최근 3년 주택 구매자 10명 중 3명, 실거주 아닌 투자 수요

[이데일리 이성기 기자] 최근 3년 간 주택 구매자 10명 중 3명은 실거주가 아닌 투자 수요인 것으로 나타났다. 특히 주택가격 대비 세입자 임대보증금 비중이 80%를 넘는 `갭투기`가 12만명 이상인 것으로 파악됐다. 무리한 `갭투기`가 `깡통전세`로 이어지고 있는 만큼, 세입자 피해를 사전에 예방하는 정책이 시급하다는 지적이 나온다.

3일 국토교통부가 심상정 정의당 의원실에 제출한 주택자금조달계획서 자료에 따르면, 2020년부터 올해 8월까지 개인 주택 구매자 150만 6085명(연령 미상 제외) 중 임대 목적으로 주택을 구입한 매수자는 43만 3446명으로 28.7%를 차지했다. 10명 중 3명은 실수요자가 아니었다.

지난달 28일 서울 여의도 국회에서 열린 국토교통위원회 전체회의에서 심상정 정의당 의원이 의사진행발언을 하고 있다. (사진=국회사진기자단)

연령별로는 30대(24.7%), 40대(24.4%), 50대(19.9%) 순으로 많았고 20대도 12.8%를 차지했다. 각 연령별 주택 구매자 중 임대 목적 비율은 미성년자가 88.5%로 월등히 높았고, 20대도 42.6%나 됐다.

이들은 집값이 폭등하던 2020년 상반기부터 2021년 상반기까지 급격히 증가했다. 당시 4만 1719명에서 13만 6612명으로 1년 만에 227%가 늘어났다.

이들이 구입한 주택의 평균 가격은 4억 3493만원으로, 가격대별 비중은 3억원 미만(50.2%)이 절반 가량으로 가장 높고, 다음으로 3억~6억원 미만(26.6%), 6억~9억원 미만(12.9%) 순이다. 9억원 이상의 고가 주택 구매자도 4만 4411명으로 10.3%를 차지했다.

구입한 주택 유형은 시기별로 변화를 보였다. 2020년 상반기에는 서울 아파트가 48%로 절반 가까이를 차지했으나 2020년 하반기와 2021년 상반기까지는 경기·인천 아파트, 2021년 하반기 이후 비수도권 지역의 주택에 대한 매수자가 증가했다. 투기 수요가 서울에서 지방으로 확산되는 흐름이 반영된 것으로 보인다. 특히 지난해 상반기부터 비수도권 주택 수요가 늘어나는데, 이는 주택임대사업자에게 비수도권 3억원 이하 주택에 대해 취득세 50% 감면과 종부세 합산배제의 혜택을 준 것이 영향을 미친 것으로 풀이된다.

자금 조달 방식으로는 임대 목적 구매자는 자기자본 35.1%, 금융기관 대출이나 기존 세입자의 보증금 등 외부 차입금 등 62.9%로 자금을 조달했다. 아예 외부 차입금이 없는 경우(3만 2672명)를 제외할 경우 외부 차입금 비율은 71.8%로 높아졌다. 구매 자금의 3분의 2 이상을 밖에서 빌린 돈에 의존하고 있었다. 반면 실거주 목적으로 구입한 매수자는 자기자본이 57.9%, 외부차입금은 42.1%였다. 자기자본 비중이 외부 차임금보다 높았다.

세부적으로 살펴보면, 임대 목적 구매자는 세입자 임대보증금 비중이 52.5%로 `전세 끼고 집을 사는 방식`에 가장 많이 의존하고 있었다. 반면 실거주 목적 구매자는 자신이 살던 집을 팔거나 임대 보증금을 돌려받아 마련한 금액(부동산 처분 금액)이 33.5%로 가장 많았고, 그 뒤로 주택담보대출이 23%를 차지했다.

`전세 끼고 사는 방식` 중에서도 주택 가격 대비 세입자 임대보증금의 비중이 80%를 넘어 `갭투기`로 분류할 수 있는 경우가 12만 1553명, 28%를 차지했다.

주택구매자 중 임대 목적 구매자와 갭투기 수(2020년~2022년 8월 )

연령별로 세대 내 갭투기 비중은 미성년자가 47.2%(1142명), 20대가 35.7%(1만 9716명)으로 전 연령 평균(28.0%)에 비해 높았다. 미성년자의 경우 부모의 대리 투자라는 점에서 예외로 치더라도, 투자를 목적으로 주택을 구매한 20대 중 3분의 1 이상이 갭투기에 뛰어든 셈이다.

심상정 의원은 “지난 2년 집값 상승기의 30% 가량은 실수요가 아닌 투자 수요였고, 세입자의 임대보증금에 80% 이상을 의존하는 `갭투기` 매수자가 10만 명 이상 주택 시장에 뛰었들었다는 사실이 드러났다”면서 “지난 정부가 추진한 등록 임대사업자 제도는 과도한 세제 혜택으로 갭투기를 동반한 투자 수요를 촉진한 것으로 판단된다”고 말했다.

이어 “최근 금리 인하로 주택가격이 하락세로 접어든 가운데, 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커지는 세입자 보호 대책이 시급히 필요하다”며 “ 임대사업자에 대한 과도한 혜택 및 상생임대 제도와 같이 다주택 임대인의 특혜를 강화하는 정책이 아니라 임대차 보호법과 같이 임차인의 권리를 강화하는 정책을 펴야 한다”고 촉구했다.