부동산중개수수료 요율과 한도
공인중개사법에서 규정하고 있는 ‘중개’라 함은 토지, 건물 등 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 기타 권리의 득실, 변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.
공인중개사는 중개의 대가로 중개의뢰인 쌍방으로부터 중개보수를 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 법정 중개수수료 한도는 매매·교환의 경우에는 거래금액의 0.9% (1천분의 9) 이내로 하고, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 0.8% (1천분의 8) 이내로 한다(공인중개사법 제32조, 공인중개사법시행규칙 제20조). 위 범위 내에서 부동산 종류, 거래내용, 거래가액 등에 따라, 각 지방자치단체의 장이 조례로 구체적인 수수료율을 정하는데, 예를들어, 서울시의 경우 중개보수 요율표는 아래와 같고, 서울시를 포함한 각 시도별 중개보수 요율은 한국공인중개사협회 인터넷 사이트에 정리되어 있다.
공인중개사는 사례, 증여 기타 어떠한 명목으로든 위와 같은 중개보수를 초과하여 받을 수 없다. 부동산중개와 별도로 컨설팅 계약을 체결하고 컨설팅수수료 명목으로 돈을 받았더라도, 실제 수행한 업무가 부동산 중개의 범위를 벗어나지 않는다면, 중개보수로 보아야 한다(대법원 2016다206505 판결)
구체적으로, 대법원은 “부동산 중개수수료에 관한 위와 같은 규정들은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 부동산중개업법 관련 법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효라고 할 것이다.”라고 하였다(대법원 2005다32159 전원합의체 판결).
결국, 공인중개사에게 중개를 의뢰하면서 중개보수 약정을 할 때, 앞에서 언급한 중개보수율 상한을 초과하여 약정을 하였다면, 그 초과한 부분의 약정은 무효가 되므로, 초과 중개수수료를 지급할 의무가 없고, 만일 이미 공인중개사에게 지급을 하였다면 반환을 요구할 수 있으며, 반환하지 않을 경우 부당이득반환청구소송을 제기할 수 있다.
☞김용일 변호사는?
- 서울대학교 경영대학 졸업
- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)
- 법무법인 현 파트너 변호사
- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장
- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사
- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사