[주간건설이슈] 35층 택한 은마아파트, 재건축사업 기대반 기우반

△최고 49층 높이의 재건축을 추진하던 서울 강남구 대치동 은마아파트가 층수를 최고 35층으로 낮춰 사업을 진행하기로 결정했다. 은마아파트 단지 전경. 이데일리DB

[이데일리 김기덕 기자] 지난 26일 최고 35층 높이로 재건축 사업을 재추진한다고 밝힌 강남구 대치동 은마아파트가 주택시장의 뜨거운 이슈로 떠올랐습니다. 강남권 중에서도 사교육이 가장 발달한 최고 입지, 4424가구 규모의 대단지라는 상징성이 있지만, 준공된 지 38년이나 된 아파트가 단순히 최고 층수 계획을 변경했다는 게 시장의 핫이슈를 끌었던 이유는 뭘까요?

그동안 은마아파트는 서울시의 ‘35층 룰’(일반주거지역 내 아파트 최고층수 35층 제한)에 대항(?)해 제도의 부당성을 외치며 재건축시장의 선봉장에 섰던 장본인이었습니다. 내년 부활하는 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 연초부터 정비계획을 서둘렀던 강남권 단지들은 울며겨자먹기로 서울시 층수 규제에 굴복했지만, 은마아파트는 홀로 끝까지 49층 건립을 주장했습니다.

하지만 칼자루를 쥔 건 서울시입니다. 재건축 정비계획안을 심의하는 서울시 도시계획위원회(도계위)는 지난 8월 도계위 테이블에 올라온 은마아파트 재건축안에 대해 이례적으로 ‘미심의’ 판정을 내리기도 했습니다. 35층 이하로 층수를 계획하지 않으면 아예 심의할 필요 조차 할 필요가 없다는 강경한 입장을 보인 것입니다.

결국 기로에 선 은마아파트는 주민 투표를 통해 49층을 포기하고 35층으로 재건축을 추진하게 됐습니다. 그동안 은마아파트가 줄기차게 초고층 아파트 건립을 주장한 속내는 뭘까요? 바로 사업성 때문입니다. 아파트를 초고층으로 짓게 되면 용적률(사업부지 대비 지상건축 연면적 비율)이 높아져 일반분양 물량을 많이 받을 수 있게 돼 조합원 추가부담금이 줄고 전체 사업 수익성도 높아지기 때문입니다. 또 동간거리도 넓어지고 조망권도 확보되면서 아파트 가치가 올라갈 수 있기 때문입니다. 지난달 초 재건축 최대어인 송파구 잠실주공5단지가 최고 높이 50층의 재건축을 추진하기로 했다는 점도 주민들의 주장에 힘을 실었지만, 서울시 입장은 완강했습니다.

결국 은마아파트는 돌고 돌아 35층으로 재건축을 추진하기로 했습니다. 당장 시장 반응은 나쁘지 않습니다. 지지부진하던 사업이 속도를 낼 것이라는 기대감에 집주인이 매물을 걷어들이며 은마아파트 시세는 꾸준히 상승중입니다. 더욱이 은마아파트 재건축 사업을 계기로 대치동 전체 집값이 들썩일 수 있다는 기대감도 높아지고 있습니다. 당장 은마아파트 바로 맞은 편에 재건축 삼총사로 통하는 ‘우·선·미’(개포우성·대치선경·미도아파트)도 정비사업이 빨라질 수 있다는 기대감이 모아지고 있습니다. 이 중 선경1·2차 아파트는 은마아파트를 제치고 대치동 ‘랜드마크’ 우위를 점하기 위해 개포우성1차(690가구)와 통합 재건축 방안도 검토하고 있다고 합니다.

하지만 은마아파트 재건축 사업이 정상화된다고 해도 주민들의 바람대로 연내에 서울시로부터 정비계획안 승인을 받을 수 있을 지는 미지수입니다. 당장 35층으로 바뀐 재건축 계획안을 다시 마련해 서울시의 문을 두드려야 합니다. 도계위 테이블에 올라간다고 해도 시장의 큰 이슈를 끌었던 만큼 도계위에서 꼼꼼히 정비계획을 체크해 여러번 수정 및 보완을 요구할 가능성도 높습니다. 만약 도계위 심의를 통과한다고 해도 아직 추진위원회 단계인 만큼 은마아파트는 조합 설립, 건축심의, 사업시행인가 등을 거쳐 관리처분까지 거쳐야 합니다. 은마아파트가 재건축 사업의 첫 발을 뗀 것은 맞지만, 아직 갈 길은 구만리처럼 보입니다.