의 공모의무기한을 영업인가 후 6개월에서 1년6개월로 연장한다. 최근 부동산 경기 침체로 투자자 모집에 어려움을 겪는 리츠를 배려한 조치로 보인다.

국토부는 이같은 조치들로 투자자 자율성이 강화되는만큼 이해상충 방지 의무, 투자광고 규정, 부당투자권유 금지, 손실보전 금지 등 영업행위 규칙을 신설한다.

개정 법률안은 다음달 16일까지 의견 수렴을 거쳐 법제처 심사와 국무회의 심의를 거쳐 올해 상반기 중 국회에 제출될 예정이다.   ◇ "대규모 투자 되도록 인식 바꿔야"

국토부는 리츠가 활성화되면 부동산 개발시장이 대출 중심에서 투자 유치를 통한 자기자본 중심으로 변화되고, 부동산 투기와 기획부동산의 폐해 등이 줄어들 것으로 기대하고 있다.

한국리츠협회 관계자는 "그동안 업계가 요구해왔던 사항들이 대부분 반영됐다"면서 "상당히 큰 폭의 규제 완화가 이뤄진만큼 리츠 활성화로 이어지도록 홍보와 수익률 분석 활동을 강화해 나가겠다"고 말했다.

이같은 규제 완화에도 불구하고 기존 임대 위주 수익에 매달리는 관행에서 탈피할 필요가 있다는 지적도 있다.

황규완 메리츠부동산금융연구소 선임연구원은 "리츠 투자가 오피스텔이나 도시형생활주택에 몰리는 것은 임대수익을 배당으로 나눌 수 있기 때문"이라며 "대규모 아파트 개발사업 등에도 투자가 되려면 손실이 날 수도 있다는 인식의 전환이 있어야 한다"고 말했다.

황 연구원은 이어 "과감하게 투자를 해서 성공한 사례가 나오면 리츠가 크게 활성화될 것"이라고 말했다.

한편 국내 리츠는 모두 52개사가 있으며 전체 자산규모는 7조9000억원 가량이다.