[탄력 잃은 신탁 재건축] 조합 vs 신탁사 입주민 득실은?

[이데일리 원다연 기자] 올 연말 부활하는 ‘재건축 초과이익 환수제’를 피할 수 있다고 알려지면서 서울 일부 단지를 중심으로 도입이 시작된 신탁사 주도 방식의 재건축 사업이 전국적으로 빠르게 확산하고 있다. 서울 여의도 시범아파트를 시작으로 여의도 수정아파트, 공작아파트 등 여의도에서 시작된 신탁 재건축 바람이 서초구 신반포2차, 강동구 삼익그린맨션2차 등 강남권을 넘어 부산 등 지방에까지 불고 있다. 사업 속도를 단축할 수 있다는 장점이 크게 부각돼 있지만 신탁사 수수료 등 추가 부담에 대해 따져볼 점도 적지 않다는 것이 전문가들의 조언이다.

조합 구성 단계 생략…사업 절차 간소화·투명성 제고

신탁 방식 재건축은 주민들이 구분소유자 75% 이상의 동의와 토지면적의 3분의 1 이상을 신탁하는 신탁사를 지정하면 신탁사가 사업시행자로써 사업비 조달에서부터 분양까지 재건축 사업 전반을 대행하는 방식을 말한다. 지난해 3월 ‘도시및주거환경정비법’ 개정으로 신탁사가 재개발·재건축 사업의 단독 시행사로 참여하는 것이 가능해지면서 처음 도입됐다.

이 방식의 재건축 사업이 빠르게 확산한 데에는 초과이익환수제 부활을 앞두고 빠른 사업 속도가 부각된 영향이 크다. 일반 조합 방식의 재건축 사업은 조합설립추진위원회 구성과 조합설립·인가 과정을 거쳐 사업시행인가, 시공사 선정, 관리처분인가 등의 사업 단계를 밟아나가게 된다. 그러나 신탁 방식으로 재건축 사업을 진행하면 추진위 구성과 조합 인가 단계를 생략해 절차가 간소해진다.

신탁사에 사업 전반을 맡겨 조합에서 발생할 수 있는 비리를 사전에 차단할 수 있다는 점도 장점으로 꼽힌다. 실제 국토교통부가 서울시와 지난해 11월부터 2개월간 강남권 재건축 단지에 대해 실태점검을 나선 결과 8개 조합에서만 모두 124건의 부적정 사례가 적발될 만큼 재건축 사업 단지에서 조합 비리는 끊이지 않는다. 반면 신탁사는 자금 관리 등에 대해 금융감독원으로부터 관리·감독을 받고 모든 과정을 공개해야 해 기존 방식보다 투명성을 높일 수 있다.

계약 해지 어려워…“신탁 수수료 고려 수익성 따져봐야”

그러나 신탁 방식으로 사업을 추진하면 무조건 사업을 빠르게 진행할 수 있다는 장밋빛 전망은 경계해야 한다는 것이 전문가의 지적이다. 아직까지 신탁 방식 재건축으로 사업을 완료한 전례가 없어 표준화된 기준이 없는 만큼 신탁사 선정을 위한 주민동의율 75%를 달성하는 첫 단계부터 쉽지 않을 수 있어서다.

실제 지난 2월 추진위가 한국자산신탁과 우선협상대상자 선정 양해각서를 체결한 강동구의 ‘삼익그린맨션2차’ 단지의 경우 구청으로부터 주민 동의를 구하는 과정이 보완돼야 한다는 권고를 받고 양해각서를 해지, 지난 3월 다시 현장설명회를 열었다. 이 단지는 오는 6월 10일 주민총회를 열고 신탁사 선정에 나선다는 계획이다.

재건축 사업을 진행하던 중 문제가 생기는 경우에도 신탁계약을 해지하는 것이 쉽지 않다. 토지신탁계약서 21조는 이해관계인 전원의 동의가 있는 경우를 제외하고는 수탁사의 귀책사유 없이 신탁계약을 해제할 수 없도록 규정하고 있어서다. 정비사업 분쟁 사건을 전문으로 하는 법무법인의 관계자는 “신탁계약을 체결할 때 신탁사가 제시하는 조항을 수정하지 못하면 계약해지가 어렵고 계약을 해지하더라도 매몰비용을 신탁된 재산으로 충당해야 해 주의가 필요하다”고 지적했다.

신탁 방식으로 사업을 추진할 때 부담해야 하는 신탁 수수료가 적정한 지도 따져봐야 한다. 강정규 동의대 재무부동산학과 교수는 “웬만큼 수익성이 보장되는 정비사업 단지에는 굳이 신탁사를 끼지 않더라도 사업이 진행되는 경우가 많은 것이 사실”이라면서 “사업성이 다소 떨어지는 사업 단지라면 향후 추가부담금 등에 신탁 수수료까지 고려해도 수익을 낼 수 있을지를 비교해 보는 것이 필요하다”고 말했다.