집값 오르자 가계약 일방적 파기, 매도인 배상액은?

[이데일리 김소정 기자] 매수인 A씨는 서울의 한 아파트 한채를 10억원에 매수하기로 했다. 매도인과 합의해 매매대금과 잔급 지급일을 정했다. 매매 금액은 10억원. 계약금은 1억원. 일단 가계약금으로 매도인에게 1000만원을 입금했다. 그리고 일주일 후 매매계약서를 쓰겠다고 약속했다.

이 사진은 기사와 관련 없음. (사진=연합뉴스)

그런데 갑자기 계약 체결 하루 전날, 매도인이 계약을 파기하겠다며 1000만원을 돌려주겠다고 한다. 이유는 일주일 사이에 아파트 가격이 크게 뛰어서였다. 매수인은 계약을 파기한 매도인에게 계약금 1000만원의 2배인 2억원을 받는 걸까, 가계약금의 2배인 2000만원을 받는 걸까.

이준상 변호사는 14일 YTN라디오 ‘양소영의 상담소’에서 “구체적인 사정은 따져봐야겠지만 반드시 계약서가 작성돼야 하는 건 아니다. 당사자 사이의 합의가 있었는지 여부를 따져야 한다. 매매 목적물이나 매매대금이 정해졌는지가 중요하다”라고 강조했다.

이 변호사는 “사연의 같은 경우에는 매수인과 매도인이 직접 만나 매매대금과 잔금일을 정했기 때문에 매매계약은 성립됐다고 볼 수 있다. 그런데 최근에 매도인과 매수인이 직접 만나지 않고 부동산 공인중개사가 전화나 문자 메시지로 계약조건이 왔다 갔다 하는 경우가 있다. 그런 경우에는 매매계약이 성립되지 않았다고 판단된 사례가 많았다”라고 말했다.

이어 “매도인은 자신이 받은 계약금의 2배를 지급하고, 언제든지 매매계약을 해지할 수 있다. 그렇지만 매수인이 중도금을 지급한 이후에는 계약을 마음대로 해지할 수 없다”라고 말했다.

그러면서 “이 사연의 경우에는 매도인이 계약을 일방적으로 파기한 것이기 때문에 계약금의 2배를 매수인에게 배상을 해야 한다. 그런데 매수인이 계약금 전부를 지급한 것이 아니고, 일부만 지급해서 문제가 된다. 매도인이 계약에 정한 전체 계약금의 2배를 지급해야 하는지. 아니면 실제 지급받은 계약금의 2배만 지급하면 되는지, 이게 문제가 될 수 있다”라고 말했다.

이 변호사는 “대법원 판례에 따르면 이렇게 계약금의 일부만 지급받은 경우에도 계약서에 따른 약정된 계약금의 2배를 반환해야 한다고 판시를 한 바 있다”라고 말했다.

이어 “계약금을 정한 뒤에 계약금의 일부만 지급한 경우도 종종 있다. 이럴 때 매도인이 과연 일방적으로 계약을 파기하면 어떤 범위에서 배상을 해야 하는지가 문제가 되는데 판례의 태도는 전체 계약금. 그러니까 약정된 계약금의 2배를 상환해야만 된다고 보고 있다”라고 덧붙였다.

아울러 이 변호사는 “이런 분쟁을 막기 위해선 처음에 매도인 계좌로 가계약금을 보낼 때부터 신경을 많이 써야 한다. 가계약금을 지급할 때 계약금의 2배를 나중에 배상해야 한다, 이런 조항이 포함된 본계약의 내용을 확정한 상태에서 해야지 나중에 계약금의 2배를 청구하기가 수월하다”라고 조언했다.

이어 “문자 메시지로 교환을 하셔도 좋고, 이런 내용을 매도인과 매수인 사이의 의사가 합치됐다는 점을 나중에 입증해야 하기 때문에 이런 것을 문자 메시지나 녹음 등을 통해서 증거로 남겨두는 것이 중요하다”라고 강조했다.