[김용일의 부동산톡]부동산명의신탁 후 계약명의신탁자에게 등기를 이전하기로 하는 약정이 유효한지

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산명의신탁에는 양자간 명의신탁, 3자간 명의신탁, 계약명의신탁 등 3가지 종류가 있는데, 이번 시간에는 매도인에게 매매대금을 지급하지만 소유권은 다른 사람 이름으로 취득하는 형식인‘계약명의신탁’의 일반 법리를 살펴보고, 매매대금을 지급했던 명의신탁자가 등기명의자인 명의수탁자로부터 소유권등기를 이전받기로 하는 약정이 유효한지 등에 대해 정리해 보겠다.

계약명의신탁시 누가 소유권을 취득하는지

부동산명의신탁을 할 때, 통상적으로 양자간 명의신탁 또는 계약명의신탁의 방식으로 하게 되는데, 양자간 명의신탁은 일단 자기의 명의로 등기부에 소유자로 기재되어 있던 자가 여전히 내부적으로 소유권을 보유하기로 하면서 그 등기 명의만 다른 자(명의수탁자)에게 이전하는 것이고, 계약명의신탁은 부동산의 소유권을 취득하고자 하는 명의신탁자가 제3자(매도인)로부터 부동산을 매수함에 있어, 자기 명의로 등기를 하지 않고, 명의수탁자 앞으로 직접 등기를 받는다는 차이가 있다.

계약명의신탁의 전형적인 사례는 위와 같이 매매로 취득하는 것인데, 경매의 경우에도 적용된다. 구체적으로, 내가 부동산경매의 낙찰대금을 지급하고 다른 사람 명의로 부동산을 낙찰받는 경우에도 경매 대상 부동산의 소유자를 매도인으로 볼 수 있으므로, 계약명의신탁에 해당한다.

부동산실명법에 의하면, 명의신탁약정 및 명의신탁약정에 기한 등기는 무효가 됨이 원칙인데(제4조 제2항), 예외적으로, 계약명의신탁 약정에 기해 경료된 명의수탁자 명의의 등기의 효력은 매도인이 매매계약 체결당시 명의신탁 사실에 대해 알고 있었는지 여부에 따라 달라진다. 구체적으로 매도인이 몰랐다면(선의라면) 매매계약 및 명의수탁자 명의의 등기는 유효하여 명의수탁자가 소유권자가 되고, 매도인이 알았다면(악의라면) 매매계약 및 명의수탁자 명의의 등기는 무효가 되므로, 다시 매도인에게 소유권이 복귀하게 된다(부동산실명법 제4조 제2항 단서).

한편, 어느 경우든 명의신탁자는 매매대금만 지급하고 부동산 소유권을 얻지 못하게 되므로, 그 매매대금상당에 대해서는 10년의 소멸시효 기간안에 부당이득반환청구로 돌려받을 길은 있다.

구체적으로, 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면(선의라면), 부동산 소유권을 취득한 명의수탁자를 상대로 매매대금상당의 부당이득청구를 할 수 있고, 취득세와 등록세를 지급했다면 이것 역시 반환청구할 수 있다.

그리고, 매도인이 명의신탁 사실을 알았다면(악의라면), 매매계약이 무효가 되어 매도인이 여전히 부동산 소유권자가 되므로, 명의수탁자를 대위하여 매도인에게 매매대금상당의 부당이득청구를 할 수 있다.

여기서 주의할 점은, 명의신탁자의 부당이득청구 금액은 애초에 매매계약시 매도인에게 지급했던 매매대금 상당이라는 것이고, 현재의 부동산 시세나 현재 처분시 매매대금이 아니라는 점이다.

계약명의신탁에서, 매도인이 선의인 경우, 소유권을 취득한 명의수탁자가 매매대금을 지급했던 명의신탁자에게 등기를 이전하기로 하는 약정이 유효한지

위에서 살펴본 대로, 계약명의신탁에서 매도인이 명의신탁 약정사실을 모르는 경우(선의인 경우), 명의수탁자가 소유권을 취득하게 되고, 명의신탁자는 부동산에 대한 권리가 없고 매매대금상당의 부당이득반환청구권만 있게 된다.

그런데, 명의신탁자와 명의수탁자간에 합의를 하여, 명의수탁자 앞으로 받았던 소유권등기를 다시 명의신탁자에게 이전하거나, 명의수탁자가 부동산을 향후 처분할 경우 그 처분대금을 명의신탁자에게 반환하기로 약정하는 경우가 있을 수 있다. 그런데 그 효력에 대해 법원은 “이는 결국 명의신탁약정이 무효라는 부동산실명법의 규정에 반하고, 이를 인정할 경우 명의신탁약정이 유효임을 전제로 명의신탁 부동산 자체 또는 그 처분대금의 반환을 구하는 범주에 속하는 것이므로, 그와 같은 약정은 무효이다”라는 취지의 판결을 하였다(대법원 2006다35117 판결).

결국 명의신탁자와 명의수탁자가 위와 같은 약정을 했다고 해도, 명의신탁자는 명의수탁자에게 위 약정에 기한 등기이전 또는 처분대금반환을 요구할 수 없다. 그리고 이러한 약정위반시 위약금을 지급하기로 했다고 해도, 그러한 위약금약정 역시 무효가 된다.

또한, 명의신탁자와 명의수탁자 사이에 위와 같은 약정을 하고 이를 담보하기 위해 명의수탁자가 명의신탁자 앞으로 가등기까지 해주었다고 해도, 위 약정에 기해 마쳐진 가등기는 원인무효가 되므로, 명의수탁자가 이를 말소시킬 수 있다(대법원 2014다63315 판결).

나아가 계약명의신탁약정에 기해 매도인에게서 명의수탁자 앞으로 등기가 된 후, 명의신탁자와 명의수탁자 및 제3자 사이의 새로운 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자가 다시 명의신탁자가 지정하는 제3자 앞으로 소유권이전등기를 마쳐준 경우에도, 제3자 명의의 소유권이전등기 역시 부동산실명법상 명의신탁 무효 규정에 따라 무효가 된다(대법원 2006다73102 판결).

한편, 위와 같은 논의들과 구별할 것이 있다. 명의수탁자가 완전한 소유권을 취득했음을 전제로, 그후 명의신탁자와 명의수탁자간에 별개의 약정에 기해 등기를 이전받는 것, 즉 해당 부동산을 명의수탁자가 명의신탁자에게 다시 증여하기로 약정하고 증여받거나, 명의신탁자가 명의수탁자에게 받을 권리가 있는 부당이득금(애초의 매매계약시 지급했던 매매대금 상당) 대신에 해당 부동산 자체를 양도받기로 약정하고 실제로 소유권이전등기를 받았다면, 그러한 소유권 취득은 원칙적으로 유효하다는 것이 판례의 입장이다.

관련하여 법원은 “계약명의신탁의 당사자들이 명의신탁약정이 유효한 것, 즉 명의신탁자가 이른바 내부적 소유권을 가지는 것을 전제로 하여 장차 명의신탁자 앞으로 목적 부동산에 관한 소유권등기를 이전하거나 부동산의 처분대가를 명의신탁자에게 지급하는 것 등을 내용으로 하는 약정을 하였다면 이는 명의신탁약정을 무효라고 정하는 부동산실명법 제4조 제1항에 따라 무효이다. 그러나 명의수탁자가 명의수탁자의 완전한 소유권 취득을 전제로 하여 사후적으로 명의신탁자와의 사이에 매수자금 반환의무의 이행에 갈음하여 명의신탁된 부동산 자체를 양도하기로 합의하고 그에 기하여 명의신탁자 앞으로 소유권이전등기를 마쳐준 경우에는 그 소유권이전등기는 새로운 소유권 이전의 원인인 대물급부의 약정에 기한 것이므로, 약정이 무효인 명의신탁약정을 명의신탁자를 위하여 사후에 보완하는 방책에 불과한 등의 다른 특별한 사정이 없는 한 유효하다.”고 판시하였다(대법원 2014다30483 판결).

◇김용일 변호사

△서울대 경영대 △사법연수원 34기 △법무법인 현 파트너 변호사 △법무법인 현 부동산/상속팀 팀장 △대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사 △대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사