[11.3 대책]전매제한 강화에 분양 앞둔 재건축 조합 '울상'

△3일 정부가 내놓은 부동산 규제 대책으로 서울 강남 재건축 시장이 직격탄을 맞게 됐다. 사진은 내년 일반분양을 앞둔 서울 강남구 개포동 개포주공 1단지. [사진=연합뉴스]

[이데일리 이승현 원다연 기자] “최근까지 래미안 리오센트(신반포18차·24차 재건축 단지) 조합원들 사이에서는 일반분양가를 3.3㎡당 4500만원은 받아야 한다는 얘기가 돌았는데 말 그대로 희망 사항이 돼 버렸다. 이번 규제 대책으로 가격 조정이 있을 수밖에 없고 실제로는 분양가가 3.3㎡당 4000만원 아래로 내려갈 가능성이 높아졌다.” (서울 서초구 잠원동 Y공인 관계자)

정부가 3일 내놓은 부동산 규제 대책으로 서울 강남 재건축시장이 직격탄을 맞게 됐다. 강남4구(강남·서초·송파·강동구)와 경기도 과천의 경우 분양권 거래가 사실상 금지됐기 때문이다. 당장 연말까지 분양을 앞둔 사업장들은 분양가 책정을 놓고 고심에 빠졌다. 또 내년까지 시행이 유예된 재건축 초과이익 환수제를 피하기 위해 사업을 서두르던 사업장 역시 시장 반응을 살피며 분양 시기 조정을 위한 눈치전에 돌입했다.

강남 재건축 단지 분양가 조정 불가피

부동산114에 따르면 이번 부동산 규제 대책의 영향권에 든 지역에서 연말까지 분양하는 아파트는 31개 단지, 1만 6000여 가구다. 이 중 서울이 25개 단지, 1만 1000가구로 가장 많다. 경기도는 4개 단지에 3000가구, 세종시도 2개 단지 총 1900가구에 이른다. 특히 강남 4구에서는 6개 단지 2300가구가 연내 분양을 앞두고 있다. 다만 경기도 과천은 올해 연말까지 분양 단지가 없다.

분양을 앞둔 강남권 재건축 단지들은 이번 대책으로 고민에 빠졌다. 투자 수요가 크게 줄 가능성이 커지면서 일반분양가를 당초 예상했던 것보다 낮추는 게 불가피해졌기 때문이다. 한 재건축 조합 관계자는 “지금까지 분양했던 강남 재건축 단지들 수준에 맞춰 분양가를 책정하려고 했는데, 이제는 쉽지 않을 것 같다”며 “조합원들의 피해를 최소화하면서 분양을 원활하게 진행할 수 있는 분양가 수준이 어느 정도인지 고민하고 있다”고 어려움을 토로했다.

강남권을 타깃으로 한 대책이 나올 예정이란 소문이 돌면서 조합과 시공사들은 미리 분양시기 조정에 들어갔다. 이달 분양 예정이던 래미안 리오센트는 분양 일정을 다음달 초로 연기했다. 시공사인 삼성물산 관계자는 “아무래도 시장 분위기를 봐야 한다는 의견이 우세해 분양 일정을 연기했다”며 “대책 발표 후 시장 흐름에 따라 조합과 상의해 분양가와 분양 시기를 결정할 것”이라고 말했다.

“재건축 초과이익 환수제 시행에 분양 서둘자”

내년 상반기 분양 예정인 재건축 단지들도 시장 분위기에 촉각을 곤두세우고 있다. 재건축 초과이익 환수제가 재시행되는 2018년 전에 분양하는 게 유리하기 때문이다. 이 제도는 재건축으로 얻는 이익금이 조합원 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우, 이를 제외한 초과 금액을 규모에 따라 최대 50%까지 부담금 형태로 정부가 환수하는 제도다. 이 제도가 시행되면 초과 이익이 발생할 가능성이 큰 강남 재건축 단지의 경우 수익성이 크게 악화될 수 있다.

실제로 반포주공1단지와 잠원동 한신4지구, 대치동 대치쌍용1·2차 등 조합설립인가 이상 단계에 들어선 재건축 단지들은 이 제도 시행 전에 분양하기 위해 사업 속도를 내고 있는 것으로 알려졌다. 하지만 이번 대책으로 인해 이 재건축 추진 단지들의 셈법이 복잡해졌다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “재건축 조합들은 시장 분위기가 좋아질 때까지 마냥 기다릴 수도 없는 상황”이라며 “초과이익 환수제 시행 이전에 분양가를 낮춰서 분양에 나서는 게 좋은지, 시장이 회복될 때까지 분양을 미루는 것이 나은지 잘 따져봐야 한다”고 말했다.

반면 사업 초기 단계에 있는 재건축 단지들은 이번 대책에 대해 크게 개의치 않는 분위기다. 서울 송파구 잠실동 J공인 관계자는 “잠실주공5단지 재건축 조합원들은 어차피 강남지역은 집값이 오르게 돼 있다는 일종의 신념을 갖고 있다”며 “이번 대책으로 잠시 시장이 얼어붙는다고 해도 조만간 다시 회복될 것이라고 믿기 때문에 큰 동요는 없는 것 같다”고 말했다.