[17th SRE]“부동산과 금융 리스크는 다르다”

[이데일리 경계영 기자] 지난 3월 가장 뜨거웠던 지역은 서울 용산이었다.

단군 이래 최대 개발이라는 용산역세권 사업이 대출채권 만기일을 앞두고 자금 재조달 여부에 따라 향방이 갈릴 위기에 놓였다. 부동산 시장뿐 아니라 관련 채권에 투자한 금융투자업계 역시 불안감이 번졌다.

이때, 한국기업평가에서 ‘용산역세권 개발사업 관련 유동화증권의 상황 가능성 이슈 점검’ 제목의 보고서가 나왔다.

용산역세권 관련 유동화증권의 구조를 설명함으로써 용산역세권 개발 디폴트가 채무 불이행으로 이어지지 않을 것이라고 알려주는 다소 간단한 내용이었다.

금융투자업계의 반응은 뜨거웠다. 가장 궁금한 문제에 대해 제때 제대로 답해주는 정보였기 때문이다. 이번 17회 SRE에서 이 보고서가 응답자 109명 중 40명의 지지를 받으며 압도적 1위로 꼽힌 것도 당연했다. 자문단 회의에서도 각 금융투자사에서 관련 보고서를 작성하면서 인용할 정도로 내용이 충실했다는 호평을 받았다.

보고서를 작성한 황보창 한기평 수석연구원은 “용산역세권 개발 사업의 무산과 투자자금 회수가 불가능해지는 것은 별개 사안이라는 점을 알리는 데 초점을 맞췄다”고 밝혔다.

[이데일리 권욱 기자] 황보창 한기평 수석연구원 인터뷰

보고서에 따르면 용산역세권 사업의 시행자인 드림허브프로젝트금융투자(주)가 발행한 대출채권과 이를 기초자산으로 한 유동화증권은 한국철도공사(코레일)가 채무불이행을 선언하지 않는 한 안전하다. 대출채권을 자산유동화증권(ABS)나 자산유동화기업어음(ABCP)으로 ‘유동화’하는 과정에서 부동산신탁회사, 유동화회사, 시행사가 각각 역할을 나누는 등 신용보강을 통해 자금이 회수될 수 있도록 통제했다.

대출채권 만기일과 유동화증권 만기일에 3~9개월 차이를 둔 점 또한 안정성을 확보하기 위한 장치다. 드림허브가 대출채권을 상환하지 못했을 때 대금을 돌려줘야 할 최종 부담을 지고 있는 코레일이 토지매매 대금을 지급하기까지 소요되는 시간을 반영한 차이라는 설명이다.

이제 앞으로의 상황은 코레일에 달렸다. 황보 연구원은 “유동화증권은 토지매매 대금 반환의무를 가진 코레일 신용도에 기반해 발행됐다”며 “토지 소유권이 코레일에 이전되지 않더라도 코레일은 의무에 따라 유동화증권을 상환토록 돼있다”고 강조했다.

이미 만기가 돌아온 일부 채권의 경우 코레일이 신탁을 통해 5400여억원 상환했다. 코레일이 땅을 돌려받는 절차에 본격적으로 들어간 셈이다. 황보 연구원은 “용산역세권 개발은 부동산 리스크와 금융 리스크를 분리해 봐야 한다”며 “향후 코레일의 토지매매대금 반환의무 이행과 신용도 변화 등에 초점을 맞춰 상황을 지켜보겠다”고 말했다.

[이 기사는 이데일리가 제작한 ‘17th SRE’에 게재된 내용입니다. 17th SRE는 2013년 5월15일자로 발간됐습니다. 책자가 필요하신 분은 문의주시면 감사하겠습니다. 문의 : 02-3772-0161, mint@edaily.co.kr]