[새해엔 임대사업자]②전용 85㎡ 안 넘으면 각종 세금 감면

등록 임대주택 지방세 감면 혜택(자료: 렌트홈)

[이데일리 성문재 기자] 주택임대사업자는 직접적인 임대소득뿐만 아니라 임대주택과 관련한 여러가지 세금에 대해 각종 감면 혜택을 받을 수 있다.

지자체 몫인 취득세와 재산세는 전용면적 85㎡ 이하만 해당된다. 전용 60㎡ 이하라면 취득세를 200만원까지 면제받고 200만원을 초과하는 경우 85% 감면 혜택이 있다.

전용 60~85㎡의 경우도 8년 이상 장기 임대 목적으로 20호 이상 취득한 경우 취득세를 50% 감면받을 수 있다.

보유세의 한 종류인 재산세는 임대 의무기간과 전용면적 등 2가지 기준에 따라 감면폭이 결정된다. 임대 의무기간이 4년 이상인 단기민간임대주택의 경우 전용 60㎡ 이하면 재산세가 50% 감면, 전용 60~85㎡면 25% 감면된다.

8년 이상 임대해야 하는 공공지원민간임대주택이나 장기일반민간임대주택은 전용 40㎡ 이하면 재산세를 50만원까지 면제해주고 50만원이 넘으면 85% 감면해준다. 전용 40~60㎡는 재산세가 75% 감면되며 60~85㎡의 경우 50% 감면 혜택이 주어진다.

또다른 보유세인 종합부동산세에 대해서는 조건 충족시 합산배제 혜택을 받는다. 민간매입임대라면 수도권 6억원(비수도권 3억원) 이하이고 1호 이상을 8년 이상 임대하면 종부세 합산배제된다. 민간건설임대의 경우 전용 149㎡ 이하이면서 6억원 이하이고 2호 이상을 8년 이상 임대하면 합산배제 혜택을 받는다.

다만 작년 9·13 대책 이후 1주택 이상자가 조정대상지역에서 매매계약을 체결하고 새로 취득한 주택은 임대주택 등록시에도 종부세 합산과세된다.

임대소득에 대해서는 연 2000만원까지는 그동안 과세하지 않았지만 올해부터 연 2000만원 이하의 임대소득에 대해 분리과세가 이뤄진다.

임대소득세는 4년 임대의 경우 30% 감면, 8년 임대의 경우 75% 감면 혜택이 있다. 다만 수도권 및 수도권 외 도시지역에 해당하면 전용 85㎡ 이하여야 한다. 수도권 외 비도시지역이라면 전용 100㎡를 넘지 않으면 된다. 임대개시일 당시 주택과 부수토지의 기준시가 합계액이 6억원을 초과해서도 안 된다. 2018년부터 1호 이상 임대시에도 임대소득세 감면 혜택을 주며 올해부터는 등록 임대주택은 임대소득에 대한 필요경비율을 60% 적용하고 미등록시엔 50%만 적용한다.

등록 임대주택 양도소득세 장특공제율(자료: 렌트홈)

양도소득세는 전용 85㎡ 이하라면 임대주택 등록시 장기보유특별공제율이 높아진다. 미등록시엔 10년 이상 임대해도 장특공제율이 최대 30%지만 4년 임대시 40%, 8년 임대시 70%까지 공제된다. 다만 해당기간 계속해서 임대주택으로 등록하고 임대해야 한다.

8년 이상 임대시 다주택자 양도세 중과 배제 혜택도 받을 수 있다. 다만 작년 9·13 대책 이후 1주택 이상자가 조정대상지역에서 새로 취득한 주택을 등록한 경우에는 다주택자 양도세 중과를 피하지 못한다.

또한 작년 9·13 대책 이후 새로 취득한 주택은 임대개시일 당시 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하의 주택가액 기준을 충족해야만 양도세 감면 혜택을 받을 수 있다.

세금 감면 혜택과 더불어 건강보험료 인상분에 대한 감면 혜택도 있다. 오는 2020년말까지 등록한 연 2000만원 이하 분리과세 대상 사업자는 8년 임대시 건보료 인상분의 80%, 4년 임대시 40%를 감면받을 수 있다.

임대소득 연 2000만원 이하 분리과세 대상 사업자 건보료 인상분 감면 효과(자료: 렌트홈)