내년 1월부터 양도소득세 대출강화 등 본격시행

[이데일리 신수정 기자] 내년 1월부터는 양도소득세, 상속세 등 세제 정비 및 대출이 강화된다. 특히 차주단위 DSR 2,3단계가 본격 시행되고 대출분할 상환 유도 등 안정적인 가계부채 관리 방안들이 시행할 예정이다.

서울 여의도 63스퀘어에서 바라본 서울 아파트의 모습. (사진=연합뉴스)

27일 직방에 따르면 내년 1월부터 조합원입주권 취득 대상 및 대체주택 양도세 비과세 대상 정비사업 범위가 확대된다. 조합원입주권을 취득할 수 있는 정비사업의 범위와 사업기간 중 거주를 위해 취득한 주택을 양도하면서 1가구 1주택 양도소득세 비과세 대상이 되는 정비사업의 범위에 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재개발사업이 추가된다.

시행 이후 취득한 조합원입주권부터 적용하며, 시행 전에 취득한 조합원입주권의 양도소득세 비과세 요건에 대해서는 종전의 규정에 따른다.

조합원입주권 양도소득세 비과세 요건도 정비된다. 조합원입주권을 양도하는 경우 다른 주택이나 조합원입주권 뿐만 아니라 분양권도 보유하지 아니하는 경우에만 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있도록 한다. 단, 시행일 이전에 취득한 분양권은 해당되지 않는다.

내년 1월부터 과세 범위·기일 변경

이와 함께 고가 상가주택은 주택부분만 양도소득세 비과세를 적용하는 방안도 시행한다. 2021년까지는 주택면적이 상가면적보다 크면 모두 주택으로 인정해 1가구 1주택 양도세 비과세가 적용됐다. 그러나 2022년부터는 12억을 초과하는 고가 상가주택 처분 시 면적과 무관하게 주택부분만 비과세 적용이 가능하다. 상가부분은 과세 대상이다. 단, 12억 이하의 상가주택은 종전대로 비과세가 적용된다.

주택의 부수토지 범위도 조정된다. △1가구 1주택 양도소득세 비과세 판정 시나 △단기보유 주택에 대한 양도소득세 세율 적용 시 △주택 중 비사업용 토지 범위를 판정할 때에 해당하는 주택의 부수토지 범위를 기존의 도시지역 내에서는 주택정착 면적의 5배까지 인정했다. 그러나 1월부턴 수도권 도시지역 내 주거지역, 상업지역 및 공업지역은 3배로 축소한다. 이 배율을 초과한 토지는 주택부수토지가 아닌 비사업용 토지로 판단하기 때문에 양도소득세 계산 시 주의가 필요하다.

동거주택 상속공제 대상도 확대된다. 피상속인과 10년 이상 계속 하나의 주택에서 동거한 경우 상속주택가액의 전부(6억원 한도)를 공제받을 수 있는 상속인의 범위가 종전에는 ‘직계비속’에 한정됐으나, 2022년부터는 ‘직계비속의 배우자’까지 확대된다.

내년 1월부턴 상속세 연부연납 기간이 연장된다. 기존의 일반 상속세 분은 최대 연부연납 기간이 5년까지만 허용됐으나, 2022년 이후 상속분부터는 최대 10년까지로 연장된다. 분할 납부기간이 늘어남으로써 상속인의 납세 부담을 완화할 수 있을 것으로 기대된다.

오피스텔 시가표준액 기준도 정비된다. 기존에는 다른 용도의 건축물과 같은 시가표준액 결정기준을 적용했으나, 2022년부터는 오피스텔을 별도로 분리해, 행정안전부 장관이 고시하는 표준가격기준액에 오피스텔의 용도별·층별 지수, 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 등의 사항을 적용한다.

허가받지 않은 주거용건물 및 미등재 물건 과세기준을 강화한다. 건축물에서 허가를 받지 않거나 사용승인을 받지 않고 주거용으로 사용하는 면적이 전체 건축물 면적의 50% 이상이면 그 건축물 전체를 주택으로 보지 않고, 그에 딸린 부속토지는 종합합산과세대상 토지로 간주한다.

재산세 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 않았거나 공부상 등재현황과 다를 경우 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다. 다만, 재산세 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다.

빈집 실태조사 및 정비계획 수립이 의무화된다. 빈집 조사결과를 토대로 효율적인 빈집 정비계획이 수립될 수 있도록 시장·군수 등은 5년마다 빈집정비계획 수립과 빈집 실태조사를 하도록 의무화했다.

빈집·임대사업자 관리 철저히

국토교통부 장관이 요청하거나 시장·군수 등이 필요하다고 인정하는 때에는 빈집 실태조사를 수시로 할 수 있으며, 정비계획 수립 후 1년마다 해당 계획의 타당성을 재검토할 수 있다. 빈집정비사업을 시장·군수 등이 시행하는 경우, 빈집정비사업 시행구역, 예정시기, 시행방법 및 사업시행자, 임대주택 공급에 관한 계획 등을 포함해야 한다.

임대보증금 보증 제도의 개선 및 임대사업자 관리도 강화된다. 더 효과적인 임차인 보호를 위해 보증보험에 가입하지 않는 임대사업자를 지자체장이 직권으로 등록 말소할 수 있게 된다. 보증회사가 지자체장에게 보증 가입·해지 자료를 제출하도록 해 임대사업자 보증 가입 여부 파악이나 관리에 활용한다. 또한, 보증보험 미가입 사업자에게는 임대보증금의 10% 이하의 과태료(3천만원 한도)를 부과하여 처벌의 실효성을 높인다.

내달 15일부턴 외국인 임대사업자 등록관리를 강화한다. 외국인이 주택 임대사업자로 등록하기 위해서는 신고서와 외국인등록 사실증명서를 함께 제출해야 한다. 제출하는 신고서에는 외국인등록번호, 국적과 함께 체류자격과 체류기간 등을 기재해야 한다. 외국인이 편법으로 부동산 임대업을 할 수 없도록 적합한 체류자격을 갖췄는지를 등록 신청 단계에서부터 확인하기 위함이다.

재건축 용적률 완화·DSR 2단계 시행

공공 소규모 재건축사업 용적률이 상향된다. 한국토지주택공사 등 공공이 참여하는 소규모재건축사업의 용적률 상향 건축 등 규제를 완화해 다수의 주택을 신속히 공급할 수 있도록 하는 한편, 증가하는 용적률에 따른 주택 일부는 공공임대주택으로 기부채납 받는다.

원주민 재정착을 위해 지분형 주택을 공급함으로써 서민의 주거안정에 이바지하려는 것이다. 허용되는 용적률은 최대 법적 상한 용적률의 120%까지 허용되며, 늘어난 용적률의 20%~50%는 공공임대주택을 건설해 기부해야 한다.

차주단위 DSR 2단계 시행 등 상환능력 중심의 대출심사 관행이 확립된다. 2022년 1월부터 총 대출액이 2억원을 초과한 차주는 차주단위 DSR 규제(은행 40%, 제2금융권 평균 50%)가 적용된다. 6월까지는 총 대출액 기준 외에 규제지역 내 6억원 초과 주택의 주택담보대출 및 1억원을 넘어서는 신용대출을 받은 경우에도 차주단위 DSR 적용대상이 된다.

이와 함께 제2금융권의 평균DSR 기준을 종전 60%에서 50%로 하향 조정되며, DSR 산정에 카드론도 포함된다. 특히 DSR 계산 시 적용하는 대출만기가 종전에는 최대만기를 적용했으나 앞으로는 ‘평균 만기’를 적용한다. 신용대출은 DSR 산정 시, 7년을 적용했으나 앞으로는 5년이 적용되고, 10년이 적용되던 비주택담보대출은 8년으로 단축된다. DSR 계산 시, 대출만기가 단축되면 같은 대출환경에서도 대출 가능 금액이 감소한다

대출 분할상환 유도 등 가계부채의 질적 건전성 제고도 시행된다. 1월부터 주택담보대출의 분할상환 목표치를 상향 조정한다. 전체 주택담보대출 분할상환 목표는 2021년 실적을 확인한 후 2022년 초에 최종 설정될 예정이고 2022년 개별 주택담보대출 분할상환 목표는 80%로 세워졌다.

전세대출 분할상환 우수 금융사에 정책 모기지 배정을 우대하는 등 전세대출 분할상환에 성과보수를 부여해 가계부채 질적 건전성을 향상한다.