DSR 규제, 7월 전 분양 중도금·잔금대출은 적용 안한다

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[이데일리 김인경 기자] 이달 말까지 입주자 공고를 한 사업장의 이주비나 중도금 잔액 대출에는 개인별 부채원리금상환비율(DSR) 규제(은행권 40%, 비은행권 60%)가 적용되지 않는다.

12일 금융권에 따르면 금융위원회는 이 같은 내용을 담은 가계대출 리스크 관리기준 행정지도를 공지했다. 이번 지도는 지난 4월 9일 발표한 가계부채 관리대책의 후속조치다.

DSR은 대출 심사 때 개인의 모든 대출에 대해 원리금 상환 부담을 계산하는 지표로 주택담보대출뿐 아니라 신용대출과 카드론을 포함한 모든 금융권 대출 원리금 부담을 반영한다.

4월 9일 대책에 따라 다음 달부터 개인별 DSR 40% 적용 대상이 전체 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역)의 시가 6억원 초과 주택으로 확대된다. 현재는 투기지역·투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택을 담보로 한 대출에서만 개인별 DSR 40%가 적용되고 있지만 그 대상이 커지는 것이다.

당시 당국은 이미 청약이 끝난 아파트에 대한 적용 여부는 따로 설명하지 않았다. 이 때문에 부동산 관련 온라인 커뮤니티에는 7월부터 확대되는 개인별 DSR 규제로 잔금을 치르는데 차질이 빚어질 것을 우려하는 글들이 많았다.

금융당국은 행정지도 공고문을 통해 “6월 30일까지 입주자 모집 공고(입주자 모집 공고가 없다면 착공신고, 재건축·재개발 사업장 조합원의 경우 관리처분인가)를 실시한 사업장에 대한 이주비 대출, 중도금 대출과 잔금 대출의 경우 종전 규정을 적용한다”라고 밝혔다.

다만 이미 공고된 사업장의 분양권 등이 행정지도 시행일인 7월 1일부터 전매된 경우에는 강화된 DSR 규제를 적용한다.

개인별 DSR 확대는 7월 1일 이후 신규대출 신청분부터 적용된다. 하지만 6월 30일까지 주택 등 부동산 매매계약을 맺고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 대출자는 종전 규정 적용이 가능하다. 금융사가 전산상 등록 등을 통해 대출 신청 접수를 끝냈거나 금융사로부터 대출 만기 연장 통보를 받은 대출자도 마찬가지다.

금융당국은 또 개인별 DSR 규제를 적용할 때 ‘주택 구입 목적의 주택담보대출로 10년 이상의 비거치식 분할상환 대출인 경우에 한해 장래 소득을 반영하기로 했다. 대출자와 배우자의 장래 소득 증가가 예상되면 증가분은 최근 연도 소득에 평균 소득 증가율을 적용해 산정하되, 금융사가 자율적으로 통계 정보 등을 활용해 합리적인 수준의 장래 소득 인정 기준을 마련한 경우 해당 기준 적용할 수 있다.

DSR 산정 때 신용대출의 경우 가급적 실제 만기가 반영되도록 체계를 정비하기로 했다. 현재 신용대출은 일률적으로 만기 10년을 적용하고 있는데 올해 7월부터는 7년으로, 내년 7월부터는 5년으로 각각 줄어든다.

다른 조건이 변하지 않는 것을 전제로 만기가 10년에서 5년으로 단축되면 이론적으로 대출한도가 지금보다 절반으로 줄어들게 된다. 다만 별도의 거치 기간이 없는 분기별 또는 월별 균등 분할상환 신용대출로 분할 상환금액이 총 대출액의 40% 이상이면 실제 만기를 적용한다. 이 경우에도 DSR 산정 때 만기 10년을 초과할 수 없다.

사진=연합뉴스