'미실현 이익에 과세라니'… 재건축 환수제 위헌 논란 재점화

[이데일리 권소현 기자] 재건축아파트 조합원 1인당 초과이익 부담금이 당초 예상했던 수준을 크게 웃돌면서 곳곳에서 불만이 속출하고 있다. 국토부의 부담금 계산방식 등에 대한 정당성 및 형평성 문제가 불거지면서 재건축 초과이익 환수제 자체에 대한 위헌 시비 등 해묵은 논란이 다시 거세지는 양상이다. 아직 실현되지 않은 이익에 대해 부담금을 부과하는 것은 위헌 소지가 있는데다 재건축 대상 아파트를 중간에 매수한 이들이 결국 부담을 모두 떠안는 구조는 인간의 기본권 침해로 볼 수도 있다는 지적이 나오고 있다.

재건축 부담금은 사업 종료 시점의 조합원 분양가, 일반분양분 분양가 등 총 주택 가격에서 개시 시점의 주택가액과 정상 주택가격 상승분 총액, 개발비용을 뺀 후 조합원 평균이익에 따라 0~50%까지 누진적용 부과율을 곱해 산정한다. 이 과정에서 중간에 재건축 아파트 구입한 사람은 실제 얻은 차익은 크지 않은데도 과도한 부과금을 내야 하는 경우가 생긴다. 재건축 기대감에 집값이 뛰었을 때 집을 판 매도자만 이익을 고스란히 얻는 셈이다.

이에 대해 국토부 관계자는 “중간 매도자의 경우 시세 차익을 얻은 부분에 대해 양도세를 물게 된다”며 “중간에 매수한 이들은 향후 매도할 때 초과이익 부담금을 양도소득에서 필요경비로 빼주기 때문에 형평성에 어긋난다고 보지 않는다”고 말했다. 그러나 당장 예상을 훨씬 웃도는 부과금을 내야 하는 중간 매수자들은 난감해하는 상황이다.

아직 실현되지 않은 이익에 대해 부과금을 내라는 것도 문제로 지적된다. 분양가가 매수가보다 높다고 해도, 이후 경기 상황이나 외부 충격 때문에 아파트값이 떨어질 수 있기 때문이다.

청와대 국민청원 게시판에도 이 부분에 대한 불만이 쏟아지고 있다. 한 청원자는 “재건축 아파트의 초과이익을 환수한 뒤 아파트값이 폭락하면 낸 돈을 돌려줄 것이냐”라며 “아무런 대책도 없이 막무가내로 칼만 휘두르면 되겠나”라고 반문했다.

미실현 이익의 과세에 대한 위헌 소지도 끊이지 않고 있다. 과거 초과이익 환수제를 적용해 부담금을 부과한 사례는 5건으로 이 중 용산구 한남동 한남연립 재건축 조합은 부담금을 낼 수 없다며 소송을 제기했다. 지난 2014년 서울행정법원에서 패소한 뒤 곧바로 헌법재판소에 헌법소원 심판을 청구했다. 아직 헌법재판소의 판결이 나오지 않은 상황이다. 강남구 청담동 두산연립도 행정법원에 소송을 제기했지만, 행정법원은 한남연립에 대한 헌재 판결을 지켜보고 판결을 내리겠다는 입장이다.

다른 정비사업장과의 형평성 문제도 제기된다. 초과이익 환수제는 재건축에만 적용되고 재개발 등 다른 정비사업에는 적용되지 않기 때문이다. 강남구 대치동 은마아파트 한 주민은 “재건축 후 집을 팔지 않아 금전적인 이익을 보지 않았는데도 감정평가액이 올랐다는 이유로 돈을 내야 한다는 것은 말이 안 된다”며 “재개발 등 다른 사업장은 제외하고 재건축에만 세금을 물리는 것도 형평성에 어긋난다”고 말했다

일각에서는 초과이익 환수제가 재산권 침해라며 목소리를 높이기도 한다. 특히 실거주한 1주택자에 대해서는 이같은 초과이익 환수금을 부과하면 안된다는 주장도 나온다.

국민청원 게시판에 글을 올린 한 국민은 “한푼 두푼 모아 15년 전에 집을 한 채 장만해서 쓰러져 가는 좁은 집이지만 재건축을 기대하며 온 식구들이 살을 부딪히며 살고 있다”며 “집값이 떨어지면 나라가 보상해주는 것도 아닌데 적어도 집 한 채를 보유한 경우는 이 제도를 적용받지 않도록 해달라”고 요청했다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “매도할 때 양도세를 부과하는데, 이와는 별도로 초과이익 환수제를 주택에 적용하는 것은 문제”라며 “토지에 대한 과세는 자원배분의 비효율성을 초래하지 않지만 건물에 적용하면 조합원간 갈등이 심화하고 재건축 사업 진행 속도가 늦어져 결과적으로는 강남 등의 아파트 공급 부족으로 이어질 것”이라고 말했다.