재건축, 대출, 청약, 세금 등 정부에서 할 수 있는 모든 대책이 나왔다고 해도 과언이 아니다. 정부의 의지는 매우 강했으나 8개월이 지난 지금 정부의 의도대로 집값은 잡히지 않았다.
오히려 정부의 말을 믿고 집을 매도한 사람들은 나날이 올라가는 집값에 망연자실한 분위기까지 감지되고 있다.
아파트 컨설팅 업체 다다부동산파트너스가 KB매매지수를 분석한 자료에 의하면 2013년 이후 서울 및 강남 3구의 매매지수는 우상향 곡선을 그리며 그 폭을 키운 것으로 나타나고 있다.
그럼 앞으로 서울의 부동산 가격은 어떻게 될까?
2013년 이후 서울 지역의 매매가격 및 전세가격 상승한 이유는 내수경기 회복보다는 공급물량 부족과 저금리로 인한 풍부한 유동성 때문이었다.
그래서 지난 5년 동안 매물이 항상 부족한 모습을 보였고, 매매도 전세도 거래량이 비례해 매매가격이 상승곡선을 이어갔다.
문제는 집값을 단기간에 안정화 시키겠다는 욕심이 수요 억제뿐만 아니라 공급(재고 아파트 매물이 시장에 흘러 들어오지 않고 버티겠다는 심리 확산)까지 억제시켜 집 값 상승을 부추기는 결과가 되었다. 정부의 강한 의지를 담은 정책이 발표되면 시장에 자연스럽게 매물이 나올 것이라 예상했으나 시장은 정 반대로 움직였다.
풍선효과로 강남을 비롯해 서울 전역이 8.2대책 이전보다 더 높은 상승률을 보이자 다주택자들뿐만 아니라 실수요자까지 매물을 걷어 드리면서 공급 부족 현상은 더욱 심해졌고, 호가로 나온 매물들은 추격매수가 이어지면서 몇 달 사이에 몇 억이 오르는 현상이 나타났다.
부동산 가격이 오르는 사이 양도소득세 중과가 시작되는 4월을 맞이하게 되었다.
4월부터 두 세달 동안은 눈치 보기 장이 나타날 수 있다.
그러나 ‘수익 없으면 세금 없다’라는 인식과 과도한 부동산 규제로 공급물량이 충분하지 않으니 매매가격이 더욱 상승할 것이라는 기대감, 굳이 과도한 양도소득세를 내면서까지 물건을 처분하지 않겠다는 심리로 인해 만성적인 공급부족 현상은 더욱 심해질 기세다.
서울에 재건축 물건이 공급된다고 하더라도 재고아파트의 공급물량 부족은 오히려 신축 아파트의 재입주율을 높이고 새 아파트에 대한 기대감으로 매수세가 강해지면서 상승세가 이어질 것이다.
당장 올해 공급되는 재건축 단지도 정부의 규제 대책의 효과로 분양보증 승인을 통한 분양가 규제가 되면서 주변 시세보다 훨씬 저렴한 금액으로 분양가가 책정될 것이다. 시장에서는 분양만 받으면 수억에 달하는 시세 차이가 발생할거라는 기대감으로 경쟁률이 매우 높을 것이고 강남의 분양시장은 승승장구할 가능성이 커졌다.
결국 공급이 부족한 상황에서 양도소득세 중과는 답이 될 수 없다.
오히려 거래가 꽉 막히면서 계속해서 풍선효과만 커질 공산이 크다.
중장기적인 공급 플랜과 양도세가 아닌 보유세 중심의 정책 변화가 되지 않는 이상 앞으로 서울 지역의 매매가격 상승은 꾸준히 이어질 가능성이 크다는 사실을 정부는 지금이라도 인식하고 그에 맞는 정책을 펴 나가야 할 것이다.
▶ 오은석 ‘직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다’의 저자로서 ‘북극성주’라는 닉네임으로 더 유명한 21년차 부동산고수다. 다음 카페 ‘북극성’을 통해 9만명이 넘는 회원들에게 투자 노하우를 전파하며 멘티들이 시행착오 없이 투자하고 경제적 자유를 실현할 수 있도록 돕고 얻은 수입으로 소외된 이웃을 위해 나눔을 실천하고 있다