'강남 지하도시' 출입구 앞 잡아라..삼성·잠실 상가 '눈치싸움'

△ 서울시가 최근 강남구 삼성동 영동대로 지하에 대규모 광역복합환승센터 조성 계획을 발표하면서 일대 부동산 시장이 꿈틀대고 있다. 서울 코엑스와 무역센터에서 한강 쪽으로 내려다 본 삼성동 일대 전경. [사진=김성훈 기자]

[이데일리 김성훈 기자] “서울 강남의 중심이 테헤란로에서 삼성동·잠실 쪽으로 넘어오고 있습니다. 앞으로 5년 안에 이곳이 대한민국의 중심부로 발돋움하는 건 시간문제입니다.”(서울 강남구 삼성동 S공인중개사 관계자)

지난 7일 서울 지하철 2호선 삼성역과 9호선 봉은사역 중간에 있는 ‘봉은사로 108길’. 자동차 한 대가 다닐법한 좁은 도로 양쪽으로 5층 이하 저층 상가건물 십여 개 동이 모여 있다. 지난 2014년 9월 현대자동차그룹이 도로 옆 한국전력공사 본사 부지의 새 주인으로 결정된 이후 들썩이던 이곳 부동산시장이 요즘 다시 분주해졌다. 지은 지 20년이 넘은 이 일대 건물의 매매 문의가 1년 반 만에 또다시 늘고 있다.

대규모 광역환승센터 조성 계획에 상가시장 ‘들썩’

불씨를 당긴 것은 잠실야구장 30배 규모(42만㎡)의 광역복합환승센터 조성 계획이다. 서울시는 지난 2일 한전 부지에 짓는 현대차그룹 사옥인 글로벌비즈니스센터(GBC) 건물 준공이 예정된 2021년 말까지 삼성~동탄 광역철도 구간을 우선 개통하는 등의 내용을 담은 ‘영동대로 지하공간 통합개발 계획안’을 내놓았다. 구체적으로 삼성역을 거치는 6개 노선(수도권광역급행철도(GTX)-A·C노선 △삼성~동탄 광역급행철도 △KTX 동북부 연장 △남부광역 급행철도 △위례~신사선)을 통합 건설하기로 했다. 아울러 지하 2층에 90여개 노선이 지나는 버스환승센터를 짓고 코엑스에 있는 ‘도심공항터미널’을 옮겨 공항철도·공항버스 등과 연계하기로 했다. 지하 6층 규모의 국내 최대 교통 지하도시의 탄생이 5년여 앞으로 다가온 것이다.

서울시의 발표 이후 옛 한전 부지와 잠실운동장 주변 5층 이하 저층 상가건물의 매도 호가(건물주가 부르는 가격)는 일주일 새 최고 25%가량 올랐다. 실제로 봉은사로 108길에 있는 3층짜리 A건물의 땅값은 3.3㎡당 8000만원에서 한 주 만에 1억원까지 호가가 뛰었다. 잠실 엘스아파트에 있는 2층짜리 상가도 3.3㎡당 약 6000만원에서 7000만원으로 상승했다. 빌딩매매전문업체 원빌딩 심동성 팀장은 “삼성역과 잠실종합운동장 일대 부동산 가격이 오르자 건물주들이 추가 상승 기대감에 내놓은 물건을 모두 거둬들이면서 거래 자체는 뜸하다”고 말했다.

‘묻어두기형 투자’ 움직임 활발…“단기 수익은 글쎄”

더구나 구체적인 개발 계획조차 나오지 않은 상황에서 출구로 점쳐지는 곳을 예상해 건물 매입을 문의하는 등 눈치싸움도 치열하다. 삼성동 A공인 관계자는 “광역복합환승센터 출입구가 예상되는 곳에 있는 건물을 웃돈(프리미엄)을 주고 사겠다는 문의가 늘고 있다”며 “웃돈을 주고서라도 건물을 확보해 놓으면 그보다 더 큰 웃돈이 붙을 것이라는 기대감이 작용한 것 같다”고 말했다. 서울시 도시교통본부 관계자는 “시가 발표한 영동대로 지하공간 통합개발은 구상 단계를 마치고 이제 막 기본계획 수립에 들어간 상황”이라며 “통합역사의 출입구 등에 대한 구체적인 밑그림은 아직 나오지 않았다”고 말했다.

전문가들은 개발이 마무리되는 2021년까지 물건을 사들이고 기다리는 이른바 ‘묻어두기형 투자’를 진행해야 하는 만큼 단기적인 수익을 노리기는 어렵다고 말한다. 선종필 상가뉴스 레이다 대표는 “개발 호재가 있는 지역의 시세 반영은 개발이 완료됐을 때를 가정하고 움직이기 때문에 지금의 호가 상승은 다소 과한 측면이 있다”며 “개발이 완료되기 전까지 영업이나 임대 수익을 기대할 수 없기 때문에 단기간에 이득을 보기 위해 건물을 매입하면 자칫 낭패를 볼 수 있다”고 말했다. 홍지은 세빌스 코리아 상무는 “빌딩 저층부는 영동대로 개발에 따른 유동인구 증가로 임대차시장에 긍정적인 효과를 미칠 것”이라면서도 “규모가 가장 큰 프라임급 건물이나 빌딩 고층부는 유동인구에 따라 공실률(빈 사무실 비율)이 결정되지 않기 때문에 빌딩 매매에 신중하게 접근해야 한다”고 말했다.

△ 영동대로 지하공간 통합개발 기본구상 조감도 [사진=서울시]