되살아난 '용산 개발의 꿈'…서울 강남 아성 넘본다

△서울 용산지역 부동산시장이 각종 개발 호재를 등에 업고 부활의 날개짓을 펼치고 있다. 용산 미군기지 부근에 있는 40층 건물 옥상에서 내려다본 미군기지와 동부이천동 일대 전경.

[이데일리 정수영 기자] “단기 투자를 하기보단 5~10년 앞을 내다보고 찾아오는 사람들이 많아요. 아무래도 개발사업이 마무리될 때까지는 장기로 봐야 하니까요.”(서울 용산구 한강로2가 L중개업소 관계자)

총 사업비 31조원으로 단군 이래 최대 개발사업으로 불렸던 ‘용산역세권 개발사업’이 좌초된 지 4년. 긴 겨울잠에 빠졌던 서울 용산 부동산시장이 깨어나 기지개를 켜고 있다. 내년 용산 미군기지 평택 이전 작업으로 100년만에 이 땅을 되찾게 되자 주변 개발사업이 봇물 터지듯 일제히 쏟아져 나오고 있다.

7일 찾은 용산구 한강로 주변은 고층 빌딩 공사로 분주한 모습이다. 위에서는 동원된 크레인들이 긴 팔을 뻗은 채 정교하게 움직이고, 아래로는 공사 차량이 분주히 오가며 열기를 뿜어 댔다. 용산역 인근 주상복합아파트 ‘래미안 용산’·‘용산 푸르지오 써밋’과 아모레퍼시픽 신사옥 건물은 내년 입주를 앞두고 속도 경쟁을 벌이듯 공사 진척이 빠른 모습이다.

개발 호재로 물 만난 용산…강남 대체지 급부상

개발 호재가 하나 둘씩 가시화하면서 용산 일대 부동산시장은 기대감에 부풀어 있다. 용산 미군기지 이전이 마무리되면 여의도 면적과 맞먹는 용산민족공원(243만㎡) 조성사업과 주변 산재부지 개발사업(18만㎡)이 본격화한다. 이를 둘러싼 공원 주변지역 895만㎡도 지구별 개발사업이 추진되고 있다.

이미 지난 5월 미군기지 복합시설 조성지역 중 하나인 한남동 외인부지가 땅값 6200억원대에 팔리면서 고급 주택가로 변신할 채비를 서두르고 있다. 이어 내년 3월께 산재부지 중 하나인 유엔사 부지가 1조원 이상에 팔릴 것으로 보여 용산 미군부대 이전 후 주변 개발사업이 속도를 낼 전망이다. 대형 프로젝트에 참여해온 시행사 대표는 “용적률 600%에 한남뉴타운, 이태원 지구단위계획 등 주변 개발사업과 맞물리면 사업성은 충분할 것”이라면서 “다만 땅값이 얼마냐에 따라 개발이익이 달라지므로 (입찰) 참여 여부는 따져봐야 한다”고 말했다.

용산공원 주변으로는 이밖에도 캠프킴 부지(4만 8000㎡)와 수송부 부지(7만 7000㎡) 개발사업이 남아 있다. 사업을 추진하는 국방부와 한국토지주택공사(LH)는 두 부지에 대해서는 용적률 800% 이상을 적용해 고밀도로 개발한다는 목표다. 이 경우 50층 이상의 고층 빌딩숲 조성이 가능해진다.

용산 미군부대 이전과 맞물려 한강대로를 경계로 서울역~용산역~한강대교 북단을 잇는 서쪽 총 340만㎡(100만평)는 용산 지구단위계획구역으로 지정돼 44개 특별계획구역 사업이 진행된다. 현재 22개 사업이 속도를 내고 있다. 이 중 용산4구역(한강로 3가 63~70번지 일대·5만 3066㎡) 정비사업은 8년 만에 첫 삽을 뜬다. 2020년 완공 목표인 용산4구역 사업은 최고 43층의 주상복합아파트 5개동 1140가구와 업무시설, 공공시설 2개동이 들어선다.

용산 지구단위계획구역과 별개로 서계동 지구단위계획, 한남 재정비 촉진지구, 이태원 지구단위계획 구역 등의 사업이 이뤄진다. 여기에 신분당선 2단계(용산~강남 구간) 사업이 확정되면서 용산은 강남을 대체할 지역으로 부상하고 있다.

집값 ‘꿈틀’…“장기적 관점에서 투자해야”

개발사업이 속도를 내면서 용산 아파트값 상승세도 뚜렷하다. KB국민은행 부동산 시세에 따르면 올해(1~11월) 용산구 아파트값은 4.25% 올라 서울 평균 상승률(4.12%)을 앞섰다.

용산 국제업무지구 개발사업이 흐지부지되기 시작한 2010년부터 5년 연속 내리막길을 걷던 용산구 아파트값은 지난해(2.74%)부터 다시 오름세로 돌아섰다. 한국감정원에 따르면 지난해 12월 3.3㎡당 2660만원이던 용산구 아파트 시세는 1년이 지난 현재 2850만원으로 껑충 뛰어 올랐다.

한강로3가 ‘용산 시티파크’ 1단지 전용면적 143㎡형은 대형 아파트인데도 매매가격이 일년 새 1억원 넘게 올랐다. 아파트 분양권도 매물 부족 속에서 가격 상승세가 가파르다. ‘용산 푸르지오 써밋’ 전용 112㎡형은 지난해 11월 11억 7880만원에 거래됐으나 지금은 13억원을 호가하고 있다. 인근 L공인 관계자는 “래미안 용산과 용산 푸르지오써밋 등 용산역 인근 주상복합아파트 분양권을 찾는 수요가 늘고 있으나 매물이 많지 않아 거래는 뜸하다”고 전했다.

하지만 용산은 중대형 아파트가 많이 들어선 곳인데다 집값도 비싸 대내외적 여건에 민감할 수밖에 없다. 중대형 아파트 공급 과잉과 금리 인상 가능성 등으로 용산지역 역시 향후 주택시장 전망이 그리 밝지만은 않은 것이다. 하지만 용산역 인근 및 용산공원 주변 개발지 분양 등 장기 프로젝트가 시동을 건다면 상황이 달라질 수 있는 만큼 장기적 관점에서 투자에 나서도 것도 괜찮다는 게 전문가들의 조언이다.