고덕·강일, 부천 상동… 알짜 공공부지 매각에 건설사들 '군침'

[이데일리 김기덕 기자]‘고덕·강일 공공주택지구 및 부천영상문화산업단지 개발 사업.’ 올 상반기 수도권 지역에서 공급하는 가장 규모가 큰 사업장에 속한 데다 분양 흥행성이 보장된 알짜 부지로 손꼽히는 곳들이다. 고강도 규제로 주택 재건축 등 정비사업 물량이 뚝 끊긴 상황에서 메머드급 규모의 개발 사업이 본격화한다는 소식에 대형건설사는 물론 중소형 건설사들이 앞다퉈 뛰어들면서 치열한 각축전을 예고하고 있다. 이미 사업 참여 의사를 밝힌 일부 대형 건설사들은 시행사와 금융사 등과 컨소시엄 구성 논의 및 개발 사업계획 마련 등 물밑 작업을 한창 진행중이다.

김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 “건설업계가 인허가 실적 감소, 정비사업 수주 물량 축소, 미분양 위험 등으로 삼중고를 맞고 있는 상황에서 사업성이 보장된 개발 사업에 건설사들이 경쟁적으로 달라붙고 있다”며 “다만 컨소시엄 형태로 사업에 참여하면서 중소형 건설사들은 배제될 수 있는데다 입찰 탈락에 따른 매몰 비용 등을 감안하면 대형사가 최종 선택될 가능성이 높다”고 말했다.

[이데일리 문승용 기자]

◇서울 마지막 택지 고덕강일, 컨소시엄 등 물밑 경쟁

서울 강동구 고덕·강일지구는 손꼽히는 알짜 입지를 갖춘데다 사실상 마지막 공공택지지구라는 점에서 건설사들이 군침을 흘리는 지역이다. 지난 21일 서울주택도시공사(SH공사)는 고덕강일 공동주택용지 1·5블록 민간 매각 현상설계공모 공고를 냈다. 이달 28일 응모 신청을 받고 5월 중 응모 작품접수, 6월 분양 우선 대상자를 최종 선정할 계획이다. SH공사 관계자는 “블록별 응모 신청에는 최소 2개사까지 신청이 가능하지만, 토목건축업 시공능력 상위 10위 내 업체 간 공동 사업자 구성이 안 된다”면서 “본 입찰시 사전 사업계획를 제출한 곳만 심사를 하는 방식이라 비용 발생이 불가피하다. 실질 참여 의사가 있는 건설사들만 들어올 것으로 보인다”고 말했다.

고덕강일지구는 강남-잠실~천호~하남을 연결하는 수도권 동남권 핵심 주거단지로 꼽힌다. 이 곳에서는 1지구(1∼2블록), 2지구(3∼8블록), 3지구(9∼14블록) 등에 총 1만1560가구가 들어설 예정이다. 이 중 SH공사는 민간에 매각할 계획을 세웠던 1·3·5·10블록(총 면적 18만3830㎡) 중 1·5블록을 먼저 팔기로 했다. 나머지 3블록과 10블록 중 한 곳은 정부의 주거 복지 상품인 신혼희망타운으로 조성될 계획이다.

이번에 민간에 매각하는 고덕강일 1블록(대지면적 4만8434㎡) 793가구, 5블록(대지면적 4만8230㎡)은 809가구가 지어진다. 각 부지 총 분양금액은 3002억9080만원(㎡당 620만원), 2917억9150만원(㎡당 605만원)이다. 두 곳은 모두 제2종 일반주거지역에 속해 평균 18층 이하로 지어진다.

입찰을 준비 중인 건설사 관계자는 “이미 매각 공고가 나오긴 전 부터 해당 사업부서에서 설계 기본계획을 위한 용역을 주거나 유리한 컨소시엄을 구성하기 위해 짝짓기 움직임이 시작됐다”며 “다만 중소형사들은 수주 가능성이 높지 않은 상황에서 본 입찰 현장설명회에 참여하려면 수억원에서 수십억원의 비용을 들여 설계방식 등이 포함된 기본 사업계획서 등을 마련해야 하기 때문에 최종 입찰 가능성이 낮아 보인다”고 말했다.

서울 강동구 고덕강일지구 토지이용계획도.(SH공사 제공)

◇부천영상문화산업단지, 32개 업체 의향서 제출

부천영상문화산업단지 부지 매각에 따른 입찰 자격을 따내기 위한 물밑 작업도 한창이다. 지난달 부천시가 해당 사업에 대한 참가의향서를 접수한 결과, 총 32개 민간업체가 의향서를 제출했다. 다음달 25일이 사업계획서 제출 마감 시한이다.

이번 부지 개발은 경기도 부천시 상동 일원에 1단지(18만9316㎡)와 2단지(16만2600㎡)를 영화·영상·주거·상업 등의 융복합단지로 통합 개발하는 사업이다. 부지 땅값만 1조원 이상으로 총 사업비는 1조5000억~2조원대로 추정된다. 사업 방식은 민간 사업자가 주변 시설과 연계해 토지 이용 및 개발 사업 계획을 제안하는 형식이다.

당초 부천시는 2015년 신세계 컨소시엄을 우선협상자로 선정, 부천영상복합단지 내 7만6034㎡ 부지에 백화점·대형마트를 포함한 복합쇼핑몰을 지을 계획이었다. 하지만 인근 상인들이 골목상권 침해를 이유로 반발해 결국 사업이 무산됐다. 부천시는 민간사업자 수익성 확보를 높이기 위해 이번에 웹툰융합센터(9540㎡)와 한국만화영상진흥원(2만1287㎡)을 제외한 전체 부지로 사업 대상지를 넓혔다. 또 공동주택과 복합시설용지 내 오피스텔에 대한 제한을 없애고, 복합시설용지에 들어설 문화ㆍ집회시설 및 방송통신시설에 대한 연면적도 제한하지 않기로 했다.

이 사업에는 대우건설, 현대건설, GS건설, 롯데건설, 포스코건설 등 대형 건설사 외에도 한양, 반도건설, 태영건설, 금호산업, 호반건설, 이랜드건설 등 다수 중소형 건설사가 참가 의향서를 제출했다. 시행사인 엠디엠(MDM), 신영, 한국토지신탁을 비롯해 교보증권, 신한금융투자, 신한은행, 메리츠화재해상보험, 미래에셋대우 등 다수의 금융사도 참여했다.

업계 관계자는 “입찰 참여 의향서를 밝힌 30여개 업체 중 대형사와 일부 시행사는 이미 이합집산에 따라 짝짓기를 시도하는 등 서로 간 치열한 눈치작전을 벌이고 있다”며 “건설사에 대한 시공능력평가액 제한도 없애고 자기자본비율(25% 이상 만점)도 완화해 중소형 건설사들도 적극적으로 나서고 있지만, 토지계약금과 자본금 부담이 커 어떤 대표 주간사와 힘을 합치느냐가 사업 수주의 관건이 될 것”이라고 말했다.

부천영상문화산업단지 전경.(부천시 제공)