[오은석의부동산재테크]금리인상기에 피해야할 부동산, 사야할 부동산은?

지난 3월 21일 미국이 기준금리를 0.25%p 인상하며, 한미금리 역전이 현실화되었다. 미국 금리 인상 횟수가 올해 추가적으로 4차례가 더 있을 것으로 전망되고 있어 국내 기준금리 인상도 불가피하게 되었다.

부동산에 관심 있는 많은 사람이 향후 금리 인상에 따른 부동산 움직임에 대해 예의 주시 하고 있다.

금리가 인상되면 부동산 가격은 어떻게 될까? 피해야 할 부동산은 무엇이고, 사야 할 부동산은 무엇일까? 논리적으로 하나씩 분석해 보자.

금리가 인상되면, 예금금리뿐만 아니라, 대출금리도 함께 상승하게 된다. 이는 부동산 투자 있어 중요한 의미를 갖게 된다.

금리가 인상되면 오피스텔과 상가 등 수익형 부동산의 인기가 시들게 된다. 수익형 부동산 투자는 월세 수익을 위해 주로 하는데, 금리가 인상되면 수익형 부동산을 사서 월세를 받는 것 보다, 은행에 정기예금에 가입하는 것이 안정성 뿐만 아니라 수익성 측면에서도 본안이 커지기 때문이다.

이러한 이유 외에도 수익형 부동산이 안 좋아지는 이유는 또 있다. 수익형 부동산 투자자의 경우 전액 자기자본으로 부동산을 매입하는 경우보다 매입 비용의 일부는 대출을 받아 투자한 경우가 많은데, 금리가 인상되면 대출 이자 비용도 같이 상승하니, 월세를 받아 대출이자를 상환하게 되면 예전에 비해 투자 수익률이 떨어지게 된다.

즉, 대출 이자 비용은 증가하여 수익률이 떨어지고, 은행 예금보다 안정성이 떨어지니 수익형 부동산을 매수하려는 사람은 점점 줄어들고, 결국에는 매매가격도 조정을 받게 된다.

수익형 부동산뿐만 아니라, 일반 주택도 금리상승에 영향을 받는다. 실거주자의 경우에도 주택을 매입하는데 전액 자기자본으로 구입하는 경우보다 일부 대출을 받아 주택을 구입하는게 일반적이다. 대출 이자가 늘어나면 실거주자 관점에서 보더라도 주택을 구입하는건 아무래도 부담스러울 수밖에 없다.

위에 설명한 대로 금리 상승기에는 부동산 시세 상승 가능성이 높지 않고, 수익률이 낮다는 것이 일반적인 시각이다.

그렇다고 해서 금리 상승기에 반드시 부동산 매수를 멀리해야만 하는 것은 아니다. 금리 상승기에도 눈 여겨봐야 할 부동산이 있다. 어떤 것들이 이에 해당될까?

‘금리 인상’이란 말을 들으면, 대부분의 사람들은 ‘대출 이자 비용이 증가하겠구나’라고 생각한다. 하지만, 반대로 ‘예금 이자 소득이 증가 하겠네’라고 생각하고 기뻐하는 사람들도 있다. 바로 부자들이다.

금리가 인상된다는 말은 다시 말해 경기가 좋아지고 있다는 말이다. 경기가 좋아지면 일반인이 늘어나는 부의 증가 보다, 부자들의 부의 증가 폭이 더 커진다.

즉, 부동산으로 보게 되면, 부자들이 많이 거주하는 지역의 경우, 부동산 가격이 오히려 오를 여지가 더 크다. 부자들은 대출보다 예금이 더 많은데다 경기 상승으로 소득이 증가하니 부동산을 구입할 여력이 더 증가했기 때문이다.

경기가 상승하게 되면, 소득의 양극화도 심화되지만, 이와 함께 부동산 가격의 양극화도 함께 심화된다. 수도권과 지방, 수도권 안에서도 일자리가 풍부한 도심지역과 그 외 지역의 가격 차별화가 심해지고 있는 최근 대한민국 부동산 모습도 이와 무관하다고 할 수 없다.

최근 강남 개포 8단지 재건축 청약에 3만 명 이상이 몰렸다고 하는데, 이 단지의 경우 분양가가 9억을 초과해 대출이 안 됨에도 불구하고 이렇게 많은 사람이 몰렸다는 것을 보면, 부자들은 대출에 영향을 안 받는 다는 것을 알 수 있다.

금리 인상기, 즉 경기가 좋을 때는 핵심 지역, 중대형 평수, 똘똘한 한 채가 상승 여력이 더 크다고 할 수 있다.

이 외에 금리 인상기에 추가적으로 관심을 갖고 지켜볼 만한 것은 바로 부동산 경매이다.

저금리 시기에 낮은 금리로 대출을 끌어다가 부동산 투자를 여러 채 했거나, 소득수준에 맞지 않게 무리하게 대출을 받아 내 집 마련을 했다가 금리가 상승하게 되면 이자 비용 부담을 못 이겨서 채무상환을 못해 결국 경매로 넘어가는 물량이 증가하게 된다. 경매 물건이 증가하면 부동산 뉴스에 안좋은 기사들이 늘어나고, 이로 인해 투자심리가 위축되어 경매 낙찰가율 또한 낮게 형성돼 저가에 부동산을 취득할 수 있는 기회를 얻을 수 있다. 부동산 경매는 부동산 호황기가 아닌, 침체기때 빛을 발휘하는 부동산 취득방법이다.

물론 부동산 가격을 전망 할때에는 금리 외에도 호재, 공급물량, 정책 등 여러 가지 변수들을 종합적으로 분석해 볼 필요가 있다. 하지만 금리라는 경제의 큰 축을 이해하고 부동산 시장 변화 흐름을 예측하고 다른 변수들을 분석하는 것과 그렇지 않은 것에는 부동산 투자 결과에 있어 큰 차이를 보이게 된다.

최근 부동산 뉴스를 보면, 주택에 대한 부동산 규제가 계속 심해져서 규제가 덜한 오피스텔과 상가 투자로 투자자들이 관심 높아지고 거래량이 늘고 있다는 기사를 자주 접하게 된다. 분양 홍보관에서 말하는 호재만 믿고 투자한 것이 아닌 금리 인상에 따른 시장의 큰 흐름 변화와 공급물량에 대한 리스크도 고려 후 투자했길 바란다.

부동산은 사면 무조건 오르거나, 혹은 무조건 떨어지거나 하는 것이 아닌 같은 지역이라도 지역의 상황에 따라 상승하기도 하락하기도 한다. 같은 시기에도 오르는 지역이 있고 하락하는 지역이 있다. 같은 시기 같은 지역이라도 사야 하는 부동산이 있고, 사지 말아야할 부동산이 있다. 이러한 안목을 키우기 위해서는 꾸준한 공부와 현장 임장이 필수적이다. 지금부터라도 준비하여 앞으로의 기회를 잡고 투자리스크를 줄여나가길 바란다.

▶ 오은석 ‘직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 21년차 부동산고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 9만명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다