[좋아요 부동산]강남 재건축 단지 가르는 '35층 룰'이란

[이데일리 원다연 기자] 지난달 27일 서울 송파구 잠실주공5단지 아파트의 재건축 조합은 새로운 정비계획안을 송파구청에 제출했다. 새 정비계획안은 기존과 달리 일반주거지역에 들어서는 동의 최고 층수를 모두 35층 이하로 낮췄다. 당초 이 조합은 일반주거지역 내에 들어서는 동에도 최고 층수를 50층으로 설계한 정비계획안을 제출해 시의 도시계획위원회 심사에서 보류됐다.

‘일반주거지역 내 최고 층수는 35층’(이하 ‘35층 룰’)을 고수하고 있는 시의 방침에 결국 백기를 든 셈이다.

반면 서울 강남구 은마아파트는 일반주거지역 내에 49층 높이의 재건축 계획안을 고수하고 있다. 은마아파트 재건축 추진위원회는 3일 전체 30개 동 중 최고 층수가 35층을 초과하는 16개 동을 포함하는 기존의 정비계획안 그대로 주민설명회를 진행했다. 시의 ‘35층 룰’에 배치되는 계획안을 두고는 앞서 강남구청장이 “주민 의견을 반영해 층수 문제가 유연하게 해결되길 바란다”고 밝히며 지원사격을 하고 있다.

최근 강남권 재건축 단지에서 논란이 되고 있는 ‘35층 룰’은 지난 2013년부터 시작됐다. 시는 2013년부터 공공성 우선의 조망관리, 입지·밀도·용도에 따른 예측가능한 높이관리라는 원칙을 반영한 높이관리기준을 도입했다. 이전에는 스카이라인에 대한 원칙이나 기준이 없어 개별 단지별로 심의를 거쳤는데 시 전역에 적용할 수 있는 일관된 기준이 필요하다는 판단에서였다. 시는 이 같은 높이 관리기준을 지난 2014년 마련한 ‘2030 서울플랜(서울도시기본계획)’에 명시했다.

2030플랜에 따르면 제3종 일반주거지역의 최고 높이는 35층 이하, 상업·준주거지역에서도 주거시설의 최고 높이는 35층 이하로 규정돼 있다. 다만 상업·준주거지역으로 용도가 분류돼 있으면서 광역중심 기능을 담당하는 지역에선 복합시설로 지을 경우 최고 층수가 51층 이상도 가능하다. 용도지역에 따라 다르게 허용되는 이 같은 최고 층수는 용도 지역별 용적률(건축물 연면적의 대지면적에 대한 비율)과 건폐율(대지면적에 대한 건축면적의 비율)에 근거한 개발밀도와 비례하도록 설계된 것이다. 제3종 일반주거지역의 경우 용적률이 250~300%, 건폐율이 50% 이하이고 준주거·상업 지역은 용적률이 400~800%, 건폐율이 60% 이하까지 완화돼서다.

잠실주공5단지의 경우 ‘35층 룰’을 받아들여 새로 만든 정비계획안에도 일부 동의 최고 층수는 50층으로 설계돼 있다. 잠실역에 가까운 단지 내 일부 부지를 준주거지역으로 용도 상향해 광역중심 기능을 갖춤으로써 층수 요건을 맞춘다는 계획이다. 잠실주공5단지 조합 관계자는 “광역중심 기능을 갖추기 위해 컨벤션센터나 공연장 등의 MICE시설을 설계할 계획”이라고 말했다.

한편 서울시내에 들어선 50층 안팎의 아파트 단지는 이 같은 높이관리기준이 마련되기 전 ‘한강공공성 재편’ 정책에 따라 들어선 용산구의 ‘래미안첼리투스’와 성동구의 ‘서울숲트리마제’ 두 개 단지다.

시는 2009년 당시 공공의 한강 접근성 개선을 위해 한강변 아파트가 재건축을 할 때 대지면적의 25% 이상을 공공토지로 제공하면 50층 이상 건축을 허용하는 정책을 폈다.

시는 “이는 높이관리기준이 마련되기 전 한강공공성 정책을 수용한 예외적인 두 개 단지의 경우”라며 “2013년 높이관리기준을 도입한 이후에 정비계획안을 심의한 74개 단지는 모두 최고 층수 35층 이하, 평균 층수 23층 수준으로 설계됐다”고 설명했다.

△서울시 중심지체계 및 용도지역별 높이관리기준. [자료=서울시 제공]