하지만 실효성은 의문이다. 국토부가 발표한 환수금 규모가 당초 예상됐던 수준의 2배가 넘어 일단 재건축 투자심리를 주저앉히는 효과는 거둘 것으로 보인다. 그러나 환수금 부과 계산 방법이 명확치 않은데다 미실현 이익에 대한 세금부과라는 점에서 위헌 논란까지 불거지고 있다. 최근 구입한 사람은 시세차익이 적은데도 과도한 세금을 물어야 하는 문제도 안고 있다. 무엇보다 재건축 위축으로 공급 감소를 우려한 풍선효과가 우려된다. 공급이 부족하게 됨으로써 강남의 기존 아파트와 재건축 확정 아파트 가격이 되레 더 뛸 것이라는 얘기다.
사회 불안 요인으로 작용하고 있는 집값 폭등은 가능한 수단을 모두 동원해서라도 잡아야 할 국가적 과제임에 틀림없다. 하지만 세금폭탄 등의 충격 요법은 일시적 효과는 거둘지 모르나 집값을 잡을 근본 대책은 되기 어렵다. 강남 집값이 오르는 이유는 살기 좋은 환경에 보유자산 가치가 높은데 공급은 부족하기 때문이다. 수요 억제에만 치중해서는 풀리지 않는다. 비강남권도 교통, 학군, 문화시설 등 강남만큼의 인프라를 갖춘 곳으로 개발해 대체 공급을 늘리는 쪽으로 눈을 돌릴 필요가 있다.