[김용일의 부동산톡] 상가임대차보호법 개정으로 임대차기간 최대 10년 보장

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 상가건물임대차보호법의 일부 규정이 2018.10.16.자로 개정되어 시행 중이다. 요약하면, ① 임차인의 계약갱신요구권 행사기간이 종전 5년에서 10년으로 확대 되어, 최대 10년의 임대기간이 보장되었고, ② 권리금 회수기회 보호기간이 종전 임대차기간 만료 3개월 전에서 6개월 전으로 확대 되었으며, ③ 전통시장의 경우에도 권리금 관련 규정이 적용되게 되었다. 이번 시간에는 임차인의 계약갱신요구권으로 최대 10년간 임대차기간이 보장된 부분에 대해 정리해 보겠다.

임차인의 계약갱신요구권으로 최대 10년간 임대차기간 보장

종전의 상가임대차보호법은 2013.8.13. 이후 체결되거나 갱신되는 상가건물 임대차 계약은 환산보증금의 액수에 관계없이 최초 임대차계약체결 시점부터 최대 5년간의 계약기간을 보장하고 있었다.

구체적으로 법의 주요내용을 보면, “임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우에, 임대인은 상가임대차보호법에 규정된 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하며, 이 경우 갱신되는 임대차는 이전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약되는 것으로 본다(다만, 차임과 보증금은 적절한 범위에서 증감 가능). 또한, 임차인의 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 넘지 않는 범위에서만 행사할 수 있다.”는 것이었다(제10조).

그러나, 이번 2018.10.16.에 법이 개정되어 “임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.”고 하여(제10조 제2항), 기존 5년의 임대차 보장기간을 10년으로 확대하였다.

다만, 상가임대차보호법은 종전 임차인을 보호하기 위해 부칙 제2조에서, “제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”고 규정 하였다.

따라서, 2018.10.16. 이후 체결되는 임대차계약은 물론이고, 기존 임대차계약의 경우에도 종전 법률에 따라 임차인이 최대 5년까지 보장되는 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 경우에는, 계약갱신을 요구하여 계약을 갱신함으로써 개정 법률의 적용을 받게 되고, 결국 최초 임대차기간 부터 10년까지 임대기간을 보장받게 되었다. 반면에, 임대차기간이 이미 5년이 되는 등 종전 법률에 따라 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에는 임대인과 임차인이 합의로 계약갱신을 하지 않는 한 10년의 임대기간을 보장받지 못하게 된다.

예를들어, 2018.5.1.에 1년의 임대차계약을 체결하였던 임차인은 개정 법률이 시행된 2018.10.16. 이후인 2019.4.30.이 임대차기간 만료일이고, 2019.4.30.을 기준으로 6개월 전부터 1개월 전까지 사이 계약갱신요구권이 있으므로, 계약갱신을 할 경우 부칙 제2조에서 말하는 ‘이 법 시행 후 갱신되는 임대차계약’에 해당하고, 따라서 개정 법률의 적용을 받을 수 있다. 결국 임차인은 2018.5.1.부터 2027.4.30.까지 최대 10년간 임대기간을 보장받을 수 있다.

반면에, 2013.12.30.에 1년의 임대차계약을 체결하고 1년씩 계약갱신을 하였던 임차인의 경우, 2018.12.29.까지 마지막 5년의 보장 임대기간이 종료하고, 이번에 법이 개정되어 시행되는 2018.10.16. 이후에는 더 이상 계약갱신 권리가 없는 것이므로, 부칙 제2조에서 말하는 ‘이 법 시행 후 갱신되는 임대차계약’에 해당하지 않아, 결국 10년의 임대기간을 보장받지 못하게 된다.

주의할 점은, 임차인이 임대인에게 계약갱신요구를 할 때 말로만 해서는 추후 분쟁의 소지가 있다는 것이다. 내용증명이든, 문자메시지든, 카카오톡 메시지든 명시적으로 계약갱신요구를 했다는 증거를 남겨두어야 한다.

임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 경우

한편, 상가임대차보호법은 임대인에게 아래와 같은 정당한 사유가 있으면 최대 10년간 보장되는 계약갱신을 거절할 수 있다고 하였으므로(제10조 제1항), 임차인 입장에서 주의해야 한다.

① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, ② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, ③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, ④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우, ⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, ⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우, ⑦ 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우, 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우, ⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

☞김용일 변호사는?

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사