[주간건설이슈]재건축 부담금 8억4000만원, 사실일까 무리수일까

[이데일리 김기덕 기자] 국토교통부가 지난 21일 재건축 예상 부담금(재건축 단지 조합원당 평균 초과이익 부담금) 시뮬레이션 결과를 발표하자 강남 재건축 시장이 발칵 뒤집혔습니다. 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 15개 아파트 단지에서 조합원 1인당 평균 4억3900만원, 최고 8억4000만원의 세금 폭탄이 부과될 수 있다고 경고했기 때문인데요. 시장에서는 ‘재건축 시장을 겁주기 위해 무리하게 수치를 과장했다’며 반발하고 나섰는데요. 국토부는 강남 아파트값이 계속 오르면 10억원 이상 부담금이 나올 수도 있다고 자신만만한 태도를 보였습니다. 과연 누가 맞을까요?

먼저 올해 6년만에 부활한 재건축 초과이익환수제를 알아볼 필요가 있는데요. 재건축 초과이익은 재건축 아파트 준공 후 가격(조합원 분양가+일반분양가+소형임대 주택가격)에서 재건축 추진위원회 설립일 당시 공시가격 및 개발비용(건축비), 정상 주택가격 상승분(주변 시세 상승분)을 제한 금액을 말합니다. 쉽게 재건축 프리미엄에 따라 얻게 된 집값 상승분에서 정상 시세 상승분, 개발 비용 등을 뺀 금액입니다. 이 금액에서 최대 50%를 가져가는 제도입니다. 이렇게 때문에 미실현 이익에 대한 과세라는 점에서 위헌의 소지가 크다는 주장이 나오는 것도 사실입니다.

다만 일각에서는 재건축으로 번 돈이 상당한 만큼 조합원이 수익의 일부를 부담금으로 낼 수 있다는 의견도 있는데요. 쟁점은 재건축 조합원 부담금 규모가 합당한 것인지에 대한 기준 자체가 모호하다는 것입니다. 이번 발표를 두고 재건축 조합들이 반발한 이유도 이 때문이겠죠.

이미 알려진 대로 재건축 초과이익환수제 제도 자체에 상당한 모순점이 있는 건 사실로 보여집니다. 이 제도에서 집값 상승분을 계산할 때 재건축 추진위 설립일 당시 기준값, 즉 초기 집값은 주변 시세의 60~70% 수준인 ‘공시 가격’으로, 재건축 이후 일반 분양분양 집값은 주변 시세와 비슷한 ‘분양 가격’으로 계산합다. 이렇게 되면 일반 분양 물량이 많을 수록 조합원 부담금은 늘어날 수 밖에 없는 구조입니다.

정상주택가격 상승분 역시 논란거리입니다. 초과이익에서 제외하는 정상주택상승분은 해당 아파트 단지가 속한 시·군·구별 주택지수(한국감정원 기준)를 기준으로 하는데요. 강남구라고 하더라도 아파트가 많은 동네나 그렇지 않고 단독주택이나 빌라 등이 속한 동네의 주택지수 상승률은 천차만별이라서 전체 평균 상승률이 작아질 수 있다는 것입니다. 결국 정상주택 상승분이 작아지기 때문에 초과이익은 크게 늘어날 수 있습니다.

국토부는 부담금 결과 자체에 한치의 오차도 없는 만큼 본래 해당 재건축 단지를 공개할 생각이었다고 합니다. 하지만 이렇게 되면 시세 왜곡 현상이 나타날 수 있어 비공개로 결정했다고 합니다. 재건축 조합들은 당장 해당 단지와 구체적인 계산 방식을 공개하라고 불만의 목소리를 높이고 있습니다.

어쨋든 5월 이면 재건축 단지에 부담금 예상금 통지서가 나올 예정이니 결과는 그 때 지켜보면 될 입니다. 다만 어떤 결과가 나오든 강남 지역에 새 아파트가 귀해지는 현상은 자명해 보입니다. 논란이 될 수록 재건축 아파트 단지의 희소성은 더욱 높아질 수 있기 때문입니다.